鄭州地鐵1號(hào)線的建設(shè)對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響分析

馬文婧

摘 要：以鄭州地鐵1號(hào)線為例，通過構(gòu)建Hedonic半對(duì)數(shù)模型，選取建筑、區(qū)位、鄰里三大特征變量12個(gè)變量納入模型，選取76個(gè)樓盤作為本研究的樣本，實(shí)證分析地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響大小及影響范圍。結(jié)果表明，物業(yè)費(fèi)與小區(qū)綠化率對(duì)于住宅價(jià)格有正向的影響;住宅距離市中心的距離是影響住宅價(jià)格的首要區(qū)位因素，距地鐵站的距離與房?jī)r(jià)存在負(fù)相關(guān)的關(guān)系，小區(qū)住宅每接近地鐵站1m，價(jià)格上漲0.18%。

關(guān)鍵詞：鄭州地鐵1號(hào)線;住宅價(jià)格;Hedonic模型

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.34.010

0 引言

為更快推動(dòng)鄭州城市建設(shè)的發(fā)展，發(fā)揮鄭州市在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中的主導(dǎo)作用，盡快推進(jìn)國家中心城市的建設(shè)，2016年，鄭州市人民政府修改并發(fā)布《鄭州市城市總體規(guī)劃規(guī)劃（2010-2020）》，在此規(guī)劃中明確提出要將鄭州市建設(shè)成為國際綜合交通樞紐以及物流中心。為適應(yīng)新時(shí)期鄭州市發(fā)展的需要，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鄭州市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃預(yù)計(jì)至2050年，鄭州市軌道交通網(wǎng)絡(luò)有22條線路組成，總里程970.9km。鄭州市軌道交通建設(shè)起步晚、發(fā)展快，多條軌道交通的建設(shè)在緩解鄭州交通壓力、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)勢(shì)必引起房?jī)r(jià)的新一輪增值。

鄭州地鐵1號(hào)線是建成最早的、線路最長(zhǎng)的、連接鄭東新區(qū)和鄭州西區(qū)的橋梁，由東往西依次連接河南大學(xué)新區(qū)、鄭州東站、紫荊山站、鄭州火車站、西流湖站、鄭州大學(xué)站等鄭州主要的商業(yè)經(jīng)濟(jì)地帶，房地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅區(qū)眾多且分布廣泛，因此本文對(duì)鄭州地鐵1號(hào)線沿線住宅進(jìn)行了調(diào)研，搜集了1號(hào)線主站點(diǎn)的樓盤作為樣本數(shù)據(jù)，結(jié)合Hedonic模型進(jìn)行定量分析，從樣本樓盤剖析出地鐵建設(shè)對(duì)于沿線住宅價(jià)格的影響大小。以期能夠?yàn)榻窈筻嵵菔心酥疗渌鞘械能壍澜煌ńㄔO(shè)和發(fā)展提供有用的參考及建議，同時(shí)為城市建設(shè)的政策制定者、房地產(chǎn)投資者以及購房群體提供適當(dāng)?shù)慕ㄗh。

1 Hedonic特征價(jià)格模型的構(gòu)建以及樣本選擇

1.1 特征價(jià)格模型介紹

Hedonic模型即特征價(jià)格模型，物品的價(jià)格由不同的屬性特征給人們帶來的效用共同構(gòu)成，以物品的屬性乘以該屬性隱含的價(jià)格來綜合反映物品的價(jià)格，即住宅的價(jià)格是由不同的特征變量給人們帶來的效用決定，當(dāng)這些特征變量的組合及數(shù)量不同時(shí)，住宅的價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生一定的差異。

特征價(jià)格模型最常見的函數(shù)表達(dá)式大致有三種，其中最常見的一種是線性模型，如（1）式所示：

線性回歸模型簡(jiǎn)單明了，但其假設(shè)前提是住宅的特征變量給購房者帶來的效用是相同的，這顯然違背經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際效應(yīng)遞減的規(guī)律，因此，為消除邊際效應(yīng)遞減的規(guī)律，同時(shí)避免當(dāng)某一變量為零時(shí)，回歸毫無意義的情況，特征價(jià)格模型在實(shí)際運(yùn)用過程中，一般采取半對(duì)數(shù)模型，即如下方程（2）所示：

