房地產(chǎn)成本造價全過程控制的策略研究

王紅艷

青島興程人力資源有限公司 山東青島 266000

成本管理作為企業(yè)現(xiàn)代化管理的產(chǎn)物，對節(jié)約成本并提升企業(yè)經(jīng)濟效益有著重要的意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資數(shù)額較高，周期長且整體的風險性較大的特點，更是需要借助成本管理來嚴格控制建設項目各個環(huán)節(jié)中的金額，從而達到約束和監(jiān)管的作用，在規(guī)避潛在經(jīng)營風險的基礎上，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中的良性發(fā)展獻力。

1 房地產(chǎn)建設項目開發(fā)全過程成本管理存在的問題

1.1 成本意識問題

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中，未能形成全過程成本控制意識，只重視項目施工階段的成本控制，而忽視了項目決策、設計以及招投標階段的成本控制。尤其對于項目決策和設計階段而言，這是項目成本控制的前期階段，直接影響著項目實施階段的成本支出，但是房地產(chǎn)企業(yè)沒有在前期階段落實成本預測、成本分析工作，未能將項目經(jīng)濟性作為項目決策和設計階段的重要約束條件，從而造成項目前期成本控制不到位。

1.2 招投標環(huán)節(jié)不合理問題

招投標是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要環(huán)節(jié)，在實際中，常常出現(xiàn)串標或是非公開招標的情況，由于缺乏規(guī)范，使得投標流于形式，房地產(chǎn)企業(yè)很難從中選出有資質(zhì)的單位，低價中標的現(xiàn)象更是屢見不鮮，由此直接導致施工中用劣質(zhì)的材料降低成本，給項目質(zhì)量埋下了隱患。同時，在合同管理方面也存在一些問題，如合同內(nèi)容不明確、未按條款約定執(zhí)行等等，從而使得招標后期成本增加。

1.3 成本浪費問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，與成本關系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點環(huán)節(jié)。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費的現(xiàn)象時有發(fā)生，特別是材料浪費的情況比較嚴重。同時，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對資金的使用缺乏監(jiān)管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價隨之提高。

2 加強房地產(chǎn)建設開發(fā)項目全過程成本控制措施

2.1 確定科目合理分項

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為強化成本的控制，要從分項環(huán)節(jié)入手，做好嚴格的把控。通過合理劃分成本項目，明確項目的成本結(jié)構，進而做好細致分析，采取有效的成本控制措施。按照會計制度規(guī)定，開發(fā)成本為一級成本核算科目，企業(yè)要從自身的實際出發(fā)，按照管理要求，選擇成本項，并且要全面落實明細核算。需注意的是，確定成本項目的環(huán)節(jié)，要控制成本項目的數(shù)量，對發(fā)生次數(shù)很少或者單筆費用，要最大程度上進行合并。比如，配套的費用開支，通過設置配套費用科目進行核算。對某些金額很大，并且持續(xù)發(fā)生的費用，要通過設置獨立的科目進行核算，比如土地費用。若為發(fā)包合同，必須要依據(jù)合同內(nèi)容，進行明細核算，進而掌握工程進度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應的依據(jù)[1]。

2.2 采取全過程管控方法

在項目開發(fā)的整個過程中，都需要做好成本把控工作。具體措施如下：（1）投資決策階段。一方面，要注重人才的引進。通過招聘的方式，引進成本控制人才，保證投資決策的科學性和合理性，進而實現(xiàn)對成本的有效把控。另一方面，要積極組建控制機構。發(fā)揮機構的作用，做好可行性研究，進而保證項目投資的合理性。需要注意的是，機構人員的組成要包括技術人員和市場專家等。（2）設計階段。一方面，引入競爭機制，同時推行設計招投標制度，降低項目成本，同時保證設計方案與圖紙的質(zhì)量。另一方面，注重技術經(jīng)濟性分析。從設計實際來說，為經(jīng)濟和技術對立統(tǒng)一的過程，所以要從多個方案中優(yōu)選方案，并且要做好經(jīng)濟分析工作，確保產(chǎn)品的經(jīng)濟性和合理性。以保證項目的質(zhì)量和安全為前提，通過優(yōu)化材料性能要求以及施工技術要求等方式，降低項目成本。（3）招投標階段。在此環(huán)節(jié)，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的機會，通過完善合同條款，做好常見問題的預防和把控，比如材料價格變動等。（4）施工階段。項目施工階段，是成本把控的關鍵環(huán)節(jié)，要從影響成本的因素出發(fā)，采取優(yōu)化施工作業(yè)方法和增強員工節(jié)約意識等措施，最大程度上保障項目開發(fā)的成本。

2.3 加強工程變更控制

房地產(chǎn)企業(yè)應當對工程項目變更控制予以加強，具體可從如下幾個方面著手：其一，為減少設計變更，應當在前期設計時，保證準確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當確需進行設計變更時，應將變更的原因進行具體分類，按照對應的審核簽證流程進行。其三，所有的設計變更均必須經(jīng)過工程部和監(jiān)理工程師的審批，如果是大額變更，應當由總經(jīng)理進行審核。其四，應采取有效的方法和措施減少變更的數(shù)量，加強與設計單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對變更價款進行合理確定[2]。

2.4 采取動態(tài)化管控的方式

在項目運營的全過程，采取動態(tài)化管控模式，調(diào)動相關人員主動參與項目成本的管控。借鑒行業(yè)標桿企業(yè)的做法，允許項目相關人員進行股份參與，進而減少項目運行的風險，及時上報難以掌控的成本，由相關部門和人員負責，進而增強工作人員的參與積極性，使其能夠主動肩負起成本管控的任務。為保證成本控制工作落實到具體，建議組建成本考核小組，負責項目成本控制以及管理部門制度的成本任務完成情況的考核工作，對房地產(chǎn)企業(yè)以及項目部的成本管控效果以及成本控制執(zhí)行情況，進行全面的評估。對考核所獲得的結(jié)果，及時上報給有關部門，采取相應的措施，及時糾正成本控制的不足，提高成本控制的水平?；诔杀究刂茖嶋H情況，做好成本優(yōu)化工作。控制成本，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設，是一項系統(tǒng)工程，需做好成本管控的設計。項目的建設，需要依靠設計圖紙的指導。如果設計方案存在著問題，則會影響著后期的成本管控。因此，在設計階段，要推行限額設計，制定相應的成本指標，借助先進的技術手段，實現(xiàn)對成本的節(jié)約，實現(xiàn)造價的有效把控，保證工程的質(zhì)量。

3 結(jié)語

在當前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷創(chuàng)新成本的管控方式和方法。具體實踐中，要結(jié)合當前存在的管控不足和管理機制不完善等問題，采取相應的完善措施，提高成本管控水平。通過采取系列措施，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。