任玉剛

【摘要】分戶驗(yàn)收指的主要是一戶一驗(yàn)，也就是依照國(guó)家相關(guān)要求住宅工程在進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收的過(guò)程中對(duì)公共部分以及各個(gè)住宅進(jìn)行專門的驗(yàn)收，完成分戶驗(yàn)收之后才能出具相應(yīng)的質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄，通過(guò)這樣的方式讓買房者進(jìn)行質(zhì)量把控，防止在整體查驗(yàn)的過(guò)程中產(chǎn)生遺漏，防止在交付的時(shí)候出現(xiàn)扯皮的問(wèn)題，本文重點(diǎn)對(duì)新形勢(shì)下住宅分戶驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)管進(jìn)行研究，以供參考。

【關(guān)鍵詞】住宅工程;分戶驗(yàn)收;質(zhì)量監(jiān)管;樣板房

1、新形勢(shì)下住宅工程分戶驗(yàn)收質(zhì)量監(jiān)管的意義

業(yè)主在購(gòu)買房屋之后，所擔(dān)心的問(wèn)題就在于住宅工程的質(zhì)量，因?yàn)檫^(guò)程管理、施工工藝等相關(guān)因素會(huì)造成房屋質(zhì)量的問(wèn)題，會(huì)出現(xiàn)業(yè)主在購(gòu)買房屋的過(guò)程中，對(duì)于住宅往往具有較高的期望，所以一定要保證住宅工程的質(zhì)量符合國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，以往在驗(yàn)收的過(guò)程中往往只是通過(guò)整體驗(yàn)收和抽檢相結(jié)合的操作模式，這種操作模式只是對(duì)整體的感官效果和質(zhì)量進(jìn)行控制，在竣工的過(guò)程中查看相關(guān)的資料以及樣板間，這樣就會(huì)導(dǎo)致樣板間質(zhì)量明顯超過(guò)業(yè)主購(gòu)買普通房屋的情況。因此通過(guò)分戶驗(yàn)收的模式，可以進(jìn)一步對(duì)參建單位的質(zhì)量責(zé)任進(jìn)行明確，讓住戶工程的質(zhì)量水平提高，加快國(guó)家的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

2、住宅工程分戶驗(yàn)收質(zhì)量通病

2.1 廚房、廁浴滲漏

陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)滲漏的質(zhì)量通病重點(diǎn)防治措施應(yīng)包括：按設(shè)計(jì)要求做好地面柔性防水層，露臺(tái)處外墻的墻體與樓地面交接處應(yīng)做混凝土翻邊，混凝土翻邊高度應(yīng)保證最終完成裝飾后的凈高度不小于 120mm。砼上翻邊吊模施工，與地面一次性澆注，形成一個(gè)整體的盆狀結(jié)構(gòu)，防止積水向墻體擴(kuò)散，這與廁浴間混凝土翻邊的做法一致。防治窗臺(tái)出現(xiàn)滲漏的關(guān)鍵在于做好以下幾個(gè)方面措施：門窗洞口兩側(cè)未設(shè)置混凝土構(gòu)件或抗裂柱時(shí)，發(fā)現(xiàn)分戶驗(yàn)收時(shí)外墻的腳手架往往已經(jīng)拆除，發(fā)現(xiàn)的滲漏問(wèn)題處理比較困難，驗(yàn)收單位沒(méi)在在架拆除前，結(jié)合清洗外墻飾面磚來(lái)做淋水實(shí)驗(yàn)，進(jìn)而出現(xiàn)滲、漏等質(zhì)量缺陷。

