◎ 盧慶江

房地產(chǎn)估價(jià)作為一項(xiàng)具有專業(yè)性質(zhì)的商業(yè)活動(dòng)，是委托人通過聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師來對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理、科學(xué)的評(píng)估，然后再由房地產(chǎn)估價(jià)師出示分析報(bào)告。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)得到了充分的“滋養(yǎng)”與發(fā)展，進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)前進(jìn)的腳步。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過程當(dāng)中，運(yùn)用的估價(jià)方法也是多種多樣的，其中市場(chǎng)比較法就是一種較為簡(jiǎn)單、高效、具有代表性的估價(jià)方法。將市場(chǎng)比較法使用在房地產(chǎn)估價(jià)之中不僅可以準(zhǔn)確的反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前情況而且可以在最大程度上幫助消費(fèi)者做出理性的決策，因此市場(chǎng)比較法受到了眾多房地產(chǎn)估價(jià)師的青睞。

一、市場(chǎng)比較法的含義

市場(chǎng)比較法就是將估價(jià)對(duì)象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，進(jìn)而對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效、合理的調(diào)整。對(duì)于市場(chǎng)比較法而言，其應(yīng)用的范圍包括：商品住宅、高檔別墅、公寓等市場(chǎng)交易次數(shù)頻繁的房地產(chǎn)類型。

二、市場(chǎng)比較法面臨的挑戰(zhàn)

1.價(jià)格鎖定挑戰(zhàn)。

將市場(chǎng)比較法運(yùn)用在房地產(chǎn)估價(jià)之中會(huì)面臨中多的挑戰(zhàn)，其中第一個(gè)就是價(jià)格鎖定挑戰(zhàn)。所謂的價(jià)格鎖定就是在不能很好的注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況之下，過度的比較房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而在一定程度上忽視了域外房?jī)r(jià)變化對(duì)域內(nèi)房?jī)r(jià)的影響，以至于不能很好的把握當(dāng)前房?jī)r(jià)市場(chǎng)相關(guān)信息。

2.可視對(duì)比挑戰(zhàn)。

對(duì)于目前而言，市場(chǎng)比較法的操作流程在眾多的資料和資源中有所體現(xiàn)，但是房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)以及估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)面臨著第二個(gè)挑戰(zhàn)——可視對(duì)比挑戰(zhàn)。所謂的可視對(duì)比挑戰(zhàn)就是指消費(fèi)者在進(jìn)行消費(fèi)的過程之前，只會(huì)比較他們親眼所看到的因素，比如房屋的架構(gòu)、房屋的地理位置、房屋的高度等，在一定程度上忽視他們沒有看到的因素。例如小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理水平的高低對(duì)小區(qū)內(nèi)人們的生活水平起到了至關(guān)重要的作用，但是物業(yè)管理水平并不是可以通過人們的眼睛進(jìn)行全面、仔細(xì)的探查。

三、市場(chǎng)比較法遇到挑戰(zhàn)的解決措施

1.提高比較的同質(zhì)性。

在運(yùn)用市場(chǎng)比較法的過程當(dāng)中，其要求必須在相鄰的時(shí)間以及空間內(nèi)進(jìn)行有效的對(duì)比，為了可以提高對(duì)比的可靠性，要將對(duì)比的中心放在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目類比的同質(zhì)性方面上。除了比較房地產(chǎn)構(gòu)造以及房地產(chǎn)的方位之外，還要將房地產(chǎn)的開發(fā)商、住房面積、房屋架構(gòu)、物業(yè)管理等加入考慮的范疇。通過數(shù)據(jù)顯示，上班族在購置房屋時(shí)他們更加關(guān)注小區(qū)中人員的配置以及物業(yè)的管理水平，因?yàn)槠渲苯記Q定了他們?cè)谛^(qū)內(nèi)居住的舒適度。

