廈門寶龍國(guó)際中心酒店項(xiàng)目的成本管理后評(píng)估

丁麗霞

項(xiàng)目位于廈門市思明區(qū)呂嶺路與金山路交叉口西北側(cè)。土地面積為12150 m2，用地性質(zhì)為酒店，地上34層、地下2層。地下建筑面積13638m2，地上建筑面積68432m2，總建筑面積82070m2，容積率5.6，建筑密度40%，綠地率46%。

項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2017年2月1日，并于2019年10月20日完成竣工驗(yàn)收及竣備，檔次定位為超五星級(jí)酒店。

項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，本文分析整個(gè)項(xiàng)目的成本管理和控制方法，總結(jié)成本控制不好的方面，引以為戒，總結(jié)成本控制好的方面，繼續(xù)發(fā)揮所長(zhǎng)。

本報(bào)告主要總結(jié)施工階段控制成本的方法和成本指標(biāo)管理兩個(gè)方面。

一、施工階段的成本控制

對(duì)工程造價(jià)人員來(lái)說(shuō)，最開(kāi)始的成本控制往往從施工階段抓起，控制成本的很多經(jīng)驗(yàn)和方法也是從施工階段的造價(jià)管理工作中總結(jié)而來(lái)。實(shí)際上，施工階段時(shí)，設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)定型，能控制造價(jià)的項(xiàng)目已經(jīng)不多了，能減少的造價(jià)也比較有限，但仍可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，盡量控制造價(jià)，節(jié)約公司成本。每個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)工前，公司和項(xiàng)目部共同制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，以此目標(biāo)成本為標(biāo)準(zhǔn)，衡量成本控制的最終結(jié)果，本項(xiàng)目也不例外。目前來(lái)看，本項(xiàng)目的最終施工成本相比目標(biāo)成本節(jié)約了近5000萬(wàn)元?？刂圃靸r(jià)、節(jié)約成本的主要措施總結(jié)如下：

（一）通過(guò)控制變更簽證的方式控制成本

工程在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和簽證，對(duì)項(xiàng)目提出的設(shè)計(jì)變更和簽證要求，按照公司的管控流程，要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批，評(píng)估變更的必要性、成本的高低、性價(jià)比的優(yōu)劣，才能確定是否需要變更，有效控制變更的數(shù)量、控制成本。

（二）通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)控制成本

在施工階段，項(xiàng)目的招標(biāo)是在確定目標(biāo)成本之后，招標(biāo)時(shí)將目標(biāo)成本作為指導(dǎo)方向，在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)合理控制成本。在施工階段，通過(guò)招標(biāo)控制成本是工程控制成本的重要方法之一。招標(biāo)過(guò)程中控制成本的措施主要有：提出優(yōu)化建議、選擇合適的品牌檔次、工程量準(zhǔn)確、定標(biāo)價(jià)格合理低價(jià)（并非最低價(jià)）、議價(jià)策略合適等。

（三）對(duì)壟斷行業(yè)采取適量減少其施工范圍的方法實(shí)現(xiàn)成本控制

每個(gè)項(xiàng)目都需要市政供水，市政供水工程由水務(wù)公司施工，報(bào)價(jià)向來(lái)都很高，而且沒(méi)有談價(jià)的空間，市政供水公司也要求將項(xiàng)目室外的整個(gè)供水系統(tǒng)都由其施工。在本項(xiàng)目中，廈門泰景順工程咨詢有限公司一開(kāi)始就將室外的供水系統(tǒng)發(fā)包給主體施工單位施工，列入招標(biāo)清單，因?yàn)橛卸嗉腋?jìng)標(biāo)，對(duì)方報(bào)價(jià)合理才能中標(biāo)，維護(hù)了公司的利益。水務(wù)公司只需完成本項(xiàng)目室外管網(wǎng)與市政供水的接口就可以了，只有幾萬(wàn)元的工程量。此方法至少為本項(xiàng)目節(jié)約了幾十萬(wàn)的成本。

（四）對(duì)電力行業(yè)采取協(xié)商議價(jià)的方法控制成本

電力行業(yè)同樣屬于壟斷行業(yè)，雖然近兩年允許房地產(chǎn)商自主選擇施工方，但仍然是電力行業(yè)下屬的施工單位更有優(yōu)勢(shì)。電力施工單位在以往的報(bào)價(jià)，雙方談價(jià)的空間很小。在與此類公司談價(jià)前，一定要熟讀圖紙、清楚價(jià)格、了解設(shè)備性能和工作原理，在談價(jià)時(shí)，要做到心中有數(shù)，在專業(yè)知識(shí)水平方面高于對(duì)方，談判策略有松有緊、張弛有度，既要表示出與對(duì)方合作的誠(chéng)意，也要表示出己方完全有其他合作余地的態(tài)度，還要積極爭(zhēng)取公司高層的支持，綜合利用多方資源，共同參與其中，以實(shí)現(xiàn)控制公司成本、維護(hù)公司利益的目標(biāo)。本項(xiàng)目的電力工程施工在公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的大力支持下，節(jié)約成本近200萬(wàn)元。

