孫慶琳 西安天朗地產(chǎn)集團有限公司
房地產(chǎn)企業(yè)主要以從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)為主。在房地產(chǎn)開發(fā)項目時一系列的程序也屬于經(jīng)濟行為,如一個項目開展的立項問題,土地經(jīng)營轉(zhuǎn)讓情況,設計規(guī)劃,施工建設到樓盤的銷售運行等行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的過程,一系列行為從前期規(guī)劃到政府驗收過程都需要經(jīng)過很長的周期。在該過程中,要對各個環(huán)節(jié)資源進行整合調(diào)節(jié),每一個階段都需要精確且全面的預算成本管控措施,才能有利于企業(yè)在后續(xù)發(fā)展獲得最大的利益。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)也是其他行業(yè)必不可少的管理手段。所以成本管控環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理最主要的管理環(huán)節(jié),其預算的準確程度會直接影響到企業(yè)日后的發(fā)展,保證成本管理的落實可以有效的避免企業(yè)中財務管理出現(xiàn)的資金資源浪費問題。市場不斷演變,政策也在隨著社會經(jīng)濟逐步調(diào)整完善,房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力逐步增大,如何加強成本管控是一個重要課題,對房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)營而言也是一個巨大的考驗。
多數(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)商對成本管控的理解一直停留在會計資金管理,房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下認為成本管控即是從工程的開發(fā)、建設再到合同的管理三個環(huán)節(jié)。但在成本管控過程中最主要的環(huán)節(jié)則是設計方案過程中的成本預算,但其一般對設計方案中的預算成本意識都不強烈,對設計階段的資金評估也不夠重視,執(zhí)行效果較差,在企業(yè)各部門之間存在信息溝通與反饋障礙等問題,在下游工作中由于對設計方案把關不嚴謹,或是設計方案不合理,而導致在實施過程中成本資源的浪費,造成資金損失。
由于房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控的管理階段中監(jiān)管的忽視,往往存在成本管理建立的制度不夠完善,在成本預算的制定過程中,沒有進行統(tǒng)籌規(guī)劃。另外企業(yè)的財務管理人員水平有限,技能水平和管理水平長期滯后,沒有更新現(xiàn)代化管理理念,僅依靠以往的經(jīng)驗之談,在項目后續(xù)開發(fā)中時常出現(xiàn)各種經(jīng)驗主義錯誤,有時也會為了一己之力從中獲取利益,存在違法違紀風險,而且管理者于施工人員存在溝通障礙,部門之間存在推諉扯皮,對施工工期有所延誤,無法到期交房,最后造成建設實際成本超過原本預算成本的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作中對成本的管控往往都存在滯后性,通常實在施工即將完成時,由財務管理人員對項目實施產(chǎn)生的全部費用進行核算,缺少全流程各階段的管理把控,對成本管理缺乏一定的認識,對于成本預算的重視程度不足,從而導致在施工完成后,由于沒有嚴格執(zhí)行預算,造成不可彌補的損失。房地產(chǎn)開發(fā)是一個規(guī)模大且工期長的一個項目行為,忽視成本預算的最終后果則是在開發(fā)商撤出之后出現(xiàn)的問題無法彌補,導致最終的經(jīng)濟效益的損失。
