房地產(chǎn)全程造價(jià)的控制與管理研究

呂 軼

(中鐵十一局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，湖北 武漢 430074)

1 工程概況

該房地產(chǎn)工程位于武漢東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)湯遜湖北路與民族大道交匯處，總建筑面積74 264.37 m2，包含2棟22層的辦公樓、2棟商業(yè)樓和1層地下室。B2、B3號(hào)樓的功能定位均為辦公樓，建筑高度99.8 m；S3、S4號(hào)樓均定位為商業(yè)樓，高度分別為30.1、12.1 m。本工程建筑施工中選擇的是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并配套適量樁基礎(chǔ)，以提高建筑穩(wěn)定性。

2 全過(guò)程造價(jià)概述

2.1 基本概念

房地產(chǎn)造價(jià)的核心在于工程項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中各項(xiàng)固定資產(chǎn)的支出，主要包含設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、安裝工程費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息、調(diào)節(jié)稅和工程建設(shè)其他費(fèi)用。其對(duì)資金的需求量較大，造價(jià)管理控制是提高資金利用率、推動(dòng)項(xiàng)目順利開(kāi)展的關(guān)鍵，其包含設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工結(jié)算四個(gè)階段。同時(shí)，在全過(guò)程造價(jià)控制中還針對(duì)既定的施工計(jì)劃作靈活的調(diào)整，充分發(fā)揮出各類資源的優(yōu)勢(shì)，確保人、財(cái)、物等資源的效用最大化。

造價(jià)管理中若某環(huán)節(jié)存在異常，將導(dǎo)致整體造價(jià)管理工作失衡，并作用于實(shí)際施工中，工程使用壽命受到影響，甚至引發(fā)工程造價(jià)事故，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)工程的順利實(shí)施。

2.2 計(jì)價(jià)模式

1)定額模式。工程定額是額定消耗量標(biāo)準(zhǔn)，在工程建設(shè)的過(guò)程中劃定計(jì)量單位工程所投入的人工、材料、機(jī)械等消耗量的標(biāo)準(zhǔn)。

按照投資的費(fèi)用性質(zhì)，工程建設(shè)定額一般分為建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工器具定額以及工程建設(shè)其他費(fèi)用定額。在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中，建筑工程和安裝工程的投資占60%左右，因此，建筑工程定額在整個(gè)建設(shè)定額中占有突出的地位。

2)清單模式。此模式的核心在于工程量清單，其包含的內(nèi)容主要有各分項(xiàng)工程的名稱、相應(yīng)數(shù)量及稅金項(xiàng)目等。從清單計(jì)劃規(guī)范的應(yīng)用情況看，常見(jiàn)于發(fā)承包和實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)計(jì)價(jià)活動(dòng)，或是以國(guó)有資金為主要支持的工程發(fā)承包，此時(shí)工程量清單計(jì)價(jià)的方式將發(fā)揮出重要作用。

3 房地產(chǎn)工程造價(jià)的全過(guò)程控制

3.1 招標(biāo)和設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)工程覆蓋的工作內(nèi)容較豐富，招投標(biāo)是基礎(chǔ)階段，同時(shí)也是造價(jià)控制的重要對(duì)象，涵蓋基于現(xiàn)場(chǎng)的勘察、基于建設(shè)目標(biāo)的設(shè)計(jì)和施工、設(shè)備等多方面因素的招標(biāo)。從造價(jià)控制對(duì)全局的影響來(lái)看，招標(biāo)階段發(fā)揮出主導(dǎo)作用，必須將成本控制落實(shí)到位，同時(shí)也要完成合同的簽訂等相關(guān)工作。還需加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，此舉也將對(duì)工程整體造成顯著影響。

3.1.1 招標(biāo)階段

1)選擇招標(biāo)方式。以現(xiàn)行招投標(biāo)法為主要指導(dǎo)，綜合考慮項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定，拆分為多個(gè)分項(xiàng)工程并有序完成招標(biāo)，充分考慮各分項(xiàng)工程的特點(diǎn)，多角度對(duì)比后選擇合適的招標(biāo)方式。以建筑總承包工程為例，此時(shí)較為合適的是公開(kāi)招標(biāo)的方式。