還有電力工程監(jiān)理工程，按照常規(guī)，電力工程監(jiān)理有固定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)基數(shù)，都是按整個(gè)電力工程為基數(shù)，計(jì)取電力工程監(jiān)理費(fèi)。本項(xiàng)目電力工程中設(shè)備費(fèi)占80%，如果按整個(gè)電力工程合同為基數(shù)計(jì)取監(jiān)理費(fèi)的話，需30萬(wàn)元左右。電力工程工期短，設(shè)備費(fèi)高，監(jiān)理工程量并不大，同時(shí)設(shè)備并不是必須監(jiān)理的內(nèi)容。我司以此為據(jù)，多次與電力監(jiān)理公司協(xié)商，最后監(jiān)理費(fèi)6.7萬(wàn)元，雙方達(dá)成一致，節(jié)約成本23.3萬(wàn)元。

（五）對(duì)影響外觀效果的項(xiàng)目，需以效果第一、成本第二為原則

筆者認(rèn)為，成本控制并不是越低越好，關(guān)鍵是合理。例如夜景工程，是最能體現(xiàn)公司形象、項(xiàng)目檔次的工程，一定不能以省錢為目標(biāo)，要以方案的合理為原則，在方案最優(yōu)的情況下合理控制成本。本項(xiàng)目的夜景工程的合同額超出了目標(biāo)成本，在一開(kāi)始確定方案時(shí)就預(yù)料到成本會(huì)超，但是在確定了夜景效果的前提下，項(xiàng)目的職責(zé)就是在不降低效果的前提下做好系統(tǒng)優(yōu)化、選擇中上檔產(chǎn)品品牌，以多次議價(jià)比價(jià)、施工最短線路等方式控制成本，最終的合同價(jià)保持在控制價(jià)范圍之內(nèi)。

（六）提出優(yōu)化方案控制成本

預(yù)算成本人員在圖紙計(jì)算工程量的過(guò)程中，圖紙看得最多，圖紙理解得最透徹，基本上各個(gè)節(jié)點(diǎn)、系統(tǒng)均爛熟于心。有經(jīng)驗(yàn)的成本人員會(huì)提出很好的優(yōu)化建議。例如：近期正在招標(biāo)的精裝修總包工程，原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)衛(wèi)生間的鏡子貼在墻上，墻上要先貼了瓷磚再貼鏡子，成本部提出鏡子后面的瓷磚完全沒(méi)有必要貼，可將鏡子直接貼于墻上，不影響外觀效果和使用功能。經(jīng)過(guò)與設(shè)計(jì)部溝通，設(shè)計(jì)部也同意這個(gè)方案，最終減少貼磚面積近4000m2，為公司節(jié)約工程成本近45萬(wàn)元。再例如：消防工程中，配電室采用探火管滅火系統(tǒng)，造價(jià)近40萬(wàn)元，經(jīng)與設(shè)計(jì)單位多次溝通，而且探火管系統(tǒng)也不適合在配電室內(nèi)使用，變更為氣體滅火系統(tǒng)，只需13萬(wàn)元，節(jié)約成本約27萬(wàn)元。類似以上的例子還有很多，不勝枚舉。

雖然成果頗豐，但是造價(jià)人員還是深深地覺(jué)得，在施工階段控制成本只是省的“牙縫錢”，真正控制成本最有成果的階段是設(shè)計(jì)階段，在設(shè)計(jì)階段就有控制成本和成本優(yōu)化的思路，省的才是大錢。因此，造價(jià)人員要在施工階段積累成本控制經(jīng)驗(yàn)，并將其應(yīng)用到設(shè)計(jì)階段，才能實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。

