視房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)“興奮劑”時(shí)代已遠(yuǎn)去

卞夢(mèng)健

7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上提出了堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，同時(shí)提出將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，這是中央在政治局會(huì)議上首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這也表明了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”政策的決心。

提振經(jīng)濟(jì)為啥不能靠房地產(chǎn)

此次中央政治局會(huì)議在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，不僅重提“房住不炒”的定位，同時(shí)還明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。中央之前從未有過(guò)這樣的提法，強(qiáng)有力地回應(yīng)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下社會(huì)輿論中有所升溫的房地產(chǎn)刺激論調(diào)，也給地方政府明確了目標(biāo)，擊碎了房地產(chǎn)調(diào)控放松的幻想。相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以來(lái)，很多城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要就靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，也是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。但是提振經(jīng)濟(jì)能靠它嗎？在過(guò)去，這是個(gè)頗具爭(zhēng)議的話(huà)題。

為此，在中央政治局會(huì)議召開(kāi)的半個(gè)月后，有關(guān)人士對(duì)中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)研后分析指出，從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然我們的經(jīng)濟(jì)仍在增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)很明顯，下行壓力較大。在如何化解經(jīng)濟(jì)下行壓力這一問(wèn)題上，專(zhuān)家給出的答案是——加快中部地區(qū)城市化進(jìn)程。但持不同意見(jiàn)的人士指出，這個(gè)對(duì)策看起來(lái)似乎可行，東部地區(qū)城市化起步較早，有的已基本完成，城市化空間有限;而中西部地區(qū)城市化相對(duì)滯后，城市化空間巨大，但是由于西部地區(qū)城市化受限因素較多，城市化可以發(fā)力的就剩下中部地區(qū)了。如果加快城市化進(jìn)程，就需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。但是問(wèn)題又來(lái)了，有的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就偏熱，大搞房地產(chǎn)肯定不行，而西部地區(qū)也不具備條件，人口流失比較多，房子蓋多了，賣(mài)給誰(shuí)又會(huì)成為問(wèn)題。

事實(shí)上，城市化并非簡(jiǎn)單蓋房子，最重要的是人的城市化。不過(guò)，這面臨著不小的挑戰(zhàn)。有些城市即便實(shí)現(xiàn)零門(mén)檻落戶(hù)，也未必能吸引來(lái)人才。沒(méi)有人，沒(méi)有需求，盲目開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)就可能爛尾，甚至成為新的“鬼城”。所以，城市化首先要解決的是如何吸引人才，實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。此外，還要防范房地產(chǎn)過(guò)熱，出現(xiàn)非理性的繁榮。否則，試圖靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的思路，和國(guó)際金融危機(jī)后出臺(tái)的“4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃”一樣，短期可能管用，但長(zhǎng)期來(lái)看弊端不少。假設(shè)真的走上這樣一條路，中部地區(qū)大興土木，城市化大提速，大量上馬房地產(chǎn)項(xiàng)目，或許短期也能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但長(zhǎng)此下去，有可能造成房地產(chǎn)過(guò)熱房?jī)r(jià)飛漲，陷入經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的困境，也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形。

應(yīng)該看到，我國(guó)房地產(chǎn)如果健康持續(xù)發(fā)展，仍然具有很好的市場(chǎng)前景，仍將發(fā)揮中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)、穩(wěn)定器和壓艙石的作用。眼下，中國(guó)戶(hù)籍城市化率僅50%左右，有2億多城市常住居民需要在城市落戶(hù)，按未來(lái)達(dá)到70%的城市化率計(jì)算，還有2億多人需要進(jìn)城落戶(hù)，也就是說(shuō)，未來(lái)總共還有近5億人口要在城市落戶(hù)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊分析，我國(guó)住房嚴(yán)格意義上的套戶(hù)比現(xiàn)在不到1%，不是每一個(gè)家庭都有一套正規(guī)像樣的住房。發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)在已經(jīng)到了3個(gè)人5個(gè)臥室的水平，我們離這個(gè)水平的差距還很遠(yuǎn)。每個(gè)家庭除了廳以外的居住空間要達(dá)到N+1，即3口之家有4間房，另外考慮養(yǎng)孩子需要保姆，老人需要贍養(yǎng)，中國(guó)家庭要住得體面、舒適，按照現(xiàn)在的建設(shè)速度，至少還需要25—30年的時(shí)間。

