不動產(chǎn)評估的影響因素分析

■張可（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

針對國內(nèi)的不動產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下內(nèi)容：實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從無到有的發(fā)展，而且還讓不動產(chǎn)市場從混亂過渡到了有條不紊競爭的變化。不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)打破了政府對于不動產(chǎn)資金的壟斷，但是不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在市場中占據(jù)著比較弱勢的地位，只是作為第三方提供服務(wù)性的內(nèi)容。不動產(chǎn)評估在市場中有下面幾類業(yè)務(wù)：不動產(chǎn)抵押、不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)糾紛處理以及拆遷補(bǔ)償，但是目前不動產(chǎn)評估實(shí)際操作中重視有許多操作是不透明的降低了不動產(chǎn)評估市場的透明度，對于不動產(chǎn)評估市場產(chǎn)生一定的影響。因此必須要找到影響不動產(chǎn)評估的因素進(jìn)行分析，進(jìn)行改革，找到相應(yīng)解決方法，才能夠從根本上解決不動產(chǎn)評估目前所遇到的問題。

一、不動產(chǎn)評估的內(nèi)涵

（一）不動產(chǎn)評估的概念

不動產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)條件下是一種特殊的商品，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了很重要的作用，所以我們必須要先對不動產(chǎn)進(jìn)行一定的了解，在認(rèn)識不動產(chǎn)評估的概念。不動產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著在土地上的不可移動的附屬物，這些附屬物包括土地上方以及土地下方，這些附屬物也可能沒有實(shí)際的形態(tài)，比如說探礦權(quán)以及采礦權(quán)，而建筑物和土地上自然生長的植物、不可以定的土地、土地附著物、因?yàn)樽匀换蛘呷肆μ砑拥母街谕恋氐牟⑶也荒芊蛛x的物體這些都叫做是不動產(chǎn)。而不動產(chǎn)還具備一般的商品所不具備的特征性，不動產(chǎn)多方面的因素比如說社會因素、地域因素等等都可能從多方面影響不動產(chǎn)的價(jià)格。而不動產(chǎn)評估最早是起源于英國，影響不動產(chǎn)評估的因素比較繁多并且復(fù)雜。不動產(chǎn)評估是對不動產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定，是建立在科學(xué)的估價(jià)理論和方法基礎(chǔ)之上，是把不動產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評估活動正確的反應(yīng)出來，一般能為當(dāng)事人和社會人所信服和接受，是比較公平可信的價(jià)值評判依據(jù)。

（二）不動產(chǎn)評估的原則

不動產(chǎn)評估的原則并不是在不動產(chǎn)評估之初就具備的，而是人們在不動產(chǎn)評估的具體實(shí)踐中反復(fù)摸索、反復(fù)實(shí)踐以及相關(guān)的理論中逐漸的認(rèn)識到了不動產(chǎn)評估的含義以及相關(guān)的評估規(guī)律，進(jìn)而總結(jié)出一些簡明扼要的必須要在不動產(chǎn)評估中所遵循的原則。主要分兩部分對不動產(chǎn)評估原則進(jìn)行概述，第一部分是工作原則，原則有以下幾點(diǎn)：獨(dú)立性原則，不動產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在股價(jià)的過程中必須要擺脫不動產(chǎn)利益主體的影響，站在第三方的立場公正的展開評估業(yè)務(wù)；公平性原則，評估人員必須要公平公正公開，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德；可行性原則，所需要進(jìn)行評估的業(yè)務(wù)是否在自己的能力范圍之內(nèi)，若是超出自己的業(yè)務(wù)范圍則不能接洽；科學(xué)性原則，不動產(chǎn)評估本身就是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊豁?xiàng)工作；合法性原則，要求估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)合法，也必須要以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行評估；整體性原則，必須要從整體上進(jìn)行評估；

第二部分是經(jīng)濟(jì)原則，主要針對評估的價(jià)格：預(yù)期原則，這是客戶對于不動產(chǎn)未進(jìn)行評估之前的預(yù)期值；最高最佳使用原則，評估人員通過一系列的合理論證，使得評估對象的價(jià)值達(dá)到最大；替代原則，所需要估價(jià)的對象不能讓價(jià)值高同等條件下的同樣估價(jià)對象，預(yù)防擾亂不動產(chǎn)評估市場；供求原則，供不應(yīng)求或者供過于求都會對多需要評估的對象的價(jià)格產(chǎn)生一定的波動；外部性原則，是外部環(huán)境對評估對象價(jià)格的影響，比如說自然地理環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求不動產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)該是評估對象在評估時(shí)的客觀合理的價(jià)格。

二、不動產(chǎn)評估的主要因素

不動產(chǎn)評估會受多方面因素的影響，會影響不動產(chǎn)價(jià)格水平的高低，而且許多因素都具備普遍性和共同性原則，許多因素會全面的影響不動產(chǎn)的評估，這主要包括社會方面的因素、經(jīng)濟(jì)方面的因素以及行政方面的因素。

