吳踐

安置住房保障中心

一、引言

黨的十八大以來，為進一步緩解安置住房供需矛盾，住房區(qū)域統(tǒng)建試點工作隨之啟動。作為一項釋放改革紅利、提升住群獲得感的務(wù)實舉措，統(tǒng)建工作緊緊把握“統(tǒng)籌規(guī)劃計劃、統(tǒng)籌建設(shè)用地、統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一房源配售、統(tǒng)一資金管理”的“五統(tǒng)”原則，逐步向全國拓展布局，自上而下規(guī)正建管秩序，趟開了安置住房保障新路。

從過往建設(shè)情況看，住房項目往往存在重數(shù)量、輕質(zhì)量，重面積、輕設(shè)計，重個體、輕配套等方面的傾向，整體缺少品控標(biāo)準(zhǔn)和評價尺度，無法為項目設(shè)計、施工和運營提供基本支撐，難以解決施工效率、綠色健康評估和用戶體驗等方面的問題。近年來，北京、上海、天津等省市針對保障性住房建設(shè)管理，出臺了一系列指導(dǎo)性文件，但內(nèi)容相對概略，執(zhí)行彈性較大，也未能充分考慮移交安置的群體特殊性以及社會褒獎性質(zhì)，因此這類地方保障性住房標(biāo)準(zhǔn)也難以在安置住房領(lǐng)域簡單套用。隨著區(qū)域統(tǒng)建試點工作在實踐中不斷深入，能否在建設(shè)前期就立起技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完整框架，指導(dǎo)解決安置住房“依據(jù)什么建、建成什么樣”的問題，關(guān)系到統(tǒng)建工作能否實現(xiàn)轉(zhuǎn)型躍升和持續(xù)健康發(fā)展。

當(dāng)前，軍民融合深度發(fā)展已成為國家戰(zhàn)略，安置住房建設(shè)必須立足經(jīng)濟社會發(fā)展和科技進步的深厚土壤，融入大背景，順勢而為、乘勢而上，盡快將地方特別是創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)化為實實在在的保障力、推動力。同時應(yīng)看到，在國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深刻轉(zhuǎn)型的重要時期，建筑行業(yè)正在加快自我革命、推陳出新和轉(zhuǎn)型升級的步伐，裝配式建筑、適老性設(shè)計、綠色建筑技術(shù)、BIM技術(shù)等成果已經(jīng)在住宅項目設(shè)計、建造和運維全過程有了成熟的應(yīng)用經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，針對特殊的安置群體，研究建立一套從前期設(shè)計到建造交付全程覆蓋的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，將為提升安置住房建管水平、支撐后期運營維護，全面優(yōu)化建筑造價、綠色能耗、施工效率、居住環(huán)境等方面指標(biāo)打下堅實基礎(chǔ) 。

二、安置住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制框架

按照“特色鮮明、系統(tǒng)規(guī)范、簡明實用”的指導(dǎo)原則，在對比分析行業(yè)領(lǐng)域多家重點企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)關(guān)于住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的既有成果之后，充分結(jié)合統(tǒng)建工作要求和安置群體實際情況，初步考慮將安置住房建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置為3個主要部分：

1.住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。包括經(jīng)濟技術(shù)控制指標(biāo)、職級型住房配置標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、設(shè)備設(shè)計、室外工程、綠建節(jié)能和工業(yè)化建造、項目評價標(biāo)準(zhǔn)。

主要是制訂戶型平面、建筑結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備、市政園林等各專業(yè)的設(shè)計導(dǎo)則，明確設(shè)計中的控制參數(shù)，為設(shè)計創(chuàng)作提供與住群家庭和生活特點、住用習(xí)慣更加匹配的指導(dǎo)意見，在設(shè)計中嚴(yán)格規(guī)定限額，從項目起步伊始就對品質(zhì)和投資有效把控。

2.工程建造標(biāo)準(zhǔn)。包括住宅工程基本交付標(biāo)準(zhǔn)，樓地面、屋面、內(nèi)外墻、頂棚施工工藝，以及地下室防水與機電工程安裝做法等。

