土地基礎(chǔ)知識(shí)（三）

（三）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（五）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

宗地

土地使用權(quán)人的權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊，權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位；同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)，則每一地塊分別為一宗。

以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24 這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1 帶07 片第24 宗地。

紅線圖

紅線圖是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。

建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實(shí)紅線表示，二層以上有陽臺(tái)用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

邊角地、夾心地和插花地

（一）邊角地

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、被“三舊”改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3 畝的地塊。

（二）夾心地

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

（三）插花地

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3 畝的地塊。

容積率、建筑密度和樓面地價(jià)

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。

建筑密度是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

樓面地價(jià)：是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。

一般來說，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要求的，規(guī)劃也決定了土地的價(jià)值。容積率和建筑密度越高，開發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價(jià)就越低，理論上，開發(fā)商在地塊上開發(fā)的利潤(rùn)就高。但也不一定，因?yàn)槿莘e率和建筑密度太高，住戶的舒適度降低，將影響房屋的租售價(jià)格。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的要求

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》國(guó)辦發(fā)〔2019〕34 號(hào)：

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

什么是土地增減掛鉤？

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》：

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)（以下簡(jiǎn)稱節(jié)余指標(biāo)）由國(guó)家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的增加，減是指農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的減少（主要是深度貧困地區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，將這種“耕地的增加”作為指標(biāo)賣給建設(shè)用地緊缺的城里，城里購(gòu)買了多少指標(biāo)，就可以增加利用多少耕地，將這指標(biāo)一增一減進(jìn)行跨區(qū)域掛鉤。

什么是耕地占補(bǔ)平衡？

耕地占補(bǔ)平衡政策是指建設(shè)占用多少耕地，各地人民政府就應(yīng)補(bǔ)充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。占用耕地的單位要?fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾的，應(yīng)依法繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。

什么是儲(chǔ)備土地？

（一）土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備是指縣級(jí)（含）以上國(guó)土資源主管部門為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。

（二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

《土地儲(chǔ)備管理辦法》：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國(guó)土資源主管部門、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。國(guó)土資源主管部門對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄制管理。市、縣級(jí)國(guó)土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級(jí)上報(bào)至省級(jí)國(guó)土資源主管部門，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門審核后報(bào)國(guó)土資源部，列入全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄，并定期更新。

（三）儲(chǔ)備土地

擬收儲(chǔ)土地，是指已納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃或經(jīng)縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)，目前已啟動(dòng)收回、收購(gòu)、征收等工作，但未取得完整產(chǎn)權(quán)的土地；

入庫(kù)儲(chǔ)備土地，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已取得完整產(chǎn)權(quán)，納入儲(chǔ)備土地庫(kù)管理的土地。

——以上均摘自國(guó)土資規(guī)〔2017〕17 號(hào)《土地儲(chǔ)備管理辦法》

什么是生地、毛地、凈地、熟地？

一般而言，生地、凈地重點(diǎn)著眼于出讓；而毛地、熟地更多著眼于建設(shè)。

（一）生地

毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，已列入拆遷計(jì)劃而尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)耐恋亍?/p>

（二）毛地

毛地是指國(guó)土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。毛地上存在需要被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施、且未進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、尚不具備二級(jí)開發(fā)建設(shè)的條件。

（三）凈地

凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。

從權(quán)屬的角度看，凈地是指沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利不受限制的土地。

（四）熟地

熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。

什么是土地整理？

土地整理亦稱“土地整治、土地調(diào)整或土地重劃”，是實(shí)施土地利用規(guī)劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規(guī)整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設(shè)土地和重新配置土地的過程。

簡(jiǎn)單說就是：將土地重新規(guī)劃利用、調(diào)整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的各項(xiàng)目標(biāo)所需。

什么是全域土地綜合整治？

《自然資源部關(guān)于開展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知》中指出：“全域土地綜合整治是以科學(xué)規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實(shí)施單元，整體開展農(nóng)用地、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)等，對(duì)閑置、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪?guó)土空間綜合治理的活動(dòng)。”

什么是土地一級(jí)開發(fā)？

從生地到熟地的過程就是土地一級(jí)開發(fā)。

土地一級(jí)開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，使之成為凈地，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平”（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃?、土地平整）的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。