孫允廣

從2003年開始，中國房地產市場價格基本保持了連續(xù)14年上漲不跌的神話。

很多人說，一般的經濟學理論根本無法解釋中國的房地產價格走勢，像深圳、北京、上海等地，房價已經完全打破經濟學常識。

中國樓市越是被調控，房價似乎漲得越快。

調控政策的背后究竟是什么？為什么人們總是抱怨房價高？房地產下一步何去何從？如何判斷一個地方的房子還能不能買？

這些問題，我們專訪了馮侖先生。以下是其獨家分享。

一、人們?yōu)槭裁纯偸潜г狗績r高？

在2017年樓市調控之后，北京和其他幾個大城市的房價跌了，而且下跌得慘重了一些。一些人在調控政策發(fā)布的前幾天買了房，就此被套住。

房價上漲，很多人不開心；房價下跌，同樣有很多人不開心。

如果放眼全國，中國的總體房價在2017年調控之后反倒上漲了。所以，住宅調控政策并沒有減少人們的抱怨。

我稱中國房地產調控的模式為“無規(guī)律調控”：在調控密集的時候，一個月來一次，甚至半個月來一次，也有3個月來一次的緊急時刻，可能每半年也有一次大調控。

梳理一下中國樓市調控史，我們就可以發(fā)現，在2004年土地出讓市場化改革以后，大型的房地產調控一共有4輪，分別在2006年、2010年、2013年和2017年，大致對應房地產市場每3年左右出現的“小周期”特征。

對民眾影響比較大的，還有大調控里的小調控。大調控定方向，而定了調子后實施的小調控，會在執(zhí)行層面影響到每個人。

很多人對頻繁的“國字頭”調控都不陌生：2005年5月的 “國八條”，2006年5月的“國六條”，2010年4月的“國十條”，2010年9月的“國五條”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月的“新國五條”，2015 年的“330新政”“930新政”，2017年的“317新政”，等等。

后來，中央不統一正式發(fā)文了，改由各地政府自己制定樓市調控政策。從調研、制定政策到實施，地方政府的操作更靈活，調控頻率越來越高，無規(guī)律調控出現得越來越頻繁，“京八條”“滬九條”“蘇十五條”“津十六條”等搞得大家都很崩潰。

中國房地產行業(yè)進入市場化發(fā)展20多年，經歷了多少次調控，根本數不清。

為什么人們還是抱怨房價高？因為大大小小的調控策略和方法，實際上在相互影響，上一次調控的效果也許很快就被下一次的調控抵消了。

全世界的房地產發(fā)展模式總共可歸納為三種：美國式、新加坡式、德國式。

美國樓市100% 靠市場去推動、調節(jié)，政府極少主動干預；新加坡樓市的發(fā)展，20%靠市場調節(jié)，80%靠政府調控；德國樓市的60%是福利住房，留出40%的市場空間，大部分人都去租房，在房子上賺錢的概率大大降低。

美國模式的核心是市場解決一切。新加坡模式把兩條路分開，該政府保障的歸保障，市場的歸市場。德國模式類似于我們現在熟知的“房住不炒”。

絕大多數國家的樓市發(fā)展或者說調控都可以歸到這三種模式上。這三種模式也造成很有意思的現象。德國由政府福利制度主導，所以一個擁有8 000多萬人口的國家卻沒有什么大型房地產企業(yè)。

中國樓市調控政策在不同模式間轉換，尚不穩(wěn)定。開發(fā)商什么時候開盤，到底要不要拿地，拿多少地，為誰拿地，這些方面應該由誰決定，政府還是開發(fā)商，這個問題需要回答清楚。

中國樓市調控的初衷是好的，但房地產經濟這樣的微觀行為很難把控。如果政府在微觀細節(jié)上管得太多，一來開發(fā)商沒了積極性，二來買房者也蒙了。想兼顧每次樓市調控的目標和原則，是不可能的。

如果方向定了，無論采用哪一種調控模式都是可以的。就怕“無規(guī)律調控”把一個好好的樓市搞得“內分泌失調”，房價反而越調越高了。調控次數過多，系統就紊亂了，這就是后遺癥。

