局姐

4月8日，國家發(fā)改委的網(wǎng)站上悄悄掛出了一份文件：《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》。文件名字稀松平常，冠著一個普普通通的年份，但是內(nèi)容卻是真真切切，劃時代的——被詬病多年的戶籍制度迎來暴擊，各個城市的“搶人”力度將空前加大。

隨著戶籍制度變化，中國的城鎮(zhèn)化思路發(fā)生根本性變革：中小城市難逃萎縮命運，大都市圈迎來前所未有的發(fā)展機遇。

最為立竿見影的是：數(shù)十個大城市的限購政策，瞬間淪為一紙空文！

樓市的投資邏輯，徹底被改變了。

限購政策名存實亡

文件很長，13頁。全篇看下來，字里行間都寫著兩個字：搶！人！

哪些地方被鼓勵“搶人”？城區(qū)常住人口100萬以上的大城市，特大、超大城市。怎么“搶人”？主要從戶籍制度改革入手，簡而言之，就是各種放松落戶。

這是一場城市的戰(zhàn)爭，得人口者得天下。

具體來說，國務(wù)院在2014年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》，把中國的城市按照城區(qū)常住人口的統(tǒng)計口徑，劃分為5類7檔。其中：

100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；

300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市；

500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；

1000萬以上的城市為超大城市。

Ⅱ型大城市的落戶將實現(xiàn)“零門檻”，意思就是，這座城市你想來，就能來。這樣的城市包括：烏魯木齊、貴陽、石家莊、福州、珠海、海口、佛山……一共56個城市。

Ⅰ型大城市，將要“全面放開放寬落戶條件，全面取消重點群體落戶限制”。

從以往地方發(fā)布的文件來看，目前重點群體分為8類。前4類包括：農(nóng)村青年參軍退伍、轉(zhuǎn)業(yè)后升學(xué)，將戶口遷入的人口；在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上的人口；舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口；新生代農(nóng)民工。這4類屬于放寬限制群體，要制定更加寬松的落戶措施。后4類包括：高校畢業(yè)生；職業(yè)院校畢業(yè)生；技術(shù)工人；留學(xué)歸國人員。他們屬于全面放開落戶限制群體，基本也是想來落戶就可以落戶。

這樣看來，在這些城市落戶，有個大學(xué)或者職院的文憑就可以暢通無阻。這樣的城市包括：西安、合肥、廈門、蘇州、寧波……一共13個。

在當(dāng)下的限購體系中，戶籍人口自動獲得房票。城區(qū)人口100萬到500萬之間的城市，樓市限購政策一夜之間，名存實亡。

就連超大和特大城市也首次提出，要“大幅增加落戶規(guī)?！?。

一方面，積分落戶的時候，社保繳納年限和居住年限的重要性上升了，另一方面，給長期租房的人開了綠色通道——可以在城市公共戶口落戶。

公共戶口這個東西，真不知道能不能給孩子提供當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的教育，但是至少意味著一張房票。這樣的城市包括北上廣深，外加武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙、沈陽。清一色的強二線城市。

當(dāng)然，政策只提出了最基本的要求?？梢灶A(yù)見，為了在白熱化的城市戰(zhàn)爭中分到一杯羹，大部分城市出臺的落戶政策，力度將只增不減。

在不久的將來，我們可能很快就會發(fā)現(xiàn)，對于大部分人而言，除了北京上海的落戶有點難度，其他的地方，只要你想買房，就可以落戶，順帶拿個房票。

大都市圈時代到來

限購被破解之外，還有兩個表述上的新變化，引起了注意。

第一個，是對于超大特大城市而言的。

在上面也說到，這次文件是超大特大城市首次提出要“大幅增加落戶規(guī)?！薄Ｒ郧暗谋硎?，是“嚴控城區(qū)人口500萬以上的城市戶籍”。

往大里看，中國的城鎮(zhèn)化思路，多年來一直是“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)”。現(xiàn)在，邏輯徹底轉(zhuǎn)變——新型城鎮(zhèn)化時代，終于開始鼓勵大城市發(fā)展了！

然而，大城市也并不會無序擴張。文件中是這么說的：“超大特大城市要立足城市功能定位，防止無序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能，推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴散?！?/p>

嗯，這是大都市圈的時代。

第二個，是對于小城市而言的。文件中第一次提出“收縮型中小城市”的概念，并且表示，收縮型中小城市要“瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中”。

這是國家第一次正視中小城市的衰老。

收縮型中小城市有多少？根據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任張學(xué)良的判斷，從2000年到2010年，中國約26.71%的城市發(fā)生了人口流失，也就是發(fā)生了收縮。這些城市集中分布于東北和長江經(jīng)濟帶地區(qū)，主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧，以及黑龍江北部、內(nèi)蒙古北部和中部、四川東部?？偟膩碚f，資源枯竭型城市、以制造業(yè)為主的中小城市是人口流失重災(zāi)區(qū)。

根據(jù)文件給出的指導(dǎo)意見可以預(yù)計，未來這類城市新供應(yīng)的土地會縮減，人口將集中到配套更加完善的城區(qū)，郊區(qū)和村落將成為被廢棄的“鬼城”。

前段時間日本爆出的“0元送房”新聞，在不久的未來，就可能會大規(guī)模出現(xiàn)在中國這類城市里。

關(guān)于樓市的判斷和建議

首先，在政策調(diào)整初期，限購放開肯定是樓市，尤其是核心城市樓市的利好。之前限購的力度越大，放松之后的樓市反彈力量就越強。

這很好理解。畢竟總有那么一群潛在的購房者，本來還需要繳幾年社保才有房票，忽然就可以落戶了！一大撥需求會立馬涌現(xiàn)在市場上。

其次，利好的持續(xù)時間因地區(qū)而異。

總的來說，城市的營商環(huán)境、就業(yè)和公共資源的綜合實力決定了反彈的高度。

今時不同往日。除了提供一張房票，戶口在城市選擇中的權(quán)重已經(jīng)越來越低了。當(dāng)各地落戶門檻都一起放松的時候，人會向哪里流動？一定是發(fā)展前景更好，或者能讓生活更符合自己想象的城市。

所以，接下來買房選擇城市的時候，回歸城市的基本面很重要。

再次，怎么選擇城市呢？

再回到這次的文件本身。全篇看下來，字里行間寫著中國新型城鎮(zhèn)化的實質(zhì)——做大以大城市為核心的都市圈、城市群。文件中提出的重點城市群有：京津冀、長江三角洲、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群。其中成渝城市群要圈個重點，文件說這里將“培育形成新的重要增長極”。此外，哈長、長江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群也被提及。但我個人認為這些城市群不少也是坑。

總而言之，在重點城市群中挑出中心城市，圍繞就業(yè)集中地區(qū)，劃出一小時通勤圈，在里面買房，基本不出大錯。

最后再提醒一句，放棄任何對非都市圈中小城市的幻想，尤其是新區(qū)以及郊區(qū)大盤，巨坑！慎入！

保險起見，最好至少置換到省會城市去。如果實在需要自住，請選擇當(dāng)下最核心，生活配套最成熟的區(qū)域。

畢竟，這里將會是城市收縮過程中，最后被波及的“凈土”。

摘自微信公號地產(chǎn)知識局