房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)研究

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隨著時(shí)代的發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)，為提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大稅務(wù)籌劃管理工作，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的提升。本文將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)展開(kāi)分析研究。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃的必要性

所謂稅務(wù)籌劃，主要是基于法律規(guī)定范圍內(nèi)，對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資以及融資活動(dòng)的事先籌劃與安排，通過(guò)稅務(wù)籌劃，可以最大限度獲取節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。通過(guò)稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展可規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

企業(yè)的稅收籌劃必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，是一種事前的籌劃，切不可通過(guò)事后所謂的“合理避稅”的手段達(dá)到少繳稅款的目的。企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該全面收集有關(guān)國(guó)家及地方的稅務(wù)法律、法規(guī)、規(guī)章，確保及時(shí)掌握最新的納稅動(dòng)態(tài)信息，在明確稅務(wù)政策的前提下進(jìn)行稅務(wù)籌劃，防止走入偷稅漏稅的誤區(qū)。通過(guò)充分利用國(guó)家和地方關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，最大程度為企業(yè)的發(fā)展減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

在具體實(shí)施中企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理體系加以完善，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置相關(guān)部門(mén)或相關(guān)的崗位，為納稅籌劃工作的實(shí)施配備專(zhuān)門(mén)的人力資源，以更好地進(jìn)行稅收籌劃。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，企業(yè)的融資、投資及業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)該與稅務(wù)籌劃部門(mén)積極溝通、密切配合，前瞻性地對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作出有利于節(jié)稅的安排。企業(yè)納稅籌劃需要充分考慮企業(yè)的整體管理效果，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不斷深入更新納稅籌劃措施，與時(shí)俱進(jìn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)研究

綜上筆者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃實(shí)施的必要性進(jìn)行了分析，為提高稅務(wù)籌劃的合理性，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段加強(qiáng)籌劃管理，筆者將分別從：前期準(zhǔn)備階段納稅籌劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃、銷(xiāo)售階段納稅籌劃、保有階段納稅籌劃等方面來(lái)實(shí)施，詳情如下。

(一)前期準(zhǔn)備階段納稅籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量極大，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，籌資方式的選擇將對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生十分關(guān)鍵的影響，當(dāng)前，在我的房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式選擇上，主要包括了內(nèi)部資金積累以及銀行借款、發(fā)行股票等，我國(guó)稅法明確規(guī)定，借款利息可在一定范圍內(nèi)扣除，且土地增值稅也可作為扣除項(xiàng)目，基于此房地產(chǎn)企業(yè)需將稅收對(duì)籌資方式的影響加以考慮。

選擇哪種建設(shè)方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃起到直接影響，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，在具體實(shí)施中可選擇以物易物方式以及合營(yíng)企業(yè)方式，企業(yè)通過(guò)建立合營(yíng)企業(yè)可避免以物易物方式下產(chǎn)生的稅費(fèi)，其應(yīng)用優(yōu)勢(shì)更為顯著。

每個(gè)企業(yè)或者公司都是有著其本身的一套管理機(jī)制，為促進(jìn)企業(yè)納稅籌劃工作的實(shí)施，企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部控制力度，加強(qiáng)各部門(mén)之間的信息溝通，提升各部門(mén)在稅收籌劃時(shí)的協(xié)同能力和作用。

(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃工作中，房地產(chǎn)企業(yè)可采取利息扣除、合并或分別核算增值額、增加稅前扣除項(xiàng)目等方式進(jìn)行籌劃。例如在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目及金額時(shí)，要求納稅人無(wú)法根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲆约盁o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為取得土地使用權(quán)所支付的金融與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除，如若實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用低便可忽略計(jì)算分?jǐn)偫?，通過(guò)按比例扣除利息費(fèi)用的方式減少土地增值稅。

案例1：2012年，某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)了一批商品房，其取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1100萬(wàn)元。因該房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力過(guò)大，在進(jìn)行融資時(shí)采用了股權(quán)融資與債務(wù)融資相結(jié)合的方式，實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用為20萬(wàn)元。在稅務(wù)籌劃中將該房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用假設(shè)為X萬(wàn)元，當(dāng)X+(500+1100)*5%>(500+1100)*10%，當(dāng)X>80，可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偫⒅С鲇?jì)算。如若X<80則不需按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓來(lái)進(jìn)行計(jì)算，從而可盡可能多扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用。通過(guò)該籌劃方案得到了合理的效果，在這一籌劃方式下該房地產(chǎn)企業(yè)可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：(500+1100)*10%=160萬(wàn)元比稅務(wù)籌劃前多扣除60萬(wàn)元(160-100)。