2.2 空鼓、脫層或裂縫

在住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中，樓地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量要求是：空鼓面積不應(yīng)大于 400mm2，且每自然間不多于兩處可不計(jì)。在實(shí)際驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些分戶的抹灰層空鼓面積和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，有的嚴(yán)重到整面墻體脫層，個(gè)別工程需抹灰層整體返工重做才能達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。還有一些工程在分戶驗(yàn)收時(shí)抹灰層的空鼓面積和數(shù)量是合格的，但交付住戶使用后一年左右，墻面出現(xiàn)新的空鼓。造成空鼓、脫層或裂縫問(wèn)題主要原因是：抹灰層砂漿強(qiáng)度低、抹灰層與基層粘結(jié)強(qiáng)度低，從而降低住宅分戶驗(yàn)收的施工質(zhì)量。

2.3 抹灰層的強(qiáng)度不重視

在住宅分戶驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)施工單位對(duì)抹灰層的強(qiáng)度不重視，外墻面出現(xiàn)空鼓的現(xiàn)象遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于內(nèi)墻面，對(duì)外墻面抹灰層，為保證外墻飾面磚粘結(jié)強(qiáng)度和防水、防裂要求，清遠(yuǎn)市的地方性文件規(guī)定，外墻面的抹灰層強(qiáng)度不得少于 M7.5，且在施工過(guò)程中應(yīng)每層留置砂漿試件，外墻抹灰層的強(qiáng)度得到可靠的保證，空鼓面積自然大大減少。然而，在抹灰施工前墻體沒(méi)有灑水潤(rùn)濕或墻體含水率不合理，抹灰后砂漿水分迅速被墻體吸收，抹灰層與墻面之間形成界面，是造成大面積空鼓的主要原因之一。

3、住宅工程分戶驗(yàn)收質(zhì)量監(jiān)管要點(diǎn)

3.1 樓地面、墻面、天棚面層驗(yàn)收

首先，檢查樓地面是否存在空鼓、裂縫、起砂現(xiàn)象。其次，觀察墻面、天棚空鼓裂縫、脫層和爆灰，小錘輕擊和觀察檢查，可擊范圍內(nèi)輕擊點(diǎn)間距不得超過(guò)40cm。樓地面空鼓面積不得超過(guò)400cm2，不得出現(xiàn)裂縫和起砂。墻面、天棚無(wú)空鼓、脫層;距檢查面1M處正視無(wú)裂縫和爆灰。

3.2 門窗安裝驗(yàn)收

窗臺(tái)高度檢查用鋼尺檢查，每個(gè)窗臺(tái)不少于一處，窗臺(tái)或落地窗防護(hù)欄桿高度不低于900mm且不得有負(fù)偏差。外窗滲漏一般在淋水試驗(yàn)或雨后目測(cè)，外窗及周邊無(wú)滲漏。門窗開(kāi)啟是開(kāi)啟和關(guān)閉檢查，手扳檢查。開(kāi)啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密;分戶門等不松動(dòng)、不晃動(dòng)。安全玻璃認(rèn)證標(biāo)識(shí)，應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全認(rèn)證標(biāo)識(shí)。切且標(biāo)識(shí)不得隱蔽。

3.3 欄桿安裝驗(yàn)收

欄桿高度、豎桿間距使用鋼尺檢測(cè)，每片欄桿不少于一處。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：低層、多層凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層凈高不應(yīng)低于1.10m，不得有負(fù)偏差。觀察防攀爬措施，有水平構(gòu)件的欄桿或花式欄桿應(yīng)設(shè)防攀爬措施（金屬密網(wǎng)、安全玻璃等）。護(hù)攔玻璃觀察檢查3C安全標(biāo)識(shí)、游標(biāo)卡尺測(cè)量。必須使用剛化玻璃或剛化夾層玻璃，厚度不應(yīng)小于12mm，當(dāng)臨空高度超過(guò)5m時(shí)，必須采用剛化夾層玻璃。

3.4 防水工程

屋面滲漏檢查方法：平屋面分塊蓄水，蓄水時(shí)間不少于24小時(shí)，天溝、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水試驗(yàn)不少于2小時(shí)。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：屋面無(wú)滲漏無(wú)積水。檢查衛(wèi)生間等有防水要求的地面是否存在滲漏，一般蓄水24小時(shí)后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。無(wú)滲漏，排水順暢。外墻滲漏檢查方法：外窗人工淋水試驗(yàn)一小時(shí)后檢查。墻面無(wú)滲漏，滴水線無(wú)爬水。

