丁成勇 張瑾

【摘要】未來社區(qū)是實現(xiàn)人民對美好生活向往的有效途徑，本文研究其特點，預(yù)測項目建設(shè)過程中將面臨的場景融合等問題，探索性地提出了一些對策和思路。

【關(guān)鍵詞】未來社區(qū);實施難點;項目對策

1、背景

今年1月，浙江省在全國率先提出建設(shè)未來社區(qū)，3月印發(fā)了《未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案》，6月公布了24個創(chuàng)建試點名單。未來社區(qū)以人民對美好生活向往為中心，圍繞“三化”即人本化、生態(tài)化、數(shù)字化，打造未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、交通、低碳、建筑、服務(wù)、治理等“九場景”。作為新生事物，研究其特點并分析項目實施過程中存在或即將面臨的問題，對于建設(shè)和繁殖未來社區(qū)具有積極的意義。

2、為何要創(chuàng)建未來社區(qū)？

目前普遍存在重房產(chǎn)而輕人文，鄰里關(guān)系淡漠，優(yōu)質(zhì)教育稀缺，醫(yī)療“看不好”，創(chuàng)業(yè)辦公與居住設(shè)施環(huán)境不佳，建筑品質(zhì)不高，公共場所與交流平臺不足，停車難、交通出行不便，用能效率不高，物業(yè)收費與服務(wù)不匹配，治理效率不高等社區(qū)問題，而未來社區(qū)建設(shè)將有效破解當(dāng)前社區(qū)存在的諸多難題，拉動區(qū)域有效投資，是浙江省實現(xiàn)“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活”目標(biāo)的有效載體。

3、未來社區(qū)建設(shè)難點是什么？

3.1土地難出讓

目前，我國土地使用權(quán)出讓常用招、拍、掛三種方式。 而未來社區(qū)涵蓋九大場景實施，強調(diào)的是總體形態(tài)，傳統(tǒng)的土地出讓方式已經(jīng)不能適應(yīng)未來社區(qū)建設(shè)要求，若采用大區(qū)塊帶方案出讓，就要突破現(xiàn)有的土地規(guī)劃和出讓面積限制問題，而且還要滿足方案、規(guī)劃、監(jiān)管等要求。目前有以下難點：一是相關(guān)的編制指南尚未明確，易出現(xiàn)方案編制深度不理想。二是出現(xiàn)利用“帶方案”出讓來圈定招商對象，易滋生權(quán)力尋租問題。三是監(jiān)管職責(zé)不齊全，可能會導(dǎo)致相關(guān)要求難以有效落實。

3.2場景難融合

影響未來社區(qū)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵是項目前期工作，若未處理好九大場景間的關(guān)系，未深入分析各大場景資源的植入點位，后期會面臨場景融合性缺乏，功能性散弱的情況。一如在建筑、交通等硬件場景設(shè)計上無法容納各軟件場景指標(biāo)的配套要求，則會對項目實施和運營造成不利的影響，達不到未來社區(qū)建設(shè)的初衷。二如未同步強化社區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，未及時形成良好的社區(qū)生態(tài)，可能會使部分創(chuàng)業(yè)者缺乏歸屬感，從而導(dǎo)致人才流失。三如社區(qū)文化建設(shè)滯后，將會嚴重制約社區(qū)的可持續(xù)融合發(fā)展。

3.3資金難平衡

未來社區(qū)一般在50-100公頃（試點不低于20公頃）的規(guī)劃范圍內(nèi)實施，要求實現(xiàn)三大資金平衡，即投資和資金平衡，運營財務(wù)平衡，全生命周期和物業(yè)運營資金平衡（“0”物業(yè)費）。建設(shè)量大內(nèi)容多，在實施、運營過程中必定要消耗大量資金。項目前期若不進行充分論證并考慮最不利情形和資金冗余度，一旦資金短缺，將會導(dǎo)致項目實施中斷或運營風(fēng)險。另外，未來社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人才引進、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項目推進等方面都需要大量的資金投入，如果政府的招商引資能力弱，投資融資平臺作用小以及民間投資少，將會導(dǎo)致未來社區(qū)建設(shè)過程中資金供應(yīng)不足。

