房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)階段的成本控制分析

鄭薩

長(zhǎng)沙越和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖南長(zhǎng)沙 410000

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段引進(jìn)成本管理的方法與思路，不僅能節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)成本，還能實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金和建設(shè)資源物盡其用的目標(biāo)。美國管理大師彼得·德魯克曾說“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本”。這句名言告訴我們企業(yè)管理的一個(gè)根本任務(wù)就是不斷降低成本。樹立全方位的成本意識(shí)，加強(qiáng)成本控制與管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)最緊迫、最核心的的任務(wù)[1]。

1 工程造價(jià)影響因素

1.1 材料用量

房地產(chǎn)工程建設(shè)就是通過不同的工藝，將各類材料組合的一種行為，這一過程中會(huì)消耗大量的材料，而材料需要通過采購得來，因此材料將會(huì)帶來成本，材料用量將決定成本的高低。正常情況下，在工程設(shè)計(jì)當(dāng)中如果依照合理要求來規(guī)劃材料用量，設(shè)計(jì)方案成本很少會(huì)超過預(yù)算成本，但實(shí)際來看現(xiàn)代很多房地產(chǎn)工程企業(yè)，在工程設(shè)計(jì)階段并不重視材料用量的控制，例如某企業(yè)只是依照預(yù)算要求統(tǒng)計(jì)了各類材料的總用量，并未細(xì)化到各工藝需求上，最終發(fā)現(xiàn)該企業(yè)各類材料總成本中有0．9%屬于多余成本。

1.2 采用的設(shè)計(jì)軟件落后

目前，設(shè)計(jì)單位多采用二維CAD 進(jìn)行設(shè)計(jì)。對(duì)于復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，由于人腦的局限性，不可避免地會(huì)出現(xiàn)諸如管線錯(cuò)、漏、碰、缺等問題。規(guī)模越大的項(xiàng)目，設(shè)備管線越多，管線錯(cuò)綜復(fù)雜，碰撞沖突也越容易出現(xiàn)。使后續(xù)的工程施工返工的可能性加大。一旦出現(xiàn)返工，就會(huì)給建設(shè)單位造成工期和經(jīng)濟(jì)上的損失。其次，由于在傳統(tǒng)二維技術(shù)下生成的各專業(yè)設(shè)計(jì)圖之間相對(duì)獨(dú)立，設(shè)計(jì)信息處于割裂的狀態(tài)。當(dāng)其中任何一張圖紙發(fā)生變更的時(shí)候，其他關(guān)聯(lián)圖紙的修改需要通過人為的方式進(jìn)行電話、郵件、圖紙標(biāo)示等方式進(jìn)行溝通，難以保證信息反饋能夠準(zhǔn)確及時(shí)到達(dá)建設(shè)單位手里。

1.3 工程造價(jià)機(jī)構(gòu)配置不科學(xué)

現(xiàn)階段，對(duì)于建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)來說，其中最關(guān)鍵的一個(gè)方面就是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，因此，工程造價(jià)的結(jié)構(gòu)配置也要有相應(yīng)的科學(xué)、合理性，但是當(dāng)前，在建筑工程結(jié)構(gòu)造價(jià)控制過程中，對(duì)工程總造價(jià)產(chǎn)生最重要影響的一個(gè)因素就是造價(jià)機(jī)構(gòu)配置不科學(xué)。對(duì)于建筑工程項(xiàng)目來說，造價(jià)管理部門和其它部門間的關(guān)系是平等的，有一些建筑工程，根本不重視工程造價(jià)部門，未將單獨(dú)的、專門的設(shè)置管理實(shí)施部門，所以，在工程造價(jià)管理方面，因?yàn)闄?quán)限以及獨(dú)立性問題，結(jié)構(gòu)配置不科學(xué)問題等，使得造價(jià)管理工作問題不斷出現(xiàn)，以獨(dú)立性問題而言，其會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)的精確性產(chǎn)生嚴(yán)重影響，使得之后的工程造價(jià)問題和誤差不斷出現(xiàn)，使得資金投入很多，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，使得成本使用不科學(xué)的情況頻繁發(fā)生，最終使得工程資金投入過多等問題出現(xiàn)[2]。