3.5 室內(nèi)空間尺寸

室內(nèi)凈高檢查方法：每個(gè)房間凈高測(cè)五點(diǎn)。偏差為實(shí)測(cè)值與推算值之差;極差為實(shí)測(cè)值中最大值與最小值之差。使用激光測(cè)距儀或鋼卷尺進(jìn)行檢測(cè)。最大負(fù)偏差不超過(guò)20mm，極差不超過(guò)20mm。

室內(nèi)凈開(kāi)間檢查方法：每個(gè)房間開(kāi)間、進(jìn)深尺寸各抽測(cè)兩處。偏差為實(shí)測(cè)值與推算值之差;極差為實(shí)測(cè)值中最大值與最小值之差。使用激光測(cè)距儀或鋼卷尺進(jìn)行檢測(cè)。極差不超過(guò)20mm且不超過(guò)垂直長(zhǎng)度的0.5%。。

構(gòu)件尺寸檢查方法：使用激光測(cè)距儀或鋼卷尺進(jìn)行測(cè)量、偏差為實(shí)測(cè)值與推算值之差;極差為實(shí)測(cè)值中最大值與最小值之差。室內(nèi)梁、窗臺(tái)等構(gòu)件不得出現(xiàn)明顯的大小頭現(xiàn)象。

3.6 外墻保溫驗(yàn)收

根據(jù)圖紙對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行檢查，設(shè)計(jì)做法必須通過(guò)圖紙審查。保溫層厚度用鋼卷尺進(jìn)行測(cè)量檢查，保溫層厚度必須與圖紙要求一致。觀察細(xì)部處理，外飄窗周邊等必須進(jìn)行保溫層處理。

3.7 水暖安裝驗(yàn)收

管道滲漏使用試水檢查，給水、排水、采暖管道、散熱器、衛(wèi)生器具、閥門、熱表、水表等的接口無(wú)滲漏。管道坡向采用試水檢查，給水、排水、采暖管道無(wú)堵塞。觀察管道坡度，排水管道坡向、坡度正確。觀察安裝固定，給水、排水、采暖管道、散熱器、衛(wèi)生器具、閥門、熱表、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求。地漏水封使用尺量檢查，地漏水封深度不小于50mm。觀察熱表和溫控閥，入戶裝置安裝熱計(jì)量表、或每組散熱器安裝熱分配表，以及每組散熱器安裝溫控閥。

3.8 電氣工程安裝驗(yàn)收

插座相位、接地使用“漏電保護(hù)相位檢測(cè)器”逐個(gè)檢查，“漏電保護(hù)相位檢測(cè)器”無(wú)接錯(cuò)顯示。檢查戶內(nèi)配電箱（盤），主要觀察和開(kāi)、關(guān)觸電保護(hù)器動(dòng)作，照明配電箱（盤）內(nèi)配線整齊，回路編號(hào)齊全，標(biāo)接線整齊，回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確;箱（盤）內(nèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活可靠。通電檢照明系統(tǒng)，確保照明系統(tǒng)通電運(yùn)行正常。觀察等電位，等電位連接端齊全、位置正確。

結(jié)語(yǔ)：

房屋工程質(zhì)量與業(yè)主的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)，一定要加強(qiáng)質(zhì)量控制，只有如此才能保證國(guó)家快速穩(wěn)定發(fā)展，在實(shí)踐的過(guò)程中一定要加強(qiáng)住宅工程分戶驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)管，積極落實(shí)相關(guān)政策，保證房屋工程的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳學(xué)民.淺談如何通過(guò)實(shí)施分戶驗(yàn)收制提高住宅工程質(zhì)量[J].商情，2010（21）：177-178.