羅鵬群

摘要：近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度十分迅速，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的房價也出臺了一系列的調控政策。房地產(chǎn)企業(yè)在如今的政策環(huán)境下面臨著投融資渠道減少的問題，傳統(tǒng)的投融資模式已不能完全適應企業(yè)發(fā)展的需求，企業(yè)需要拓寬投融資渠道，創(chuàng)新形勢下的投融資模式。本文詳細地分析了房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中存在的問題，并根據(jù)問題提出了相應的對策，以此來幫助企業(yè)拓寬投融資路徑，使企業(yè)能獲得更加長遠的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資路徑;策略

一、新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動存在的問題

我國的房地產(chǎn)行業(yè)進入21世紀以來，發(fā)展的速度非?？?，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在不斷的增加，地產(chǎn)的規(guī)模也在逐漸的擴大，截至到2019年，根據(jù)國家統(tǒng)計局的調查顯示，2018年我國房地產(chǎn)企業(yè)全面擁有到位資金16.59萬億元，相比2017年增加百分比為6.4%，增加速度比例在1到11月份回落百分點為1.2，在相比2017年回落百分點為1.8;其中，我國國內的貸款2019年為2.4億元，相比2017年下降4.9%;外資的利用額度為108萬億元，相比上年下降35.8%;企業(yè)自己籌借的資金為5.58萬億元，增加百分比為9.7%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資在逐漸的減少外資以及國內的貸款，在自籌資金方面的占比逐漸的增加，整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢是良好的。房地產(chǎn)企業(yè)要想跟上整個行業(yè)步伐，則需要不斷的創(chuàng)新融資渠道，并加強對資金的管理，提高資金的使用效率。目前，新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)存有的投融資問題如下三方面，分別是資金管理機制不夠完善以及中小企業(yè)面臨融資困難和房地產(chǎn)企業(yè)的資金結構不夠合理，具體分析如下：

（一）資金管理機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式一般是先購買土地用于建設，然后開始施工建設樓盤，最后樓盤建完后對外銷售。從運營模式來看其中的資金周轉需要的時間較長，有可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險，畢竟建設整個樓盤需要的時間比較長，整個工程的進度并不能完全的把控到位，有可能出現(xiàn)工程逾期的情況。投資房地產(chǎn)企業(yè)的前期，需要投入資金額度較大，若是出現(xiàn)工程推遲完工，則會耽誤房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓房的相關安排，那么資金回流的時間自然而然就會延長了，隨之而來的就是償債利息的增加，資金周轉出現(xiàn)問題則導致企業(yè)的整體經(jīng)營利潤有所下降。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)發(fā)展，資金流在其中起著尤為關鍵的作用，但是房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的管控細節(jié)不到位，則導致資金的使用、審批、管控等相關流程都不是很規(guī)范，缺少統(tǒng)一的規(guī)章制度來給予保障，使得資金在企業(yè)內部的運轉環(huán)節(jié)中出現(xiàn)采辦額度超支和融資成本提高以及資金的使用效率低等等的問題，與此同時，資金管理的核對機制在企業(yè)內部不完善，則致使資金的流向難以全部掌控，企業(yè)可能因此而遭受不明不白的損失，這些問題對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，將會對其未來的進步與發(fā)展造成嚴重的影響。

（二）資金結構不合理

根據(jù)企業(yè)所籌款項的來源和形式以及占總資金的比例不同，那么企業(yè)的融資結構可以大致的分為外源和內源兩種結構。其中的內源融資是指房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)經(jīng)營的一部分收益留存進行內部投資，這樣的融資方式大大的降低了融資風險和成本。另外的外源融資結構分為直接融資和間接融資，是企業(yè)通過對企業(yè)之外的其他主體進行融資。直接融資是指在沒有金融中介的前提下進行的融資，而間接融資時指銀行在其中作為中介進行融資。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金結構如果長時間的不合理，對間接融資的依賴性較強，這對于企業(yè)而言，將會增加財務風險，企業(yè)的流動資金存儲不足難以支持企業(yè)經(jīng)營，那么企業(yè)將會承擔自己無法負擔的債務，從而長期的處于財務危機的境地。所以，企業(yè)應該在間接融資的同時，適當?shù)脑黾悠渌谫Y渠道，使得資金結構不會過于失衡，那么企業(yè)的償債風險也能夠有所降低。

（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

在我國，大型的房地產(chǎn)企業(yè)相比中小房地產(chǎn)企業(yè)，其中的內部控制將會更加的成熟合理，財力也比中小房地產(chǎn)企業(yè)雄厚，信譽也較高，那么在激烈的市場競爭中，金融機構更加傾向于貸款給大型房地產(chǎn)企業(yè)，因為大型房地產(chǎn)企業(yè)的還款有所保障，這對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資困難大大得到減輕，為大企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模給予了更多的支持和幫助。但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨融資難的困境，企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營中，資金難以提供根本性的支持和保障，這極其不利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)拓寬投融資路徑的策略

