在商品房預(yù)售制度下，購房者合法權(quán)益的保護

戴金花.北京金訴律師事務(wù)所.北京.100010

一、爛尾樓案例法理分析

2007年X月X日，王某與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定2009年5月31日前向交付房屋。合同簽訂后，王某支付按照合同約定支付了相應(yīng)的款項，大約500多萬。但是直至2018年年底，開發(fā)商也沒有交房，無奈之下，王某起訴至法院要求開發(fā)商要求退房并賠償損失。然而開發(fā)商答辯稱無法交房的原因是資金鏈斷裂，無法辦理竣工手續(xù)，無法辦理交房房屋，涉案的房屋已經(jīng)成了爛尾樓，開發(fā)商也無力返還房款及賠償損失。

在上述案件當(dāng)中，涉案項目因為開發(fā)商資金斷裂，工程未完工，項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，已成了“爛尾樓”，而最終的受害人為購房者。當(dāng)下類似于上述案例在商品房預(yù)售當(dāng)中產(chǎn)生的糾紛越來越多，對商品房預(yù)售這一制度的質(zhì)疑也隨之越來越多。

在現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度下，商品房成爛尾樓，對于購房者來說，既損失了購房款，又得不到房子，嚴重地侵犯了購房者的合法權(quán)利。

2018年9月，多省在醞釀取消商品房預(yù)售制度，多省政府的提議，呼聲不斷，甚至有不少人不禁拍手叫好，但是至今并未取消。但是不管是預(yù)售還是現(xiàn)售？保障購房者權(quán)益是根本?！?】

二、商品房預(yù)售制度的弊端，購房者合法權(quán)益容易遭受侵害。

預(yù)售，從法律意義層面來看，購房者支付房價款得到的只是一種期待性權(quán)利。購買的房屋還處在建設(shè)過程中，購房者支付了購房款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任，一旦雙方發(fā)生糾紛，購房者作為弱勢的一方，其合法權(quán)益很難得到有效的法律保障。

雖然《城市房地產(chǎn)管理法 》第 45條第.款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”【2】,該條文僅籠統(tǒng)的規(guī)定了商品房預(yù)售款的用途，且沒有明確規(guī)定監(jiān)管主體及其權(quán)限、法律責(zé)任等。但是，這一條款對預(yù)售款用途的法律規(guī)制原則性太強，缺乏統(tǒng)一的具體標準，具體可操作性并不強，且目前并沒有對商品房預(yù)售款的用途規(guī)定相應(yīng)的監(jiān)督制度，也沒有任何一個機構(gòu)對其款項的使用進行有效的監(jiān)管，使該條文根本并未得到廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的重視和遵守?！?】

從而，在購房過程，購房者常遇見的開發(fā)商侵權(quán)行為：

第一，商品虛假廣告現(xiàn)象有可能侵犯購房者的知情權(quán)；

第二，地產(chǎn)商將房屋產(chǎn)權(quán)違法進行抵押可能侵犯購房者財產(chǎn)安全權(quán)；

第三，將來在房屋面積、公攤面積上處理不公可能侵犯購房者公平交易權(quán)；

第四，涉及房貸的各種金融服務(wù)被指定為某單位所提供侵犯購房者選擇權(quán)；

第五，開發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢地位不予賠償侵犯購房者的賠償權(quán)。

由于我國目前缺乏相應(yīng)的監(jiān)督制度，更加導(dǎo)致開發(fā)商違法行為的無所顧慮，變相增大了購房者合法權(quán)益受到侵害的概率。因此，在現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度下，購房者的合法權(quán)益保護迫在眉睫。

三、購房者合法權(quán)益的保護

（一）購房者自身應(yīng)當(dāng)積極的增強相應(yīng)的防范意識

1、要考察房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設(shè)工程許可證等五證一照；了解過去的業(yè)績，到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況；了解開發(fā)商有無糾紛等情況。

2、購房者要簽好補充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當(dāng)事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內(nèi)容回以修改、補充。司法實踐中，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

（二）加強監(jiān)管力度，完善預(yù)售款制度

1、進一步完善商品房交易管理的法規(guī)，加大行政執(zhí)法監(jiān)督力度。國家和地方有關(guān)政府部門，要對自己頒布的商品房交易管理法規(guī)做必要的解釋、細化和補充，提高嚴密性和可操作性，便于行政管理部門執(zhí)行，杜絕不法房地產(chǎn)商鉆法律法規(guī)的空子。

2、進一步完善預(yù)售款方面的制度和監(jiān)管，明確規(guī)定監(jiān)管主體及其權(quán)限、法律責(zé)任等。讓預(yù)售款用途更加明確，且房屋預(yù)售款不得充抵投資。根據(jù)最高人民法院司法解釋第二十三條的規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持”【4】，將房屋預(yù)收款真正用于相應(yīng)樓盤的工程建設(shè)，如果房屋未能建造成功或者未能如約交付于購房人，該筆款項尚需（至少是尚有可能）返還購房人?！?】

雖然商品房預(yù)售制度在國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，但是由于該制度的弊端，導(dǎo)致了各地爛尾樓的情況不斷出現(xiàn)，該制度有許多不足和需要完善的地方。因此在還沒有取消商品房預(yù)售制度的情況下，應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的法律法規(guī)，加強對預(yù)售資金的監(jiān)管，健全預(yù)售過程監(jiān)管制度，以保障商品房預(yù)售中購房人的合法權(quán)益。