2)編制招標(biāo)文件。招投標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)文件具有引導(dǎo)作用，可為施工單位的選擇、造價(jià)的控制提供重要依據(jù)，同時(shí)也是編制投標(biāo)文件的重要參考，能夠緊密聯(lián)系招標(biāo)單位和中標(biāo)單位，使兩者達(dá)成共識(shí)并簽訂工程承包合同。做好招標(biāo)文件的編制工作后，可以為招標(biāo)工作提供約束力，提高其規(guī)范化水平。

3)簽訂合同。招標(biāo)文件的構(gòu)成中，合同條件占據(jù)重要地位，需要保證各項(xiàng)合同條件切實(shí)可行，從而提高合同的效力，發(fā)揮出在造價(jià)控制工作中的作用。合同內(nèi)容要足夠完善，需包含合同形式、工程變更、索賠處理機(jī)制等貫穿工程項(xiàng)目全周期的各項(xiàng)內(nèi)容[1]。較為關(guān)鍵的是糾紛的解決程序，其要遵循精簡(jiǎn)的原則，以免因程序過(guò)于繁瑣而導(dǎo)致工期延長(zhǎng)以及成本增多。對(duì)于工程結(jié)算方式的選擇，要以最大限度減少融資成本為基本目標(biāo)。

以工程實(shí)際情況為立足點(diǎn)，可選擇工程量清單招標(biāo)的方式，此時(shí)要做好工程量清單的編制工作，要委托具有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢單位參與其中，結(jié)合施工圖紙等方面的信息，考慮項(xiàng)目所在地的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，保證計(jì)量單位的統(tǒng)一性，生成的工程量清單必須滿足覆蓋面廣、準(zhǔn)確度高的要求，以免產(chǎn)生技術(shù)誤差。

3.1.2 設(shè)計(jì)階段

1)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。此方式的關(guān)鍵在于以設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算為基本參考，由此展開(kāi)初步設(shè)計(jì)工作，以滿足工程需求為基本前提，最大限度減少投資額，從而形成設(shè)計(jì)方案，并就各細(xì)節(jié)之處的調(diào)整工作采取控制措施，避免投資限額發(fā)生變化。

2)以價(jià)值工程原理為依托，全方位優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)中，價(jià)值工程占據(jù)重要地位，設(shè)計(jì)人員要以全新的理念為指導(dǎo)，打造更具適用性、效益性的設(shè)計(jì)方案。

3)加強(qiáng)圖紙會(huì)審。做好圖紙會(huì)審的關(guān)鍵在于全面檢查設(shè)計(jì)圖紙，深入到各細(xì)節(jié)中，從中發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤并加以改正，提高設(shè)計(jì)圖紙的合理性，使其與業(yè)主的需求相契合。

針對(duì)于本工程，在設(shè)計(jì)變更時(shí)應(yīng)做好以下幾方面的工作。

1)加強(qiáng)會(huì)審圖紙。工程項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中的受擾因素多，設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)變更需求后只需根據(jù)圖紙內(nèi)容完成修改即可，損失處于可控狀態(tài)；若在采購(gòu)階段存在變更需求，除了要做好圖紙的修改工作外，還需重新采購(gòu)相應(yīng)的材料或設(shè)備，導(dǎo)致成本增加；而對(duì)于施工階段的變更，除了上述內(nèi)容外還涉及到已建工程的拆除作業(yè)，其成本損失將更為明顯。對(duì)此，設(shè)計(jì)單位要會(huì)同建設(shè)、施工等多主體共同做好圖紙會(huì)審，力爭(zhēng)在早期完成各項(xiàng)變更。

2)準(zhǔn)確計(jì)算。若存在設(shè)計(jì)變更，需準(zhǔn)確分析工程造價(jià)增減情況。重點(diǎn)關(guān)注重大設(shè)計(jì)變更，做好變更預(yù)算工作，相關(guān)人員心中有數(shù)，以便在工程造價(jià)的控制工作中爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)。

