新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題研究

孫慶琳 西安天朗地產(chǎn)集團有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)主要以從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)為主。在房地產(chǎn)開發(fā)項目時一系列的程序也屬于經(jīng)濟行為，如一個項目開展的立項問題，土地經(jīng)營轉(zhuǎn)讓情況，設計規(guī)劃，施工建設到樓盤的銷售運行等行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的過程，一系列行為從前期規(guī)劃到政府驗收過程都需要經(jīng)過很長的周期。在該過程中，要對各個環(huán)節(jié)資源進行整合調(diào)節(jié)，每一個階段都需要精確且全面的預算成本管控措施，才能有利于企業(yè)在后續(xù)發(fā)展獲得最大的利益。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)也是其他行業(yè)必不可少的管理手段。所以成本管控環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理最主要的管理環(huán)節(jié)，其預算的準確程度會直接影響到企業(yè)日后的發(fā)展，保證成本管理的落實可以有效的避免企業(yè)中財務管理出現(xiàn)的資金資源浪費問題。市場不斷演變，政策也在隨著社會經(jīng)濟逐步調(diào)整完善，房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力逐步增大，如何加強成本管控是一個重要課題，對房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)營而言也是一個巨大的考驗。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中存在的主要問題

（一）對成本管控的意識淡薄

多數(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)商對成本管控的理解一直停留在會計資金管理，房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下認為成本管控即是從工程的開發(fā)、建設再到合同的管理三個環(huán)節(jié)。但在成本管控過程中最主要的環(huán)節(jié)則是設計方案過程中的成本預算，但其一般對設計方案中的預算成本意識都不強烈，對設計階段的資金評估也不夠重視，執(zhí)行效果較差，在企業(yè)各部門之間存在信息溝通與反饋障礙等問題，在下游工作中由于對設計方案把關不嚴謹，或是設計方案不合理，而導致在實施過程中成本資源的浪費，造成資金損失。

（二）對成本管控的監(jiān)管力度不夠

由于房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控的管理階段中監(jiān)管的忽視，往往存在成本管理建立的制度不夠完善，在成本預算的制定過程中，沒有進行統(tǒng)籌規(guī)劃。另外企業(yè)的財務管理人員水平有限，技能水平和管理水平長期滯后，沒有更新現(xiàn)代化管理理念，僅依靠以往的經(jīng)驗之談，在項目后續(xù)開發(fā)中時常出現(xiàn)各種經(jīng)驗主義錯誤，有時也會為了一己之力從中獲取利益，存在違法違紀風險，而且管理者于施工人員存在溝通障礙，部門之間存在推諉扯皮，對施工工期有所延誤，無法到期交房，最后造成建設實際成本超過原本預算成本的現(xiàn)象。

（三）財務管理工作不嚴謹

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作中對成本的管控往往都存在滯后性，通常實在施工即將完成時，由財務管理人員對項目實施產(chǎn)生的全部費用進行核算，缺少全流程各階段的管理把控，對成本管理缺乏一定的認識，對于成本預算的重視程度不足，從而導致在施工完成后，由于沒有嚴格執(zhí)行預算，造成不可彌補的損失。房地產(chǎn)開發(fā)是一個規(guī)模大且工期長的一個項目行為，忽視成本預算的最終后果則是在開發(fā)商撤出之后出現(xiàn)的問題無法彌補，導致最終的經(jīng)濟效益的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控采取的措施

（一）在項目實施前做好成本預算，設計方案成本控制到位

對項目的開發(fā)和實施前，方案的設計工作是核心，科學合理的方案設計在后續(xù)施工中會極大的降低資源資金成本，也可以縮短工期時間，隨之進行銷售資金很快得到回收。所以設計方案的問題一定要足夠重視，尋求在市場上有知名度可信賴的設計公司進行科學合理的設計，運用有效的經(jīng)濟手段進行招標投標，前提是公司的各個部門要做好事先的溝通工作，做好前期準備工作比如做好足夠的市場調(diào)研，制定市場需求設計相關理念的方案，也要對設計工作進行實時監(jiān)督。設計方面要找專門的人員及時制定相關管理政策和制度，禁止隨便調(diào)整方案，變更設計方案造成項目成本增加。管理人員和設計人員也要及時進行有效的溝通，不管是設計方案的時限長短，也要實際考慮工地的實際情況，實施的技術問題，定期對設計方案進行審查，發(fā)現(xiàn)問題及時更正，及時對設計成本的管控。