2 設(shè)計(jì)階段成本控制策略

2.1 精細(xì)化材料統(tǒng)籌

針對(duì)材料用量對(duì)工程造價(jià)的影響，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)提升材料統(tǒng)籌的精度，關(guān)于這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)階段先建立精細(xì)化材料統(tǒng)籌制度，后再將工作結(jié)果帶入采購工作中實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目的。在精細(xì)化材料統(tǒng)籌制度建設(shè)當(dāng)中，需要參考工序流程以每個(gè)工序?yàn)楣?jié)點(diǎn)進(jìn)行工程量計(jì)算，得到每個(gè)工序的實(shí)際工程量，再針對(duì)工程量確認(rèn)每個(gè)工序?qū)嶋H所需的材料用量，由此在采購工作當(dāng)中可以依照材料用量設(shè)計(jì)來進(jìn)行采購，可避免多余材料成本的問題。此外，關(guān)于精細(xì)化材料統(tǒng)籌管理，還要重視市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)與工程質(zhì)量之間的關(guān)系，即部分設(shè)計(jì)人員為了控制造價(jià)會(huì)刻意選擇低價(jià)材料導(dǎo)致工程質(zhì)量下降，在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)在保障工程質(zhì)量的條件下，再進(jìn)行材料統(tǒng)籌，任何情況下都不能出現(xiàn)以上行為。

2.2 推廣限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是指在項(xiàng)目建設(shè)前期，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)所需要的工程資金進(jìn)行一定的限制?？茖W(xué)合理的限額設(shè)計(jì)方法在工程造價(jià)控制與管理中可以起到事半功倍的效果，因此應(yīng)建立起完整的限額設(shè)計(jì)管理辦法，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，制定初步的設(shè)計(jì)總概算。根據(jù)項(xiàng)目各部位，各專業(yè)對(duì)應(yīng)的功能重要性程度，合理地設(shè)定相應(yīng)的限額成本指標(biāo)，如造價(jià)限額、三材消耗限額等，促使設(shè)計(jì)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)費(fèi)用進(jìn)行分析而不是單純的考慮施工階段的費(fèi)用，確保工程設(shè)計(jì)內(nèi)容在滿足使用要求的前提下，工程造價(jià)不突破預(yù)計(jì)的投資限額。

2.3 合理配置工程造價(jià)機(jī)構(gòu)

首先，強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理體系：①要使造價(jià)控制的責(zé)任主體明確，制定項(xiàng)目法人責(zé)任制，自項(xiàng)目的規(guī)劃、籌資開始，一直到生產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)增值等過程，將投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承擔(dān)的責(zé)任制度；②業(yè)主不單單要將項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建立，同時(shí)設(shè)計(jì)單位還要將與之相關(guān)的組織管理體系建立，也就是設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管控，將設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目部構(gòu)建，對(duì)質(zhì)量、造價(jià)以及進(jìn)度等全面負(fù)責(zé)。對(duì)于設(shè)計(jì)階段來說，其是十分重要的階段，與之相關(guān)的環(huán)節(jié)非常多，可以將其當(dāng)成是一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

3 結(jié)語

總而言之，施工組織設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)存在著十分重要的影響，施工企業(yè)務(wù)必要提升對(duì)施工組織設(shè)計(jì)編制的重視程度。因此，在保證工程質(zhì)量和滿足業(yè)主使用要求及工期要求的前提下，優(yōu)化施工方案及施工工藝是控制投資和降低工程造價(jià)的重要措施和手段。同時(shí)使施工方案具有先進(jìn)性、合理性、競(jìng)爭(zhēng)性[3-4]。