對項目的開發(fā)和實施前,方案的設計工作是核心,科學合理的方案設計在后續(xù)施工中會極大的降低資源資金成本,也可以縮短工期時間,隨之進行銷售資金很快得到回收。所以設計方案的問題一定要足夠重視,尋求在市場上有知名度可信賴的設計公司進行科學合理的設計,運用有效的經(jīng)濟手段進行招標投標,前提是公司的各個部門要做好事先的溝通工作,做好前期準備工作比如做好足夠的市場調(diào)研,制定市場需求設計相關理念的方案,也要對設計工作進行實時監(jiān)督。設計方面要找專門的人員及時制定相關管理政策和制度,禁止隨便調(diào)整方案,變更設計方案造成項目成本增加。管理人員和設計人員也要及時進行有效的溝通,不管是設計方案的時限長短,也要實際考慮工地的實際情況,實施的技術問題,定期對設計方案進行審查,發(fā)現(xiàn)問題及時更正,及時對設計成本的管控。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中對成本管理的控制是核心問題。財務管理成本預算管控是房地產(chǎn)企業(yè)所要經(jīng)歷的最重要一環(huán)。在成本管理中要對管理的各個方面內(nèi)容進行有效的分析管控。同時,財務部門要對管理工作進行管理和監(jiān)督。公司可通過設立專門的監(jiān)管獎懲制度對舉報和違規(guī)人員進行相應的獎懲,實現(xiàn)對所有人員的有效監(jiān)督。對業(yè)務的所有流程嚴格按規(guī)定執(zhí)行,建立部門、個人責任歸屬制度,所有程序的流經(jīng)部門都要進行層層把關嚴格審批,為后續(xù)工作奠定基礎。在施工過程中,要加強對工人的施工質(zhì)量和進度方面的管控,流程各環(huán)節(jié)都要符合相關規(guī)定,做好工程每一項步驟的檔案收集,做到有據(jù)可查。成本控制管理人員要對工程的實時進度進行隨時把控,施工進度必須實事求是,不能進行隨意修改,嚴格按照合同上的期限完成審批。對賬目的處理要做到精細化處理,及時核算施工中出現(xiàn)的各項費用花銷,做到不拖欠工程款,確保工人能更有積極性去完成工程任務,以保證時間和工程質(zhì)量,使二者協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在實施階段監(jiān)督也是不可缺少的,對企業(yè)的管理要安排各個部門的人員進行有效的監(jiān)督,其中項目負責人、造價人員、財務管理人員應協(xié)作配合,保證對工程的監(jiān)督,成本管理,避免其他不必要的問題出現(xiàn)增加企業(yè)成本。建立健全的監(jiān)管制度和評估機制,以使施工中的各個階段如施工質(zhì)量或者工程進度等為指標進行定期考核,提高工作效率,復驗施工進度,保證施工質(zhì)量等。
房地產(chǎn)項目的開發(fā)勢必會帶來資金的流動,稅務費用的增加,房地產(chǎn)企業(yè)具有運營的規(guī)模大而且業(yè)務多元化的特點,時間周期相對比其他行業(yè)長,所以在前期開發(fā)階段要做好全面統(tǒng)籌安排,從全面預算的前提下進行成本核算。從一開始的設計方案到施工結束驗收交工銷售,等各個環(huán)節(jié)都要進行提前合理的稅務統(tǒng)計。在土地的增值稅和所得稅方面,財會人員要嚴格按照規(guī)定進行核算統(tǒng)計,按照稅務機關對每個階段進行準確的申報,避免逃稅漏稅,同時更好的節(jié)約稅務資金。財務部門可以周期性的對財務狀況進行分析,并及時反饋給各個職能部門,增加資金的流動性,減少成本浪費。
成本管理工作不僅僅是財務部門的管理工作,公司的各個部門也要積極參與,從根本上樹立成本管理的意識,將成本管控的內(nèi)容,融入企業(yè)文化之中。將成本管理制度流程充分貫徹,可申請由成本管控專家對財務部及其他部門領導及員工進行培訓,將新的管理模式進行普及,在成本管理中不斷完善成本管理體系,尋找業(yè)內(nèi)標桿,及時對比反思。
總而言之,成本管理在財務管理中是必不可少的一項工作,關聯(lián)著企業(yè)中包括業(yè)務、施工、質(zhì)檢各個部門。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是不容忽視的環(huán)節(jié),為了使房地產(chǎn)企業(yè)更能在現(xiàn)今社會發(fā)展的趨勢下站穩(wěn)腳跟,并使房地產(chǎn)開發(fā)商在運營過程中提高經(jīng)濟效益,就要更完善成本管理管理的各項制度、流程,保證其執(zhí)行和落實的水平,成本管控不僅針對財務部門,而是需要企業(yè)各部門都要負起到相應的責任,提高重視程度,使企業(yè)從根本上解決對成本管理的認識不足問題,并將其于企業(yè)戰(zhàn)略相結合,爭取獲得最大的價值效益。