3)強(qiáng)化管理。任何設(shè)計(jì)變更都必須經(jīng)過(guò)審核，在符合規(guī)范后方可做出變更，期間工程造價(jià)的管理要切合實(shí)際，避免弄虛作假等不良情況。

3.2 施工階段

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，施工階段的造價(jià)較高，也是重點(diǎn)控制對(duì)象。在造價(jià)控制工作中，需要注重如下幾點(diǎn)：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目采取科學(xué)管理措施，形成完善的施工組織設(shè)計(jì)方案；與原材料有關(guān)的采購(gòu)、存儲(chǔ)與使用都要列入管理工作中，優(yōu)化采購(gòu)?fù)緩揭员銣p少差價(jià)；做好各專項(xiàng)工程的質(zhì)量管理工作，在既定的工期內(nèi)順利完成。

本工程建設(shè)量較大，細(xì)分為12個(gè)單位工程，在確定總投資后將其細(xì)分至各單位工程，再進(jìn)一步分解至分部分項(xiàng)工程，最后將投資計(jì)劃拆解，落實(shí)到實(shí)際施工中，由下至上逐層推進(jìn)，保證投資控制效果。以施工進(jìn)度計(jì)劃為參考，確定總的項(xiàng)目投資，對(duì)應(yīng)至各施工階段內(nèi)，且要做好設(shè)計(jì)變更。

本工程的特殊性在于樁基工程變更量較大，為滿足業(yè)主要求，需要對(duì)上部結(jié)構(gòu)做靈活調(diào)整，此時(shí)工程變更所產(chǎn)生的超預(yù)算費(fèi)用可不隨月報(bào)支付。以工程總造價(jià)為基準(zhǔn)，若實(shí)際增加到該值的10%或者更多，需要與業(yè)主協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并連同主合同上報(bào)工程款。

3.3 竣工結(jié)算階段

項(xiàng)目建設(shè)全周期中，竣工驗(yàn)收及決算是收尾工作，也是檢驗(yàn)投資效果的重要時(shí)期[2]?？⒐そY(jié)算工作中需要充分考慮到工程造價(jià)的控制，全面核對(duì)各項(xiàng)合同條款，不遺漏任何隱蔽驗(yàn)收項(xiàng)目，核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證，以合同約定內(nèi)容為唯一依據(jù)核實(shí)單價(jià)，避免計(jì)算誤差。

由于工程存在設(shè)計(jì)變更，此時(shí)將產(chǎn)生新的工程量清單項(xiàng)目，參照清單或合同約定，若針對(duì)設(shè)計(jì)變更部分做出了價(jià)格規(guī)定，則按照相關(guān)規(guī)定調(diào)整；若僅存在類似工程變更的價(jià)格，此時(shí)則要重點(diǎn)參考類似價(jià)格調(diào)整；部分情況下清單或合同中并未做出有關(guān)變更工程價(jià)格的相關(guān)規(guī)定，則要參考招標(biāo)文件的要求，確定合適的調(diào)整價(jià)格，保證合理性。

此外，竣工結(jié)算要充分考慮到招投標(biāo)文件等相關(guān)工程資料，全面檢查各項(xiàng)工程內(nèi)容，分析其是否按照規(guī)定如實(shí)完成以及各項(xiàng)收費(fèi)是否與現(xiàn)階段的行業(yè)規(guī)范相符。出于增強(qiáng)工程結(jié)算透明度的目標(biāo)，有必要視實(shí)際情況創(chuàng)建預(yù)結(jié)算審計(jì)制度，發(fā)揮出引導(dǎo)作用。

4 結(jié)束語(yǔ)

工程造價(jià)是建筑工程各環(huán)節(jié)都必須落實(shí)到位的一項(xiàng)工作，工程造價(jià)成本控制具有持續(xù)性，此過(guò)程中應(yīng)創(chuàng)建職能管理制度，發(fā)揮出相互監(jiān)督機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，在順利推動(dòng)工程項(xiàng)目開(kāi)展的基礎(chǔ)上最大限度減少工程成本，幫助房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造低成本、高品質(zhì)的工程項(xiàng)目，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展助力。

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