張宇 張桔山

摘 ? ?要：伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭越來越標(biāo)準(zhǔn)化，不會(huì)產(chǎn)生獨(dú)裁壟斷情況。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)投資，注重效益，但若想在房價(jià)與利潤之間找到平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)買賣共贏的狀態(tài)，嚴(yán)格把控住宅工程的開發(fā)成本就十分重要。本文詳細(xì)介紹了住宅工程開發(fā)成本管控的要點(diǎn)及措施。

關(guān)鍵詞：住宅工程;開發(fā)成本;管控對策

1 ?引言

衣食住行屬于人民生活的基本需求，其中，住和房子相關(guān)。前些年，隨著生活質(zhì)量的上升，人類對住房提出了更高要求，許多人開始購買新的住宅，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)越來越火爆，房價(jià)增加超出了人們的接受能力。近些年，伴隨政府宏觀經(jīng)濟(jì)局勢的變化與房地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷規(guī)范，令房地產(chǎn)市場開始進(jìn)到理性發(fā)展過程，這樣明顯降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。這種背景下，房地產(chǎn)單位若想獲得更多利潤就需要在保障住宅質(zhì)量的同時(shí)，把控開發(fā)成本。

2 ?住宅工程開發(fā)成本管控要點(diǎn)

2.1 ?早期項(xiàng)目成本的管控

住宅項(xiàng)目開發(fā)早期的成本包含項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)成本、項(xiàng)目開發(fā)所需要的各類手續(xù)費(fèi)與“三通一平”等資源開發(fā)成本。設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到住宅的施工成本、施工周期和形成的價(jià)值社會(huì)效益。所以，針對規(guī)劃設(shè)計(jì)方的選取盡量以招投標(biāo)途徑確定。這一過程盡量采取限額設(shè)計(jì)，根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃任務(wù)書與投資預(yù)算，管理初步設(shè)計(jì)，根據(jù)批準(zhǔn)的初步規(guī)劃總概算，來管理設(shè)計(jì)圖的繪制，保證項(xiàng)目不會(huì)超支。應(yīng)嚴(yán)格管理圖紙質(zhì)量，對每個(gè)專業(yè)之間圖紙中的沖突及時(shí)調(diào)整，防止產(chǎn)生返工浪費(fèi)現(xiàn)象。而且，要強(qiáng)化設(shè)計(jì)合同控制，在后續(xù)項(xiàng)目中因設(shè)計(jì)原因引起的額外損失應(yīng)及時(shí)索賠。住宅項(xiàng)目開發(fā)早期需要辦理大量手續(xù)，此時(shí)盡量由專業(yè)人士來負(fù)責(zé)，防止產(chǎn)生材料準(zhǔn)備不夠或是理解錯(cuò)誤導(dǎo)致多次辦理的情況，提升工作效率。住宅開發(fā)早期的“三通一平”能夠由房地產(chǎn)單位自己來實(shí)現(xiàn)，但盡量是與后期的建筑安裝項(xiàng)目共同招標(biāo)來完成，不僅節(jié)省了招標(biāo)成本還可以縮短時(shí)間。

2.2 ?建筑安裝項(xiàng)目成本的管控

建筑安裝項(xiàng)目成本是住宅工程開發(fā)成本最重要的構(gòu)成部分，該部分成本的多少直接決定工程成本，所以，需要嚴(yán)格管控建筑安裝項(xiàng)目成本。采取公開招標(biāo)手段選取施工材料及設(shè)備供應(yīng)商，能夠通過各單位間的競爭獲取最實(shí)惠的價(jià)格，其是成本管理最有效的途徑。當(dāng)然，在選取施工方時(shí)不可以只按照項(xiàng)目總報(bào)價(jià)來決定，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)費(fèi)情況、信譽(yù)和對類似項(xiàng)目施工有無經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)是否科學(xué)等多種因素綜合考量，最后確定施工企業(yè)。

因?yàn)楣て谕ǔ］^長，需要加強(qiáng)合同控制，當(dāng)產(chǎn)生施工單位違約情況時(shí)，立即提出索賠。項(xiàng)目完工結(jié)算時(shí)應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)合同執(zhí)行，唯有根據(jù)合同內(nèi)容全部完成且通過驗(yàn)收的住宅才可以參與竣工結(jié)算，并根據(jù)合同約定模式確定項(xiàng)目價(jià)款，其是管理項(xiàng)目開發(fā)成本的重要環(huán)節(jié)。

2.3 ?項(xiàng)目營銷成本的管控

房地產(chǎn)公司唯有把住房子銷售出去方可獲取利潤，所以，營銷成本是必不可少的。營銷成本通常包含售樓中心的建造裝修、樣本間的建造裝修、銷售者薪資、廣告宣傳成本等與銷售有關(guān)的全部費(fèi)用。采取科學(xué)的營銷對策，會(huì)提升項(xiàng)目影響力，調(diào)動(dòng)人民的購房欲望，加速房屋銷售速度，加快投資回籠速度，最后減少開發(fā)成本。所以，在選取銷售對策時(shí)需要全面研究市場環(huán)境，根據(jù)項(xiàng)目情況，保證揚(yáng)長避短，以最低的營銷成本取得最大化成效?，F(xiàn)在市場上有專業(yè)的營銷組織，房地產(chǎn)公司也能夠把銷售任務(wù)發(fā)包給營銷組織，其也是節(jié)省成本的有效舉措。