歸根結底，中國的房地產市場太需要回歸健康的狀態(tài)了。

二、關于房子的3個問題

1. 純粹居住的房子是不是財富？

很多人說，我雖然有一套房子值1000萬，但這套房子得自己住，不可能賣。如果不算這套房子，我就是個窮光蛋，這套房子能不能算作財富？

有一個大姐，在北京三環(huán)有一套1000萬的兩居室，賣掉之后，在洱海邊買了一套100平方米的房子做投資，總價不到100萬元。后來她又把這套房子換成了200平方米的房子。

按照800萬元儲蓄，年化收益率6%計算，她每年的理財收入為50萬元，而每年只要花20萬元房租，她就能住到位于一線城市最好地段的房子。

剩下的錢，你可以生活、旅游、投資、養(yǎng)老，這些都是別人做不到的。如果我有1000萬現金，我就會這樣做。

2.房子里的錢，有沒有泡沫？

那么，房子里的財富究竟是不是真實的呢？到底有沒有泡沫呢？如果有，泡沫成分多大？

我的看法是，泡沫確實有，但不能夸大這個泡沫。市場經濟就像生活一樣，很多東西是相伴而生，你分不了這么清楚。更何況，泡沫是個形容詞，很難有一個準確的劑量。

就像市場上炒鞋、炒各種藝術品，這些也叫泡沫，你穿多少塊錢的鞋子，能精確到什么程度？所以，總會有一些變化，但這個就屬于基本的樂趣，沒有了泡沫，也會少了很多樂趣。

所以，未來只要房產用來投資的功能越來越少，所謂的泡沫和波動就會越來越少。這是必然規(guī)律。

3.中國年輕人，買房太著急了

現在中國年輕人，買房太著急了，畢業(yè)三四年，二十七八歲就要去買房；買不起房子，就會說房價太貴了。

但你仔細想想，不管任何國家，大學畢業(yè)二十幾歲都買不起房子。全世界發(fā)達國家，平均買房的年齡是37歲。我35歲以前，都是租房。

如果整個社會到了37歲還買不起房子，那是這個社會有問題。但如果到了37歲大家都能買得起房子，單單你自己買不起，那就需要反思自己了。

三、你所在的地方，房子還能不能買？

過去10年，在任何一個時間點買房的人，即便當時看上去很不適合下手，后來還是能賺回來。房價漲跌的趨勢走向是有據可循的。

我總結了8個指標，幫助大家判斷房地產價格趨勢。

第1個指標：當地的GDP水平

根據宏觀經濟研究，經濟增長一般從人均GDP達到1000—2000美元時開始。當人均GDP達到8000美元時，溫飽問題基本解決，住宅市場逐漸飽和。

當前，中國的人均GDP已經超過8000美元，這意味著整體住宅供應量已經處于飽和的狀態(tài)，所以近幾年很多城市的住宅逐漸滯銷。

第2個指標：一個城市成交的新房二手房數量比例

如果一個城市每天賣6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房成交比為1∶1，這就意味著樓市接近飽和，北京、上海等很多城市就是如此。

但是如果新房二手房成交比不足1∶1，比如說賣了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房，說明這個市場已經飽和，房價快速上漲的動力減弱。

第3個指標：人口增長量

人口凈流入量為正，房價上漲，反之下跌。住宅和人口數量高度相關，如果一個地方的人口數量沒有增長，那里的房子一定會貶值。

為什么說去東三省買房要慎重？東北每年有180萬-200萬人離開家鄉(xiāng)外出打工，甚至到海南定居，因此東北的住宅投資價值不大。

北京、上海、深圳的房價為什么不跌？那是因為北京和上海的人口每年凈增長五六十萬，而深圳已經是人口過千萬的城市，現在還在增長。在北京的朝陽區(qū)，光是中央電視臺就帶來了幾萬人租房、就業(yè)、消費、娛樂的需求，所以這個地區(qū)的租金持續(xù)上漲。