重點對地面、墻面、屋面等關(guān)鍵部位施工處理進行說明，在國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合住群特點，適當(dāng)優(yōu)化建筑裝飾做法，嚴(yán)格設(shè)備管線工藝，明確質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，并選取房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)、可靠的工藝工法，進一步提煉相關(guān)構(gòu)造做法、節(jié)點詳圖、工藝流程、質(zhì)控要點、驗收要素等，為安置住房建造施工提供執(zhí)行選項，細(xì)化完善質(zhì)監(jiān)標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)封堵質(zhì)量隱患、防范通病問題。

3.產(chǎn)部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。包括門窗工程、內(nèi)外墻裝飾材料、保溫材料、防水材料、地面面材、吊頂材料、欄桿、機械車庫、太陽能裝置、電氣工程、水暖工程、消防工程、安防工程等。

著重按照從高到低不同檔次分類，框定各類主材設(shè)備（即墻地磚等裝飾材料、門窗等成套部品、電梯等機電設(shè)備）的規(guī)格尺度、性能參數(shù)等量化指標(biāo)，明確各類均有3家以上品牌可供比較，規(guī)范控制工程選材品質(zhì)。

三、安置住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制主要內(nèi)容

1.基于模數(shù)化、模塊化的建筑平、立面設(shè)計方法研究

根據(jù)安置住房的配置標(biāo)準(zhǔn)要求，研發(fā)10種標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)置模塊；不同戶型模塊可靈活組合單元平面，在標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化基礎(chǔ)上爭取設(shè)計多樣化；根據(jù)各城市規(guī)劃指導(dǎo)意見和營區(qū)規(guī)劃要求，確定立面風(fēng)格；制訂立面分段控制、標(biāo)準(zhǔn)層控制原則；制訂立面材料、門窗部品選用標(biāo)準(zhǔn)。

2.安置住房裝配式建筑技術(shù)體系研究

響應(yīng)國家推廣裝配式建筑的政策導(dǎo)向，根據(jù)家庭用房需求歸納戶型設(shè)計特點，通過建設(shè)成本和周期比選，匹配裝配式建筑體系；對裝配式安置住房的結(jié)構(gòu)設(shè)計、機電設(shè)備集成設(shè)計、外維護系統(tǒng)設(shè)計進行研究，提出設(shè)計原則和方法；對預(yù)制部品部件及連接節(jié)點設(shè)計進行研究，形成標(biāo)準(zhǔn)化圖集。

3.安置住房經(jīng)濟型綠色建筑技術(shù)研究

以民用綠色建筑、健康住宅評價原則為指導(dǎo)，結(jié)合安置住房項目實際，從安全耐久、健康舒適（包括空間、空氣質(zhì)量、水質(zhì)、噪聲控制、采光、健身空間等）、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居等方面入手，在精細(xì)把控成本的前提下，研究務(wù)實可行的綠色健康設(shè)計方案，為提高安置住房小區(qū)環(huán)境品質(zhì)明確指導(dǎo)方向。

4.安置住房建設(shè)全過程BIM技術(shù)應(yīng)用研究

運用BIM建模系統(tǒng)，將數(shù)字化貫穿安置住房建設(shè)全過程，排查減少設(shè)計藍圖與實物建造對接過程中出現(xiàn)的問題，合理組織穿插施工，壓減建設(shè)周期；與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計向結(jié)合，建立工程信息數(shù)據(jù)庫，將設(shè)計、建造和采購等環(huán)節(jié)通過數(shù)據(jù)鏈接，優(yōu)化資源配置，提高項目運作效率。

5.安置住房項目適老性設(shè)計應(yīng)用研究

以安置住房保障群體樣本和需求調(diào)研結(jié)果為基礎(chǔ)，著重解決安置住房適老性需求，從空間、部品、建筑物里環(huán)境等方面入手，細(xì)化設(shè)計（空間設(shè)計、場地規(guī)劃、交通、就餐、就寢和衛(wèi)浴、材料選用、無障礙等細(xì)部設(shè)計）、建設(shè)和運維（日間照料）環(huán)節(jié)的適老性、安全性、便利性要求，研究適老性綜合設(shè)計方案。

6.安置住房設(shè)計主要技術(shù)和經(jīng)濟性控制標(biāo)準(zhǔn)