（二）在建設中做好成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中對成本管理的控制是核心問題。財務管理成本預算管控是房地產(chǎn)企業(yè)所要經(jīng)歷的最重要一環(huán)。在成本管理中要對管理的各個方面內(nèi)容進行有效的分析管控。同時，財務部門要對管理工作進行管理和監(jiān)督。公司可通過設立專門的監(jiān)管獎懲制度對舉報和違規(guī)人員進行相應的獎懲，實現(xiàn)對所有人員的有效監(jiān)督。對業(yè)務的所有流程嚴格按規(guī)定執(zhí)行，建立部門、個人責任歸屬制度，所有程序的流經(jīng)部門都要進行層層把關嚴格審批，為后續(xù)工作奠定基礎。在施工過程中，要加強對工人的施工質(zhì)量和進度方面的管控，流程各環(huán)節(jié)都要符合相關規(guī)定，做好工程每一項步驟的檔案收集，做到有據(jù)可查。成本控制管理人員要對工程的實時進度進行隨時把控，施工進度必須實事求是，不能進行隨意修改，嚴格按照合同上的期限完成審批。對賬目的處理要做到精細化處理，及時核算施工中出現(xiàn)的各項費用花銷，做到不拖欠工程款，確保工人能更有積極性去完成工程任務，以保證時間和工程質(zhì)量，使二者協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在實施階段監(jiān)督也是不可缺少的，對企業(yè)的管理要安排各個部門的人員進行有效的監(jiān)督，其中項目負責人、造價人員、財務管理人員應協(xié)作配合，保證對工程的監(jiān)督，成本管理，避免其他不必要的問題出現(xiàn)增加企業(yè)成本。建立健全的監(jiān)管制度和評估機制，以使施工中的各個階段如施工質(zhì)量或者工程進度等為指標進行定期考核，提高工作效率，復驗施工進度，保證施工質(zhì)量等。

（三）做好稅務統(tǒng)計工作控制成本預算

房地產(chǎn)項目的開發(fā)勢必會帶來資金的流動，稅務費用的增加，房地產(chǎn)企業(yè)具有運營的規(guī)模大而且業(yè)務多元化的特點，時間周期相對比其他行業(yè)長，所以在前期開發(fā)階段要做好全面統(tǒng)籌安排，從全面預算的前提下進行成本核算。從一開始的設計方案到施工結束驗收交工銷售，等各個環(huán)節(jié)都要進行提前合理的稅務統(tǒng)計。在土地的增值稅和所得稅方面，財會人員要嚴格按照規(guī)定進行核算統(tǒng)計，按照稅務機關對每個階段進行準確的申報，避免逃稅漏稅，同時更好的節(jié)約稅務資金。財務部門可以周期性的對財務狀況進行分析，并及時反饋給各個職能部門，增加資金的流動性，減少成本浪費。

（四）成本管理人人參與

成本管理工作不僅僅是財務部門的管理工作，公司的各個部門也要積極參與，從根本上樹立成本管理的意識，將成本管控的內(nèi)容，融入企業(yè)文化之中。將成本管理制度流程充分貫徹，可申請由成本管控專家對財務部及其他部門領導及員工進行培訓，將新的管理模式進行普及，在成本管理中不斷完善成本管理體系，尋找業(yè)內(nèi)標桿，及時對比反思。

三、總結

總而言之，成本管理在財務管理中是必不可少的一項工作，關聯(lián)著企業(yè)中包括業(yè)務、施工、質(zhì)檢各個部門。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是不容忽視的環(huán)節(jié)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)更能在現(xiàn)今社會發(fā)展的趨勢下站穩(wěn)腳跟，并使房地產(chǎn)開發(fā)商在運營過程中提高經(jīng)濟效益，就要更完善成本管理管理的各項制度、流程，保證其執(zhí)行和落實的水平，成本管控不僅針對財務部門，而是需要企業(yè)各部門都要負起到相應的責任，提高重視程度，使企業(yè)從根本上解決對成本管理的認識不足問題，并將其于企業(yè)戰(zhàn)略相結合，爭取獲得最大的價值效益。