（一）通過房地產(chǎn)基金進行融資

房地產(chǎn)企業(yè)的基金要想獲得發(fā)展，需要增加大量的資金投入進去，資金的投入以及管理需要專業(yè)的具有投融資管理技能的人才來負責。目前，不僅國內的房地產(chǎn)資金在持續(xù)發(fā)展，國外的房地產(chǎn)資金的發(fā)展速度也越來越快。中國的政府針對樓市熱度過高的現(xiàn)象也出臺了相關的宏觀調控措施來加以限制，國內的房地產(chǎn)企業(yè)中并沒有形成科學合理的資金管理機制，并且整個行業(yè)中買賣雙方的信息存在著不對稱性，這就導致基金難以規(guī)范的管理，規(guī)模也不是很大，但是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，將會不斷的加大對資金的需求，那么房地產(chǎn)基金很有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)未來進行融資的主要渠道之一。

（二）通過經(jīng)營性物業(yè)進行融資

經(jīng)營性物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立完成的并且開始售賣的辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房，這些房產(chǎn)能為企業(yè)帶來更多的流動資金，同時銷售量也比較樂觀，還款也有所保障。經(jīng)營性物業(yè)貸款指的是物業(yè)的所有者在發(fā)放貸款時以物業(yè)作為相應的抵押，這種貸款方式的還款年限通常都比較長，最長有15年，這屬于經(jīng)營性物業(yè)融資的優(yōu)點，但是也存在相應的缺點，貸款的額度有所限制，不能超過房產(chǎn)總投資的70%。經(jīng)營性物業(yè)融資作為一種新融資模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是非常適合的，其中融資必然存在一定的風險需要加以防范和控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要對風險進行專業(yè)的評估，能為企業(yè)融資降低風險，還能增加經(jīng)濟效益。尤其是在風險管理方面必須要監(jiān)督樓房的銷售動態(tài)，全面做好資金的預算，并根據(jù)貸款額度制定相應的還款計劃，確保能按時按量的還清款項。

（三）通過產(chǎn)融結合進行融資

產(chǎn)權結合的融資方式對于企業(yè)而言將能夠獲取更多的經(jīng)營利潤，幫助企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模，從而提高在激烈的市場競爭中的競爭力，具體的融資是將產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互結合，通過參股、持有股份、控制股份等參與方式來進行內在的結合，從而使得企業(yè)能夠提高整體的收益率并且實現(xiàn)組織的目標。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)融結合在市場中是一種新融資手段的嘗試，但我國在這方面的發(fā)展還不是很成熟，其中存在著一定的風險，若是能夠對風險加以控制，則可以作為房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的補充。

（四）通過房地產(chǎn)證券化進行融資

房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導向型融資，具體指的是將房地產(chǎn)的投資性質變?yōu)橛袃r證券的形式。這種融資的形式對于房地產(chǎn)而言，其優(yōu)點是證券種類多種多樣，不同于通過銀行來融資，而是直接向社會資本市場融資，這樣能夠極大的降低融資的成本，提高資本市場的效率以及安全性，但在一定程度上也存在缺點，其中的法律關系錯綜復雜，而目前的法律法規(guī)還沒有健全，以及資本市場的發(fā)展還尚未成熟，所以應該加強資本市場的法律法規(guī)的完善，從而使得市場交易能合理有效的進行。

三、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中，需要不斷的創(chuàng)新投融資模式，跟隨國家的宏觀調控政策而進行相應投融資模式的改進，這樣企業(yè)才能在新形勢下滿足自身實際的資金要求，并且增加融資渠道。其次，企業(yè)在進行投融資的過程中，必須加強對資金的管理，做好風險的防范與控制，并降低融資的成本，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中能獲取更高的經(jīng)濟效益，同時能在激烈的市場中持續(xù)健康的發(fā)展下去。

參考文獻：

[1]周文武.淺析房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略[J].財經(jīng)界（學術版），2019 （02）：50.

[2]許瑞芬.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究[J].經(jīng)貿實踐，2018 （20）：138.

[3]錢卉.基于房地產(chǎn)投融資渠道的探討[J].金融經(jīng)濟，2015 （18）：116-118.

[4]湯清.探析房地產(chǎn)投融資渠道[J].財經(jīng)界（學術版），2014 （05）：89+91.

[5]龔國璧.基于房地產(chǎn)投融資渠道的探討[J].中外企業(yè)家，2013 （22）：31-32.