此外，在我國(guó)城市化過(guò)程中，城鎮(zhèn)人口舉家遷徙的占比較低，只占10%—20%，大多數(shù)是只身前往城市。城鎮(zhèn)人口遷徙在數(shù)量上也不反映城鎮(zhèn)人口的增加，但是在住房上產(chǎn)生了需求，每年4000萬(wàn)左右的城鎮(zhèn)人口在城市之間遷徙，原住地和新的地方都需要房子，逐步使遷徙人口過(guò)上美好生活，讓他們住得更加舒適，住房建設(shè)也還有很長(zhǎng)的路要走。換言之，中國(guó)的住房需求仍將是非常巨大的，房地產(chǎn)行業(yè)在改善民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面仍將扮演重要角色。但是從提振經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，必然需要巨大的經(jīng)濟(jì)增量來(lái)實(shí)現(xiàn)，顯然房地產(chǎn)業(yè)宜穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展而不宜再大舉擴(kuò)張，也不適宜充當(dāng)這樣的角色。具體來(lái)說(shuō)，在中西部地區(qū)，在不能吸引來(lái)大量人才的情況下，也不宜盲目發(fā)力城市化。

穩(wěn)增長(zhǎng)求發(fā)展必須重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)

今年以來(lái)，在世界經(jīng)濟(jì)下行壓力激增的背景下，國(guó)內(nèi)也開(kāi)始出現(xiàn)“樓市松綁”的論調(diào)?！敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)不行了，國(guó)家又要刺激樓市？”“降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)就會(huì)卷土重來(lái)！”這樣的疑問(wèn)在市場(chǎng)和人們心中再次開(kāi)始蔓延。事實(shí)上，回顧過(guò)往的歷史，房地產(chǎn)確實(shí)被稱(chēng)之為“經(jīng)濟(jì)下行時(shí)的強(qiáng)心針”。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，房地產(chǎn)政策收緊，房?jī)r(jià)下滑;在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，房地產(chǎn)政策放松，房?jī)r(jià)猛漲，這不僅在客觀上造成了我國(guó)房?jī)r(jià)大起大落的局面，也使得以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)成為一種心照不宣的“固定模式”。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及層面廣，波及上下游數(shù)百個(gè)行業(yè)，以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的方式固然可以在短期內(nèi)見(jiàn)效，但是，這種嚴(yán)重依賴(lài)刺激房地產(chǎn)來(lái)振興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路無(wú)異于飲鴆止渴，短期遏制了經(jīng)濟(jì)下滑，卻帶來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，引發(fā)市場(chǎng)泡沫，將會(huì)進(jìn)一步使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴(lài)投資驅(qū)動(dòng)，加劇經(jīng)濟(jì)“一條腿”發(fā)展的不健康局面。

可以說(shuō)，此次中央政治局會(huì)議下決心破除我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，則是基于我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的要求，也就是說(shuō)，今后將從投資型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)?；诖耍瑫?huì)議強(qiáng)調(diào)，要深挖國(guó)內(nèi)需求潛力，拓展擴(kuò)大最終需求，有效啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，多用改革辦法擴(kuò)大消費(fèi)。誠(chéng)然，破除對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)可能會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的“陣痛期”，但是，只有“刮骨療傷”才能治愈頑疾。有一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家曾經(jīng)將房地產(chǎn)比喻成“夜壺”，說(shuō)是“需要的時(shí)候拿出來(lái)用，不需要的時(shí)候就往床底下一踢”。如今，拿房地產(chǎn)當(dāng)經(jīng)濟(jì)“興奮劑”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

為此，有網(wǎng)民指出，中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，重要原因之一是防止炒房對(duì)制造業(yè)形成擠出效應(yīng)。制造業(yè)是穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵行業(yè)，無(wú)論從穩(wěn)就業(yè)還是穩(wěn)投資出發(fā)，都必須防止房地產(chǎn)畸形發(fā)展導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)上升，企業(yè)因廠房租金升高被迫外遷的現(xiàn)象蔓延，而振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是根本之道。

實(shí)際上，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，也是保持宏觀調(diào)控彈性空間的需要。這是在國(guó)內(nèi)外不確定性增多的局面下，必須強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化的政策定位。世人皆知，穩(wěn)增長(zhǎng)是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，在不搞“大水漫灌”的前提下，穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)金融供給效率提出了更高要求。目前，金融供給依然主要依靠以商業(yè)銀行為主體的間接融資體制。間接融資比例過(guò)高，不僅會(huì)增加企業(yè)借貸成本，而且容易造成信貸錯(cuò)配。如果動(dòng)搖“房住不炒”的政策定位，重歸以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的老路，勢(shì)必重演資金涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到金融支持的一幕。