與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還可采取合并或分別核算增值額的方式來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。對(duì)于同一項(xiàng)目，企業(yè)可能同時(shí)存在分期與分區(qū)開(kāi)發(fā)洋房、商業(yè)物業(yè)、普通住宅等類(lèi)型，在不同情況之下，這些項(xiàng)目的增值率以及對(duì)應(yīng)用的稅務(wù)也會(huì)存在一定差異。在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該考慮是按同一項(xiàng)目立項(xiàng)合并核算增值額，還是按開(kāi)發(fā)的不同的物業(yè)類(lèi)型業(yè)分別計(jì)算增值額，通過(guò)增值額的計(jì)算比較選擇較優(yōu)的方案。例如，在同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型中，如果同時(shí)存在一般項(xiàng)目與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)應(yīng)對(duì)合并核算增值額還是分別核算增值額加以考慮。

房地產(chǎn)企業(yè)在稅前扣除項(xiàng)目實(shí)施中主要涉及四種費(fèi)用，包括：可稅前全額扣除項(xiàng)目，例如固定資產(chǎn)折舊、管理費(fèi)、職工工資；按標(biāo)準(zhǔn)的稅前扣除費(fèi)用，例如業(yè)主招待費(fèi)、職工福利等；本期按比例扣除，剩余轉(zhuǎn)為年度扣除，例如廣告費(fèi)；稅前完全不能扣除費(fèi)用，例如罰款、稅收滯納金等。由于土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，企業(yè)可增加合理的費(fèi)用扣除項(xiàng)目，以達(dá)到降低增值率的效果，從而減少土地增值稅的繳納。

(三)銷(xiāo)售階段納稅籌劃

基于銷(xiāo)售階段納稅籌劃工作涉及銷(xiāo)售價(jià)格稅收籌劃、銷(xiāo)售收入分解稅務(wù)籌劃、銷(xiāo)售和自營(yíng)的選擇。稅法規(guī)定：建造標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售，增值率不超過(guò)百分之二十的，免征土地增值稅。在這一條件下企業(yè)應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格合理確定，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，另一個(gè)角度分析，如果企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為普通住宅，則要對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理確定，其增值率應(yīng)小于或等于百分之二十，充分享受該政策。如若稅收優(yōu)惠政策所帶來(lái)的效益不及提高售價(jià)，便可采取提高售價(jià)方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。

目前房地產(chǎn)企業(yè)在處理開(kāi)發(fā)完工的房產(chǎn)項(xiàng)目中采取不同的方式，即對(duì)外銷(xiāo)售、自營(yíng)持有，值得注意的是處理方式的不同導(dǎo)致繳稅費(fèi)用各異。房地產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)繳納土地增值稅，自營(yíng)持有方式下應(yīng)進(jìn)行繳納土地使用稅及房產(chǎn)稅。如若房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)高，房地產(chǎn)選擇自營(yíng)持有方式，反之選擇銷(xiāo)售方式。筆者通過(guò)以上分析對(duì)稅負(fù)的影響進(jìn)行了考慮，在具體選擇中還應(yīng)多方面因素綜合考慮，提高企業(yè)的發(fā)展水平。

(四)保有階段納稅籌劃

保有階段納稅籌劃包括先租后售稅收籌劃、分解租金收入稅收籌劃，詳情如下。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))的規(guī)定，改變資產(chǎn)用途(如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng))，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

企業(yè)的出租房屋涉及到了城建稅、增值稅、房產(chǎn)稅等諸多稅種，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。其中，物業(yè)管理費(fèi)用的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅僅需要對(duì)增值稅進(jìn)行繳納。據(jù)此企業(yè)在自營(yíng)方式下物業(yè)管理費(fèi)及租金收入劃分時(shí)應(yīng)加大物業(yè)管理費(fèi)比例，通過(guò)這一系列措施的應(yīng)用使企業(yè)租賃行為下的稅負(fù)充分降低。在具體實(shí)踐中首先應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行設(shè)立，同時(shí)確保物業(yè)公司管理資質(zhì)，其中物業(yè)公司資質(zhì)越高價(jià)格便越高。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上筆者對(duì)納稅籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)中應(yīng)用的必要性進(jìn)行了闡述，為提高納稅籌劃的合理性，還應(yīng)從各階段來(lái)實(shí)施，使企業(yè)稅負(fù)充分降低。在具體實(shí)施中應(yīng)從前期準(zhǔn)備階段納稅籌劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃、銷(xiāo)售階段納稅籌劃、保有階段納稅籌劃方面來(lái)實(shí)施，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展減輕壓力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。