2.提高房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量。

在進(jìn)行比較的過程中，不能忽視房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理和居住環(huán)境的對(duì)比。物業(yè)管理水平的好壞對(duì)小區(qū)內(nèi)居住的行為方式、鄰里的關(guān)系等起到了直接的影響。擁有一個(gè)積極、負(fù)責(zé)的小區(qū)物業(yè)可以在一定程度上促進(jìn)和諧、融洽社區(qū)的形成，因此房地產(chǎn)要提高服務(wù)的質(zhì)量以及物業(yè)管理的水平，從而在最大限度上推動(dòng)房地產(chǎn)的進(jìn)步與發(fā)展。

3.時(shí)刻監(jiān)查房地產(chǎn)價(jià)格。

在使用市場(chǎng)比較法時(shí)，要遵循市場(chǎng)的供求關(guān)系以及尊重房地產(chǎn)的價(jià)格的浮動(dòng)。由于市場(chǎng)的供求關(guān)系是依據(jù)消費(fèi)者的愛好、消費(fèi)觀念、居住舒適度等多樣化因素所決定的，因此要時(shí)刻的檢監(jiān)查域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而做出合理、科學(xué)的調(diào)整，從而為房地產(chǎn)今后的發(fā)展做好鋪墊。

4.建立房地產(chǎn)資料庫。

將市場(chǎng)比較法應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)的過程當(dāng)中，我國的地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)部門首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)交易實(shí)例的搜集及發(fā)布，其次要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)多功能的房地產(chǎn)實(shí)例庫，進(jìn)而在一定程度上可以將全國各地的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行及時(shí)的歸納與匯總，然后通過表格的方式錄入到實(shí)例庫中，進(jìn)而在一定程度上供應(yīng)消費(fèi)者和房地產(chǎn)估價(jià)人員的查閱。

四、市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

1.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中可以優(yōu)化和完善房地產(chǎn)類別。

將市場(chǎng)比較法運(yùn)用在房地產(chǎn)估價(jià)之中可以優(yōu)化與完善房地產(chǎn)的類別，主要目的在以下幾個(gè)方面：第一，其為有效、合理的調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格提供了強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐。第二，比較的房地產(chǎn)數(shù)目越多，所獲取的數(shù)據(jù)就越充分，通過所獲取的數(shù)據(jù)可以準(zhǔn)確的了解需要在該房地產(chǎn)中填設(shè)何種類型的店鋪或者房屋架構(gòu)，進(jìn)而在最大程度上優(yōu)化與完善房地產(chǎn)的類別，從而更好地吸引消費(fèi)者的目光。

2.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中可以增加房地產(chǎn)物業(yè)的管理權(quán)重。

依據(jù)資料表明，一個(gè)高水平、高素質(zhì)、高服務(wù)的物業(yè)將會(huì)成為房地產(chǎn)價(jià)格的加分項(xiàng)，但是在使用市場(chǎng)比較法的過程中卻被時(shí)常的忽略。因此在進(jìn)行比較時(shí)，需要借助互聯(lián)網(wǎng)來對(duì)物業(yè)信息進(jìn)行有效、合理的收集，然后探究與挖掘物業(yè)管理信息，最后對(duì)物業(yè)的管理水平進(jìn)行一個(gè)綜合的判斷。如果當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的物業(yè)管理水平高于比較房地產(chǎn)的管業(yè)管理水平，那么就可以在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行合理的浮動(dòng)，提高房?jī)r(jià)。

3.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中可以加快房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)告的建立。

與此同時(shí)，還要建立一個(gè)健全、完善的房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)告制度。房地產(chǎn)工作人要要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)的項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確、良好的評(píng)估，通過計(jì)算一個(gè)月內(nèi)平均的房?jī)r(jià)來科學(xué)的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)情況，進(jìn)而在最大程度上為市場(chǎng)比較法應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)中提供準(zhǔn)確、科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐。

結(jié)語：綜上所述，在我國經(jīng)濟(jì)不斷壯大的背景之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了充足的進(jìn)步，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也可以更好的反映出市場(chǎng)的情況。但是，在運(yùn)用市場(chǎng)比較法的過程中也面臨著諸多的問題與挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)公司、政府及相關(guān)房地產(chǎn)部門及時(shí)作出科學(xué)的調(diào)整，制定相關(guān)的策略及方式方法，從而在最大程度上有效、合理的解決在房地產(chǎn)中所出現(xiàn)的各類問題，為今后房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。