回歸系數(shù)β表示解釋變量每變動(dòng)一單位，住宅價(jià)格的增長(zhǎng)率變動(dòng)多少。

1.2 特征變量選取

通過上文分析，影響住宅價(jià)格的特征變量大致分為區(qū)位、建筑、鄰里三大變量。本研究的因變量為住宅每平米的平均價(jià)格，自變量為建筑的三大特征變量。住宅價(jià)格的建筑特征一般是指該住宅小區(qū)的綠化率、容積率、建筑面積、物業(yè)費(fèi)等自身所具備的特征;住宅的區(qū)位特征是影響購房者主要的決策因素，住宅的地理位置例如舉例地鐵站的距離、周邊公交站的數(shù)量等直接關(guān)系到居住的便利程度;此外，住宅的鄰里特征又稱外部環(huán)境特征，主要是指住宅周邊的配套設(shè)施以及居住環(huán)境，例如銀行、醫(yī)院、學(xué)院、公園等。基于以上分析以及數(shù)據(jù)的可得性，本研究的特征變量選擇如表1所示。

1.3 樣本數(shù)據(jù)的搜集整理

本文的樣本來源于鄭州地鐵1號(hào)線各主要站點(diǎn)分布的小區(qū)。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通站點(diǎn)對(duì)于住宅價(jià)格最顯著的影響范圍在0-1km，由于鄭州目前地鐵通車線路較少，加之共享單車的大量投入，使得住宅至地鐵站點(diǎn)的可達(dá)性增強(qiáng)，因此本文選取距離地鐵站點(diǎn)2km范圍的住宅作為研究樣本。

二手房?jī)r(jià)格與新建住宅的價(jià)格存在一定的差異，但是由于近幾年1號(hào)線沿線經(jīng)過主城區(qū)的新建樓盤數(shù)量較少，樣本數(shù)量不足，而二手房交易價(jià)格通過房天下等網(wǎng)站較易獲取，因此本文統(tǒng)一選擇已建成二手住宅價(jià)格作為研究對(duì)象。另外，高級(jí)住宅區(qū)如別墅、洋房與普通住宅價(jià)格存在較大的差異，為剔除這些因素的干擾，保證數(shù)據(jù)的有效性及可對(duì)比性，本研究篩選出2008-2017年建成的76個(gè)住宅小區(qū)作為主要研究對(duì)象，樣本分布情況如表2所示。

2 鄭州地鐵1號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格的實(shí)證運(yùn)算

在進(jìn)行模型回歸之前，首先對(duì)各個(gè)特征變量之間是否存在多重共線性進(jìn)行檢驗(yàn)，變量間多重共線性的加強(qiáng)使得模型回歸的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性都有所降低，本研究利用Eviews軟件，采用相關(guān)矩陣檢驗(yàn)個(gè)特變量之間的多重共線性，結(jié)果如表3所示。

各變量間是否有共線性或變量間的相關(guān)性用參數(shù)r來表示，若r<0.3，則表示兩個(gè)變量間無相關(guān)性或相關(guān)性很差，當(dāng)0.3

本文采取OLS方法對(duì)以上模型進(jìn)行回歸分析，通過回歸分析，發(fā)現(xiàn)μ4、μ6、μ9、μ11、μ12四個(gè)特征變量的P值均大于5%的顯著水平，說明建筑面積（μ4）、公交站的數(shù)量（μ6）、公園（μ9）、銀行（μ11）、醫(yī)院（μ12）對(duì)于住宅價(jià)格的影響不大，因此在模型中剔除，處理之后的模型回歸方程如公式所示：

特征價(jià)格模型回歸結(jié)果如表4所示。

從表4中可以看出，八個(gè)變量的回歸系數(shù)均比較顯著，通過5%顯著性檢驗(yàn)，其中住宅距離市中心的距離與住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)的回歸系數(shù)最為顯著。模型調(diào)整后的判定系數(shù)為60%，說明，當(dāng)前變量能解釋被解釋變量住宅價(jià)格的60%，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量通過5%的顯著性檢驗(yàn)，說明模型存在著明顯的線性關(guān)系。通過對(duì)模型進(jìn)行正態(tài)檢驗(yàn)，Jarque-Bera后面的伴隨概率為0.7大于5%的顯著水平，則其擾動(dòng)項(xiàng)是正態(tài)的假設(shè)成立;通過對(duì)模型進(jìn)行LM自相關(guān)檢驗(yàn)，Obs*R-squared后的伴隨概率為0.15，模型不存在自相關(guān)的干擾;通過懷特檢驗(yàn)，Obs*R-squared后的伴隨概率為0.86，表明模型不存在異方差，綜上所述，該特征價(jià)格回歸模型的結(jié)果顯著，模型的解釋能力較強(qiáng)。