3.4項目難推進

從社區(qū)九大場景建設(shè)要求來看，是一個涉及多領(lǐng)域、多部門合作的項目。按照傳統(tǒng)方式預(yù)計會面臨以下難題。一是缺乏系統(tǒng)性、統(tǒng)籌性、協(xié)調(diào)性的項目規(guī)劃，使得建設(shè)項目進入后期才發(fā)現(xiàn)空間規(guī)劃不符合九大場景指標(biāo)要求。二是現(xiàn)階段投資項目的報批程序難以突破，各項繁雜報批工作環(huán)環(huán)相扣，項目難以加速。三是長期以來形成的“部門分割，條塊分治”管理模式難以打破，導(dǎo)致未來社區(qū)建設(shè)難出理想效果。

4、如何破解未來社區(qū)建設(shè)難題？

4.1突破現(xiàn)狀，創(chuàng)新建設(shè)

對于規(guī)劃新建類的未來社區(qū)，可以參照“標(biāo)準地”做法，實行建筑方案先行的帶方案土地出讓模式。首先圈出地塊，通過公開招標(biāo)選定有實力的，且能充分融合九大場景的設(shè)計單位，由其對未來社區(qū)建筑方案進行主導(dǎo)設(shè)計，聯(lián)合未來社區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟進行輔助設(shè)計。提煉“九大場景”關(guān)鍵性指標(biāo)，形成土地出讓方案。其次是加強管理，制定履約監(jiān)管協(xié)議并將其列入土地出讓條件，做好全程監(jiān)控，及時預(yù)警。加強對投標(biāo)方案各項指標(biāo)落實的監(jiān)管，并將關(guān)鍵性指標(biāo)作為后續(xù)監(jiān)管的重點。

4.2整合場景，突出重點

按照“規(guī)劃同圖、建設(shè)同步、運管同體”的原則推進未來社區(qū)建設(shè)，確保規(guī)劃對接順暢，實施時序一致。一是在實施階段，要充分考慮近期與遠期、局部與整體、必須與可能、共性與個性、地上和地下等關(guān)系，合理的配置資源。二是做好周邊產(chǎn)業(yè)分析，引進人才數(shù)的測算;加快交通、教育、醫(yī)療、文化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，吸引更多的高精尖人才聚集;全面落實引才優(yōu)惠政策，建議推出政策性限價商品房，限定特定的人才購買。三是整合統(tǒng)一社區(qū)和居委會的邊界，圍繞以黨建引領(lǐng)，社區(qū)自治配合數(shù)字化精益管理的創(chuàng)新機制，提倡居民共建、共治、共享，形成居民自治的文化氛圍。

4.3多渠籌資，保障平衡

一是廣辟融資渠道。可以通過 PPP、眾籌、發(fā)展基金等方式，探索形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支撐的可持續(xù)建設(shè)模式，鼓勵和支持優(yōu)質(zhì)的國資、民資、外資共同參與建設(shè)運營。二是維持資金平衡?？煽紤]通過政府返還一部分的出讓金，進行項目補貼。 同步出售、出租營業(yè)性用房，管理費收取等方式，以維持建設(shè)、運營期的資金平衡。三是確保筑巢引鳳。政府需引進創(chuàng)新的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化事業(yè)的及符合未來社區(qū)發(fā)展的招商和運作機制，快速聚集人氣，確保筑巢后的未來快速形成和社區(qū)的繁榮。

4.4強化組織，協(xié)同推進

積極踐行“最多跑一次”的改革，形成“規(guī)劃不再打架，審批不再等待，部門不再推諉”的良好氛圍。一是按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、突出重點的要求?？蓢L試推行“多規(guī)合一”，形成“1+1+1+N”的體系，即“總規(guī)+控制性詳規(guī)+未來社區(qū)場景（景觀）設(shè)計+N個專題”。二是將原本多部門有沖突的審批環(huán)節(jié)，統(tǒng)一到信息平臺進行，對一些審批項目進行取消、合并，實現(xiàn)跨部門一站式服務(wù)。對于審批涉及的中介機構(gòu)，實行限時服務(wù)。三是鼓勵優(yōu)先采取“項目全過程咨詢+工程總承包”管理服務(wù)方式。合理運用數(shù)字化管理模式，包括對工程建設(shè)質(zhì)量、進度、安全等方面進行精細化管控，實現(xiàn)建設(shè)過程統(tǒng)籌管理。成立領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班，抽調(diào)規(guī)劃、國土、住建、交通、財政等部門的相關(guān)人員，解決好建設(shè)、資金、運營等問題，確保未來社區(qū)建設(shè)工作有特點、可實施、可持續(xù)。

參考文獻：

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作者簡介：

丁成勇（1969-），男，臺州椒江人，高級工程師，從事投資建設(shè)項目管理;

張瑾（1988-），女，江蘇鹽城人，助工，從事投資建設(shè)項目管理。