（一）社會因素

社會因素主要指社會人文狀態(tài)、心理狀態(tài)以及一般社會行為對不動產(chǎn)價(jià)格所造成的影響。社會因素會從多方面對不動產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。比如說目前國家的人口狀況、城市化進(jìn)程、公共設(shè)施、教育以及福利狀況、社會治安狀況、國家政治狀況等因素。舉例說明：人口狀況，目前我國人口發(fā)展迅速，80 后、90 后的人群是購買不動產(chǎn)的主力軍，因?yàn)橐徺I婚房，供不應(yīng)求，會導(dǎo)致不動產(chǎn)價(jià)格飆高。城市化進(jìn)程，目前國家正在向小康生活邁進(jìn)，加快了城市化的發(fā)展進(jìn)程，所有青年和中年都想要在城市中安家生活，而不想在回到縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活，這也導(dǎo)致了不動產(chǎn)價(jià)格的變動。國家政治狀況，由于目前我國房價(jià)的飆升速度已經(jīng)超過居民的承受能力，國家下發(fā)了一系列的政策抑制房價(jià)的增長，導(dǎo)致了目前房價(jià)不在飆升，價(jià)格在平穩(wěn)期甚至在下降。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素主要是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，居民的實(shí)際收入、居民儲蓄情況、財(cái)政收支、物價(jià)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等這些都會對不動產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，相比較社會因素來說，經(jīng)濟(jì)因素對于不動產(chǎn)評估的影響更為直接。舉例說明，一個(gè)新興發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較先進(jìn)，所有在城市中工作的人都在先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中掙到了不小的存款，那么他們就有經(jīng)濟(jì)能力去購買不動產(chǎn)，而且還會帶動這座城市的發(fā)展，可若是一個(gè)靠山吃山靠水吃水的城市，房價(jià)過高，居民沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買，也會導(dǎo)致這座城市經(jīng)濟(jì)倒退。稅收、銀行貸款政策也會影響不動產(chǎn)評估，若是銀行的貸款政策放款，更有利于居民，那么進(jìn)行貸款購買不動產(chǎn)的居民也會越來越多，影響不動產(chǎn)評估。

（三）行政因素

行政因素則是指國家經(jīng)濟(jì)制度行政法規(guī)以及政策對不動產(chǎn)價(jià)格的影響，主要包括土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃以及城市規(guī)劃、建筑規(guī)范等等，行政因素通過對這會、經(jīng)濟(jì)等行為施加一定的規(guī)范勁兒來影響不動產(chǎn)的價(jià)格。舉例說明，城市交通的建設(shè)，若是要在城市中某個(gè)區(qū)域修建地鐵，那么地鐵周邊的不動產(chǎn)價(jià)格便會隨之產(chǎn)生影響，城市規(guī)劃中的超市、教育機(jī)構(gòu)、人民廣場等的建設(shè)都會對周邊的不動產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。由此可見行政因素對不動產(chǎn)評估產(chǎn)生的影響范圍很廣。

（四）個(gè)別因素

個(gè)別因素主要是不動產(chǎn)投于各種條件的差異而對其價(jià)格造成相應(yīng)的波動影響，屬于個(gè)別性，相對于上述影響因素來說影響范圍比較小。比如說和土地有關(guān)的自然條件，所要購買不動產(chǎn)區(qū)域的自然環(huán)境、在城市中所處的位置、溫度、濕度、日照等氣候條件這些都會對不動產(chǎn)評估產(chǎn)生影響，但是這些影響因素是因人不同的選擇所界定的。再比如建筑物類別，商業(yè)建筑、住宅建筑、公共建筑等等，還有建構(gòu)層數(shù)的不同，建筑材質(zhì)的不同，比如說磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)等等，還有建筑物是否安全舒適、建筑物的造型等等都會影響不動產(chǎn)的評估。

三、優(yōu)化不動產(chǎn)評估的策略

（一）做好市場環(huán)境的分析

目前中國不動產(chǎn)評估的市場環(huán)境在不斷的進(jìn)行發(fā)展和變化，主要體現(xiàn)在體制、法制、從業(yè)人員素質(zhì)以及對不動產(chǎn)評估行業(yè)的認(rèn)知方面、不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)規(guī)模方面，市場環(huán)境無時(shí)無刻不在改變，因此為了優(yōu)化不動產(chǎn)評估，需要建立完整的客觀數(shù)據(jù)模型，包括不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)模型、經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)模型以及客戶數(shù)據(jù)模型，通過這三方面數(shù)據(jù)模型，不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以更加準(zhǔn)確直觀的觀察出市場環(huán)境的變化并做出相應(yīng)地改變，滿足顧客的需求。

（二）做好不動產(chǎn)價(jià)值分析

不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)許多工作人員并不能很好的對不動產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值的分析，沒有豐富的知識和經(jīng)驗(yàn)在評估工作中進(jìn)行運(yùn)用，因此為了做好不動產(chǎn)價(jià)值分析，首先要提高不動產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，要求更多高校增加針對評估人員自身素質(zhì)的專業(yè)，加強(qiáng)評估人員的繼續(xù)教育管理力度，減少不良素質(zhì)評估人員的產(chǎn)生，更能夠讓不動產(chǎn)評估人員客觀公正的做好不動產(chǎn)價(jià)值分析。

（三）完善評估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

不動產(chǎn)評估工作過程中有時(shí)候因?yàn)樵u估人員的失誤或者是其他方面的影響會出現(xiàn)一些評估風(fēng)險(xiǎn)，最終會造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，也會造成客戶對不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的信任危機(jī)，因此為了保證不動產(chǎn)評估能夠穩(wěn)定的走下去，必須要完善評估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，宏觀調(diào)控不動產(chǎn)評估市場，避免出現(xiàn)評估風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，與不動產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動日益繁盛，這就要求我們必須要對不動產(chǎn)價(jià)格作出準(zhǔn)確的評估，但是不動產(chǎn)評估總是會受到各方面因素的影響，所以我們必須要對不動產(chǎn)有充分的了解，掌握不動產(chǎn)評估的影響因素，做出正確的不動產(chǎn)價(jià)值評估。