針對已建成的同類住房使用中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題（外墻、廚衛(wèi)滲水，墻面開裂、結(jié)合處滲漏等），對癥明確技術(shù)措施，并形成設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)。在保障住用合理性、舒適性前提下，提高戶型使用效率和得房率，形成標(biāo)準(zhǔn)化房型的相應(yīng)技術(shù)經(jīng)濟控制指標(biāo)。

四、標(biāo)準(zhǔn)編制工作需把握的要點

1.引入綠色建筑評估體系

貫徹綠色建筑理念，在設(shè)計、建設(shè)、運維中研究引入國內(nèi)外適用體系實施有效評估，能夠助推營造安置住房項目健康適用、節(jié)能高效、和諧綠色的人居環(huán)境，在節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和減少污染等方面打造試點樣板，對國內(nèi)大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)具有典型示范意義。

2.模塊化戶型設(shè)計

實施戶型標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計，是在對技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行原則性控制的基礎(chǔ)上，為設(shè)計的靈活性、不同區(qū)域的適應(yīng)性留足空間。使建筑內(nèi)部空間可以實現(xiàn)多樣化組合，在未來對照不同人群需求推出匹配戶型。如小戶型單元可初步組合為三口之家，單元雙拼后又可滿足三代同堂，再次組合后還分別滿足伴侶型、自理型和護理型適老住宅。廚房、衛(wèi)生間等模塊更是可以根據(jù)不同戶型特點和住戶習(xí)慣隨時組織布局調(diào)整，實現(xiàn)更為合理的空間利用。

3.標(biāo)準(zhǔn)化立面構(gòu)造

通過立面及構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化研究，細(xì)化了立面飾材、窗眉、窗框、陽臺部分的構(gòu)造做法要求，既防止出現(xiàn)過去一些經(jīng)濟型、保障型住房項目立面建造流于簡單化甚至偷工減料的問題，也能將小區(qū)整體建筑和細(xì)部風(fēng)格，以相對統(tǒng)一的、彰顯住群特點的形式予以呈現(xiàn)，更符合造價控制和后期施工維護的精準(zhǔn)要求。

4.引入裝配式工業(yè)化系統(tǒng)

通過引入裝配式結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝工業(yè)化技術(shù)，實現(xiàn)安置住房的結(jié)構(gòu)預(yù)制構(gòu)件、外墻保溫、綠色內(nèi)裝飾材等部品完全由工廠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，將最大限度減少人工干預(yù)施工造成的損失，帶來性能更好、產(chǎn)品可控、可追溯的優(yōu)質(zhì)建材與設(shè)備，極大提升安置住房建設(shè)品質(zhì)，也助推在一線使用干法施工，有效減少建筑垃圾、噪音和資源損耗。

5.BIM建模技術(shù)應(yīng)用

與裝配式建筑模式相適應(yīng)，通過進一步深入應(yīng)用BIM技術(shù)，對安置住房設(shè)計、生產(chǎn)、施工、裝修和管理全程進行數(shù)字化串聯(lián)集成，既能通過設(shè)計三維表達，有效避免二維設(shè)計因施工、場地條件臨時變化、或各專業(yè)、預(yù)制構(gòu)件對接失誤造成難以落實的瑕疵，減少圖紙量，更能夠為項目施工監(jiān)管和長期運營維護提供精準(zhǔn)的管線和構(gòu)造定位。

五、結(jié)論與展望

安置住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系構(gòu)建，是住房保障從自建自管向統(tǒng)籌統(tǒng)建模式加快轉(zhuǎn)型的重要支撐，符合“更加集約高效”的聯(lián)勤改革方向，更體現(xiàn)了軍民融合時代背景下，建筑行業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)的突出貢獻、對特殊住群的熱忱關(guān)懷。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)明確后，不僅讓已經(jīng)啟動的安置住房統(tǒng)建試點項目得到設(shè)計、施工質(zhì)量的技術(shù)保證，更重要的是為后期項目展開應(yīng)用“小前沿、大后臺”的派駐管理模式、試點全過程EPC或代建組織模式提供制度保障，同時也可為住房供應(yīng)社會化保障的探索初建模型。