2.4 ?對項(xiàng)目加以總結(jié)，積累經(jīng)驗(yàn)

住宅項(xiàng)目全都完成后應(yīng)及時(shí)總結(jié)，找到對節(jié)省成本有用的措施和出現(xiàn)的成本超支現(xiàn)象，為下個(gè)項(xiàng)目提供良好的經(jīng)驗(yàn)。隨著近些年國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，加之前些年房地產(chǎn)大量開發(fā)高庫存的負(fù)擔(dān)，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤相對于原來有明顯的削減。

3 ?住宅工程全過程開發(fā)成本管理

3.1 ?項(xiàng)目決策過程

項(xiàng)目決策過程是決定項(xiàng)目大趨勢的過程。項(xiàng)目地址決定著拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)等成本的控制，這一過程選址必須滿足城市整體規(guī)劃，還應(yīng)考量地理部位、交通情況與環(huán)境因素等。用地方面避免過多的建筑物與地下管線等。而且，還應(yīng)滿足國家與地方有關(guān)征地、拆遷等諸多法規(guī)、政策。早期項(xiàng)目成本的控制十分關(guān)鍵，將早期成本分成行政事業(yè)性收費(fèi)與項(xiàng)目服務(wù)型收費(fèi)兩種。對前部分經(jīng)過爭取多種優(yōu)惠政策、爭取大量有利的補(bǔ)助工作來下降;針對后一部分經(jīng)過提升管理團(tuán)隊(duì)的水平和優(yōu)化管理流程來管理。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的浪費(fèi)是非常明顯的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)必須與住宅的市場定位相一致，不能盲目追求高、新與美，大力推進(jìn)價(jià)值項(xiàng)目管理。要根據(jù)實(shí)際狀況設(shè)置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，唯有如此，方可設(shè)計(jì)出給人們營造最大效益的好住宅。

3.2 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)過程

規(guī)劃設(shè)計(jì)過程必須考量成本管理，這一過程的成本控制關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的成本管控。當(dāng)前許多知名的大公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程把開發(fā)實(shí)行方案規(guī)劃落實(shí)到個(gè)人，方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)圖繪制分開的方法。如此能夠把兩部分成本分開管理，有助于成本得到嚴(yán)格管控。“三通一平”項(xiàng)目成本，也是早期項(xiàng)目費(fèi)管理的核心，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程必須對其成本進(jìn)行控制。土石方項(xiàng)目通常工期很短，也無繁瑣嚴(yán)格的質(zhì)量需要，在規(guī)劃時(shí)能夠?qū)嵤┛們r(jià)招標(biāo)，由此減少階段性成本支出。項(xiàng)目用水、用電線路的安裝，必須考量小區(qū)建完后生活需水、用電的要求，避免重復(fù)建設(shè)，提高成本。上述兩項(xiàng)均是規(guī)劃設(shè)計(jì)過程應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)管理的地方。

3.3 ?土地成本管理

土地成本管理中，土地是一級研發(fā)交易的“商品”。房地產(chǎn)單位若想獲取更多的利潤，且不被現(xiàn)實(shí)打敗，就需要嚴(yán)格管理住宅工程的成本開支，而且減少土地開發(fā)費(fèi)用。就我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商中成本管理的現(xiàn)狀展開分析，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特征，其中無法規(guī)避的成本輸出組成：早期項(xiàng)目成本（包含土地成本、招標(biāo)成本、管理成本與稅務(wù)成本等），可控成本有：銷售成本、財(cái)務(wù)成本和無法預(yù)測成本等。

經(jīng)過對多個(gè)典型工程、典型案例的研究，令房地產(chǎn)開發(fā)商清楚的了解，開發(fā)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理在整個(gè)成本管理中起到非常關(guān)鍵的作用，“省錢即賺錢”，誰在成本控制方面走在前面，有特殊之處，誰就在競爭時(shí)占有優(yōu)勢，進(jìn)而最終創(chuàng)造成本領(lǐng)先的優(yōu)勢效果，由此為企業(yè)帶來無法估量的超高利潤。

3.4 ?招投標(biāo)與簽訂合同過程

招標(biāo)屬于后期成本管理的關(guān)鍵活動(dòng)，勘查、設(shè)計(jì)等早期項(xiàng)目任務(wù)的發(fā)包、后續(xù)施工項(xiàng)目的發(fā)包等招標(biāo)環(huán)節(jié)，必須滿足新的招投標(biāo)法要求，經(jīng)過公開招標(biāo)明確承包商，在符合基本要求，無太大區(qū)別的基礎(chǔ)上盡量壓低承包成本，由此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。簽署合同時(shí)，重視成本控制，在滿足法律法規(guī)的基礎(chǔ)上將成本一次性支出完，合同條款中約定后續(xù)款項(xiàng)由承包單位負(fù)責(zé)。

4 ?結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)公司若想得到最多利潤就需要在保障項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，通過管理住宅工程開發(fā)成本，選取科學(xué)的營銷模式，提升投資回籠速度，間接減少項(xiàng)目開發(fā)成本，由此加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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