第4個指標：人口增長中積極人口增長的部分

眾所周知，美國硅谷聚集了受過良好教育的科技人才。其中一些人在那里創(chuàng)業(yè)，既創(chuàng)造了就業(yè)機會，又帶來收入，這種人口增長本身就是一種積極的影響。在中國，過去制造業(yè)、出口對GDP的貢獻最大，而現在服務業(yè)、科技產業(yè)造福GDP增長。

有一件事情非常有趣：天津人做了幾百年煎餅果子，當地卻沒有一家年營業(yè)額超過1000萬元。但是，北京有一個創(chuàng)業(yè)者利用互聯網思維做煎餅果子，公司市值高達20億元。這個創(chuàng)業(yè)者不僅實現了個人價值，還創(chuàng)造了很多就業(yè)機會，帶來了更多的社會效益和經濟效益。

第5個指標：經濟的增長

近3年以來，城市經濟的增長發(fā)生了很大的變化。這不禁讓我想到了一道老歌《新鴛鴦蝴蝶夢》——“由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭？”

“新人”是誰呢？我們叫它“五行業(yè)”——互聯網、云計算、人工智能、基因生物、大娛樂大健康。每一個行業(yè)都與高科技密切相關。

“舊人”是誰呢？就是剛才我們講的傳統制造業(yè)、礦產、能源行業(yè)。新舊行業(yè)的不斷更替，促進了社會進步。

現在，互聯網企業(yè)的集中度高到什么水平？數據顯示，全國排名前2000的互聯網公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分別在杭州和上海，其他的城市幾乎沒有。

中國的電影娛樂行業(yè)差不多有100億美元的市場。五大互聯網娛樂公司——中影集團、光線傳媒、北京華誼兄弟影業(yè)、博納影業(yè)和萬達影業(yè)——控制了中國90%的電影行業(yè)，它們都位于北京。

未來的整個經濟地圖都變了，今后的房價“高山”只會在北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等城市，剩下的地方都是房價“平原”。

第6個指標：稅收

如果房地產稅或遺產稅在中國出臺，本來你買了5套房產并打算傳給你的子孫，那現在得趕緊出手或重新進行資產配置。比如賣掉3套房子，換1套更大的房子，否則你的后代可能繳不起遺產稅。

假定1套房子價值1000萬元，按照美國接近50%的遺產稅率計算，繼承人需要繳納幾百萬元的稅，才能成功把房子過戶到他的名下。在國外，經常有人因為繳不起遺產稅，不得不先去借現金把稅繳完，再拿房子抵押貸款。

這個過程很折騰，如果被繼承人12月下旬去世，房產繼承人根本沒有時間折騰，因為來年就得繳稅。遺產稅、財產稅、增值稅的征收，導致持有住宅的成本變高，大家買房的意愿也隨之降低。

相反，在稅收比較低的地方，比如像新加坡、中國香港、中國臺灣，綜合的稅率大概為11%，那里的人就更愿意持有不動產。

第7個指標：匯率

人民幣不斷升值，在國外買房的人就會越來越多。國外房產的產權是永久的，而且貸款流程簡單，利息也很低。

但是，如果人民幣貶值，在國外買東西（包括房子）相對來說會更貴，很多人可能就不打算出國買房了，特別是大城市的高收入人群。

第8個指標：人們對于社會經濟發(fā)展的長期預期

有購買力的人口如果對一個城市或國家的經濟發(fā)展有一個良好的長期預期，他們就有意愿去那里置業(yè)。反之，他們選擇去一個地方置業(yè)的意愿降低。

顯然，這種社會心理偏好對住宅的價值變化來說至關重要。

四、結語

房子，涉及每個人、每個家庭，也涉及一個人的一生，從童年的記憶到晚年的回想。也涉及到GDP增長和中國的產業(yè)結構，涉及到社會的公平與安定。

也許只有“房地產”這個詞，能涵蓋并影響這么多領域。但現在可以說，只要政策穩(wěn)定連續(xù)，房子就差不多了。各種形式的房子紛至沓來，將來人們不需要再為買房擔憂。

對于租房的人，房子是租來的，生活是自己的，你也同樣可以享受美好生活。

祝好，希望你能夠對房子豁然開朗。

摘自正和島