（七）成本管理要充分借助公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助和力量

基礎(chǔ)性的工作由成本管理人員完成，同時(shí)在成本控制的過(guò)程中，必須有部門領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。在具體的與施工方談價(jià)的過(guò)程中，首先成本人員要與對(duì)方洽談幾次，在雙方僵持多日無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)且會(huì)影響工程的情況下，成本人員要換一種方法，可以求助其他領(lǐng)導(dǎo)和部門，可向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)提出協(xié)助的要求，并且要明確領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助的方式方法和想要達(dá)到的結(jié)果。切記，成本人員不能直接將問(wèn)題扔給領(lǐng)導(dǎo)讓領(lǐng)導(dǎo)解決，而是要提出明確的想法和想要的結(jié)果。這種方法在談簽證的過(guò)程中很有幫助。

本項(xiàng)目已完成竣工驗(yàn)收，成本管理效果從數(shù)據(jù)來(lái)看，是值得欣慰的，很好地實(shí)現(xiàn)了成本的有效管理和控制。成本管理和控制，并不是使成本越低越好、節(jié)約越多越優(yōu)。我們所做的一切都是為了保證工程順利、高效、高質(zhì)量地完成，這個(gè)目標(biāo)和初衷不會(huì)改變，如果為了控制成本而影響工程的質(zhì)量和工期，那么成本控制其實(shí)是失敗的。成本的節(jié)約額只是指標(biāo)之一，并不代表全部。筆者更希望公司支持合理控制成本而不是最低成本的想法。

本項(xiàng)目的成本控制僅靠成本部的力量是完不成的，這項(xiàng)工作離不開(kāi)區(qū)域成本管理部、項(xiàng)目總監(jiān)、工程部、設(shè)計(jì)部、公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，秉持全員成本管理、全過(guò)程成本管理的理念，才能圓滿完成成本控制的目標(biāo)。在此，成本部要感謝大家的支持。

二、成本指標(biāo)管理

筆者通過(guò)參與本項(xiàng)目從頭至尾的施工和造價(jià)控制工作，深切體會(huì)到造價(jià)管理人員不僅要會(huì)算造價(jià)，更要善于總結(jié)，提前介入成本管理，總結(jié)成本指標(biāo)，也是很重要的工作。

工程成本指標(biāo)從不同的角度有不同的分類，主要是兩大類：技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，最終要反映的指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。目標(biāo)成本中各個(gè)科目的單方造價(jià)對(duì)應(yīng)各個(gè)科目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中建筑安裝工程指標(biāo)可細(xì)分為土建指標(biāo)、安裝指標(biāo)、分部指標(biāo)等逐級(jí)細(xì)化指標(biāo)。不同產(chǎn)品類型、不同地區(qū)、不同時(shí)點(diǎn)的工程成本指標(biāo)有所差異。

成本指標(biāo)是一個(gè)綜合性的指標(biāo)。同時(shí)貫穿工程建設(shè)的各個(gè)階段，即拍地階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、后評(píng)價(jià)階段。其中準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)工作是控制建安成本的關(guān)鍵，這個(gè)階段的建安成本控制主要是公司上層領(lǐng)導(dǎo)決策，由設(shè)計(jì)部和開(kāi)發(fā)部人員具體貫徹落實(shí)，造價(jià)人員積極地主導(dǎo)、參與、配合。后評(píng)價(jià)階段的工程成本指標(biāo)反映了設(shè)計(jì)、成本控制、施工管理的綜合水平。

工程成本指標(biāo)管理是指對(duì)項(xiàng)目從前期策劃到竣工所發(fā)生的各項(xiàng)收支進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本最優(yōu)化目的的過(guò)程。它包括制定項(xiàng)目責(zé)任成本、成本控制、成本考核和成本監(jiān)督的過(guò)程。成本管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它涉及所有部門和全體員工，無(wú)論哪一個(gè)部門或哪一個(gè)員工在成本管理工作中出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響成本管理工作的整體效果。成本指標(biāo)管理的目的是通過(guò)成本管理的各種手段，不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。工程成本指標(biāo)的高低反映了工程管理水平。

本文總結(jié)本項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)，羅列幾個(gè)部分指標(biāo)，如下表1：

將本項(xiàng)目的指標(biāo)對(duì)比同行龍湖、萬(wàn)科的成本指標(biāo)，指標(biāo)偏高。本項(xiàng)目還有優(yōu)化的空間，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)更注重優(yōu)化工作。通過(guò)成本指標(biāo)管理工作，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、成本，標(biāo)準(zhǔn)化，更優(yōu)質(zhì)高效地管理項(xiàng)目。

成本管理的意義不僅僅局限于對(duì)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)控制，不僅僅強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的成本降低和短期利益，更要站在企業(yè)的角度，著眼于企業(yè)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)建，使企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)性和前瞻性。

（作者單位為廈門泰景順工程咨詢有限公司）