3 特征價(jià)格模型回歸結(jié)果分析

從模型的回歸結(jié)果來看，在影響住宅價(jià)格的區(qū)位變量中，距離市中心的距離（μ7）與距地鐵站的距離（μ5）的回歸系數(shù)比較顯著，距離市中心的回歸系數(shù)為0.038177，表明住宅距離市中心每近1KM，價(jià)格上漲約3.8%，距離地鐵站的回歸系數(shù)為0.000183，表明，小區(qū)住宅每接近地鐵站1m，價(jià)格上漲0.18%，二者對(duì)于住宅價(jià)格的影響比較明顯，但比較而言，距離市中心的遠(yuǎn)近對(duì)于住宅價(jià)格的影響幅度要大于離地鐵站的距離對(duì)于住宅價(jià)格的影響。這跟鄭州目前的城市建設(shè)相關(guān)，鄭州東部和西部區(qū)域，建設(shè)時(shí)間短，各種設(shè)施不夠完善，生活便利程度要低于市中心區(qū)域，因此越接近市中心工作生活越為便利，因此在影響住宅價(jià)格的兩個(gè)區(qū)位因素中，距離市中心的距離對(duì)住宅價(jià)格的影響幅度稍大。

從模型回歸結(jié)果的建筑變量及區(qū)位變量來看，物業(yè)費(fèi)以及綠化率對(duì)小區(qū)住宅價(jià)格的影響較為顯著，模型中物業(yè)費(fèi)的回歸系數(shù)為0.077557，表明物業(yè)費(fèi)每增加現(xiàn)代物流與采購1元，房屋價(jià)格上漲7.75%左右，小區(qū)綠化率的回歸系數(shù)為0.31，在如今的購房選擇中，隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的提高，小區(qū)住宅的綠化率成為影響房屋價(jià)格的重要因素，二者回歸結(jié)果與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象相符;在營銷住宅價(jià)格的鄰里變量中，只有學(xué)校和商場(chǎng)兩個(gè)變量比較顯著，并且對(duì)住宅的價(jià)格有正向的影響，其余的特征變量回歸系數(shù)不顯著不代表對(duì)房屋價(jià)格沒有影響，本文只收集了住宅周圍是否有公園、超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行，并未收集詳細(xì)的數(shù)據(jù)，加之不同地鐵站點(diǎn)周邊環(huán)境不同，一般來說，住宅小區(qū)周圍配套設(shè)施越是齊全，住宅價(jià)格也就越高。

4 結(jié)論

近年來，城市化進(jìn)程的加快以及城市人口的迅速增長(zhǎng)給原本不堪重負(fù)的城市交通帶來更大的壓力，加上國家中原城市群的規(guī)劃，國家中心城市的建設(shè)，完善鄭州市城市區(qū)域規(guī)劃，改善交通條件迫在眉睫。建設(shè)高速度、高容量、土地占用少的軌道交通是解決鄭州市城市交通擁堵問題的最佳選擇。本研究通過定量分析，測(cè)算了鄭州地鐵1號(hào)線各站點(diǎn)對(duì)沿線住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響，其除了帶動(dòng)周邊土地增值之外，同時(shí)便利周邊居民的出行。城市規(guī)劃者以及政策制定者可以集中資金，將房地產(chǎn)的開發(fā)與地鐵建設(shè)相結(jié)合，集中開發(fā)地鐵沿線土地資源，將城市人流與商貿(mào)資源集中，充分發(fā)揮城市軌道交通在公共交通以及城市建設(shè)中的引領(lǐng)作用，推動(dòng)地鐵沿線經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

此外，根據(jù)本研究的測(cè)算結(jié)果，住宅周邊的居住環(huán)境及配套設(shè)施部分在一定程度上對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生了影響。因此，在合理規(guī)劃城市軌道交通建設(shè)的同時(shí)，有必要完善周邊的基本設(shè)施，以此來吸引更多的城市人群進(jìn)行居住或投資，使得城市軌道交通建設(shè)對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用發(fā)揮到最大化，從而避免一定程度上的土地資源浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤的開發(fā)過程中要科學(xué)用地，提高居住環(huán)境質(zhì)量，注重居住區(qū)域與軌道交通、公交線路等公共交通的有效融合，提高交通通達(dá)度，豐富居民的出行方式。對(duì)于購房者在購房時(shí)要從自身實(shí)際需求出發(fā)，客觀對(duì)樓盤狀況作出分析，做到理性選擇或投資。

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