對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定位也是擴(kuò)大消費(fèi)

從另一個(gè)角度分析，中央之所以進(jìn)一步明確房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中的定位，也是擴(kuò)大消費(fèi)的要求。中央政治局會(huì)議提出，要“深挖國(guó)內(nèi)需求潛力，拓展擴(kuò)大最終需求，有效啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，多用改革辦法擴(kuò)大消費(fèi)”。業(yè)內(nèi)皆知，目前，房地產(chǎn)已經(jīng)形成多層次的供應(yīng)體系，在多數(shù)地區(qū)，居民的住房需求已基本得到滿(mǎn)足。在減免個(gè)人所得稅等政策的配合下，拓寬居民的可支配收入空間，釋放居民消費(fèi)需求的條件較以前要成熟得多。如果重拾房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的工具，勢(shì)必增加居民的償還借貸負(fù)擔(dān)，壓制消費(fèi)需求，并消解降費(fèi)減稅的政策效應(yīng)。

基于此，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，也是保持宏觀調(diào)控彈性空間的需要。進(jìn)入下半年以來(lái)，多國(guó)央行已經(jīng)降息，美聯(lián)儲(chǔ)也已啟動(dòng)10年來(lái)首次降息。外部環(huán)境正逢新一輪貨幣寬松的政策拐點(diǎn)。中央政治局會(huì)議提出的“適時(shí)適度實(shí)施宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”，就是因應(yīng)外部貨幣環(huán)境變化的前瞻性部署。對(duì)于金融業(yè)而言，適度釋放包括降準(zhǔn)、降息在內(nèi)的政策儲(chǔ)備工具，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的節(jié)奏和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又要防止生成新的資產(chǎn)泡沫，是下半年乃至明年經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)向來(lái)是資本狂歡之地，是資本泡沫的聚集之所，只有進(jìn)一步明確對(duì)房地產(chǎn)的政策定位，才能防患于未然，充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)的正向作用。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)如同“棋眼”，關(guān)系到下半年經(jīng)濟(jì)工作的方方面面。進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的政策定位，強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，抓的正是可能影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的主要矛盾，也凸顯了中央破除舊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)路徑的決心。在全年經(jīng)濟(jì)工作上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)接之際，再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的政策定位，正當(dāng)其時(shí)。就在中央政治局表態(tài)前后，遼寧大連和安徽合肥接連發(fā)聲，進(jìn)一步加碼樓市調(diào)控。筆者從大連市政府網(wǎng)站獲悉，7月30日，大連市政府發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)捂盤(pán)惜售、炒買(mǎi)炒賣(mài)、規(guī)避調(diào)控、惡意炒作、簽訂“陰陽(yáng)合同”、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

其中，“準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”的規(guī)定備受關(guān)注，具體來(lái)看，是指已取得預(yù)售證的項(xiàng)目，調(diào)整預(yù)售價(jià)格不得高于此前網(wǎng)簽價(jià)格最低價(jià);對(duì)通知發(fā)布后首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的新項(xiàng)目，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格，6個(gè)月后，申報(bào)調(diào)整價(jià)格時(shí)，只可申請(qǐng)“下調(diào)”，且幅度只能在5%以?xún)?nèi)。同一天，合肥市在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)控工作會(huì)議上提出，對(duì)引發(fā)三次及以上群訪(fǎng)群訴事件且沒(méi)有有效解決措施的開(kāi)發(fā)企業(yè)，適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。此外，還將定期開(kāi)展聯(lián)合會(huì)商，對(duì)問(wèn)題多發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制銀行貸款、從嚴(yán)控制預(yù)售資金、從嚴(yán)控制備案價(jià)格。上述城市已經(jīng)做出表率。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的手段，有關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，未來(lái)政策還是平穩(wěn)為主，長(zhǎng)短并用、注重長(zhǎng)效將會(huì)成為主要手段。預(yù)計(jì)在今年上半年房企融資政策收緊和下半年需求側(cè)調(diào)控不放松的共同作用下，未來(lái)樓市出現(xiàn)過(guò)熱的幾率極小。