淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

■王 麗

（廣西地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制分析

實(shí)施財(cái)務(wù)內(nèi)控的目標(biāo)是保障財(cái)務(wù)合規(guī)合法，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控主要完善內(nèi)部牽制機(jī)制，規(guī)范財(cái)務(wù)活動(dòng)，基本方法包括對(duì)不相容崗位進(jìn)行分離，以實(shí)現(xiàn)崗位之間的職能協(xié)調(diào)和相互牽制作用，確保各司其職，各履其能，不相容崗位分離能夠梳理業(yè)務(wù)和職能之間的關(guān)系，優(yōu)化權(quán)責(zé)分配，防范舞弊；對(duì)授權(quán)審批制度進(jìn)行完善，合理授權(quán)可以防范越權(quán)行為，通過(guò)對(duì)授權(quán)的范圍、程序、權(quán)限進(jìn)行明確界定，可以限制權(quán)力的運(yùn)行，提升財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)范性；強(qiáng)化會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控可以構(gòu)建完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，對(duì)會(huì)計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范和優(yōu)化設(shè)計(jì)，能夠提升會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和有效性，提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量；完善預(yù)算管控體系，通過(guò)規(guī)范預(yù)算編制、嚴(yán)格預(yù)算審核，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行，以增強(qiáng)預(yù)算的剛性約束力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)提升財(cái)務(wù)內(nèi)控水平的有效對(duì)策

2.1 重視營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境

控制環(huán)境是影響財(cái)務(wù)內(nèi)控效果的重要因素。其一，提升全員財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)，調(diào)動(dòng)全員積極參與財(cái)務(wù)內(nèi)控各項(xiàng)工作，不能僅僅停留在管理層或者財(cái)務(wù)內(nèi)控的關(guān)鍵崗位，要發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控的全面性?？梢约訌?qiáng)企業(yè)文化宣傳，將財(cái)務(wù)內(nèi)控理念和基本內(nèi)容、要求等融入企業(yè)文化內(nèi)涵中，強(qiáng)化文化引導(dǎo)力，增強(qiáng)工作人員的責(zé)任感和使命感；使其將內(nèi)控思想內(nèi)化于心，外化于行。其二，健全意識(shí)決策體系，房地產(chǎn)企業(yè)管理層在重大事項(xiàng)決策時(shí)，應(yīng)采取集體研究、專(zhuān)家論證相結(jié)合的方式，聽(tīng)取多方專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，減少?zèng)Q策失誤；對(duì)于重大事項(xiàng)的范圍應(yīng)明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如大額資金支出、重大合同簽訂等，必須通過(guò)集體會(huì)議決策，一經(jīng)通過(guò)，不能隨意更改；在集體決策過(guò)程中，要做好記錄，并在決策后動(dòng)態(tài)跟蹤評(píng)價(jià)，以避免形式化[1]。其三，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)現(xiàn)有的內(nèi)部控制制度進(jìn)行梳理和分析，對(duì)于制度中的漏洞或者不足之處，不適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展、內(nèi)控要求的，應(yīng)立即組織相關(guān)部門(mén)及人員進(jìn)行重新修訂完善，確保有據(jù)可依，具備可遵循性。

2.2 重視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的鑒別，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控也是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的要求之一。如投資風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)一般是由于投資不理性導(dǎo)致的，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資不同于其他行業(yè)，有投資金額大、周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)，這要求企業(yè)在投資時(shí)必須慎重考慮，前期做好多方調(diào)研分析，確保投資項(xiàng)目的可獲利性，以及企業(yè)是否具備承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免盲目投資引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。成本失控也是企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),前期需要增加土地購(gòu)入成本和開(kāi)發(fā)成本，后期需要增加大量的項(xiàng)目建設(shè)成本，如人工成本、資金占用成本等，加之建設(shè)成本不斷上漲，這容易造成企業(yè)成本失控，降低企業(yè)的利潤(rùn)空間，企業(yè)應(yīng)重視加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算管理，嚴(yán)格合約規(guī)劃，合理控制各環(huán)節(jié)資金投入規(guī)模，在保證施工質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)。地產(chǎn)公司在向外投資項(xiàng)目期間，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致地分析，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并且還要重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的研究，把控項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.3 構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)活動(dòng)管控體系

2.3.1 強(qiáng)化預(yù)算管理

加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)重視全面預(yù)算管理工具的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，合理設(shè)計(jì)量化的預(yù)算目標(biāo)，根據(jù)預(yù)算來(lái)計(jì)劃和安排會(huì)計(jì)年度內(nèi)的經(jīng)費(fèi)額度、進(jìn)度，構(gòu)建預(yù)算內(nèi)控體系，發(fā)揮預(yù)算的剛性約束作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析和預(yù)測(cè)預(yù)算管理關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)采取針對(duì)性的控制措施，如針對(duì)企業(yè)預(yù)算責(zé)任主體不明確的問(wèn)題，應(yīng)合理界定預(yù)算崗位權(quán)責(zé)，并明確授權(quán)界限，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立預(yù)算委，由其深入?yún)⑴c全面預(yù)算管理工作，對(duì)預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、預(yù)算執(zhí)行的有效性、預(yù)算調(diào)整的規(guī)范性等進(jìn)行監(jiān)督，保障預(yù)算管理工作有序推進(jìn)；企業(yè)可以在財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)立預(yù)算崗，對(duì)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析、預(yù)算考核等環(huán)節(jié)的崗位職能進(jìn)行劃分；還要對(duì)預(yù)算的審批權(quán)限進(jìn)行合理界定，防止越權(quán)審批[2]。針對(duì)預(yù)算目標(biāo)設(shè)計(jì)不合理，預(yù)算分解細(xì)化不具體，業(yè)財(cái)部門(mén)脫節(jié)等問(wèn)題，應(yīng)重視規(guī)范預(yù)算編制流程，遵循“上下結(jié)合、逐級(jí)匯總”的基本流程，預(yù)算編制過(guò)程中按照程序進(jìn)行，業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)要做好溝通，緊密結(jié)合具體的業(yè)務(wù)分解預(yù)算控制數(shù)據(jù)。對(duì)于預(yù)算執(zhí)行力度不足，調(diào)整較為隨意的問(wèn)題，應(yīng)重視強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行全過(guò)程監(jiān)督管控，實(shí)施以“現(xiàn)金流管理”為導(dǎo)向的管理理念，避免“重編制，輕執(zhí)行”，分析預(yù)算執(zhí)行偏差原因并編制說(shuō)明；企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)月度各項(xiàng)目支出的控制，將預(yù)算控制值與實(shí)際發(fā)生值控制在合理范圍內(nèi)，可以通過(guò)月度用款資金計(jì)劃對(duì)支出進(jìn)行審核，若特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，應(yīng)提出申請(qǐng)，由預(yù)算委員會(huì)或董事會(huì)審議形成統(tǒng)一意見(jiàn)，才能調(diào)整預(yù)算。

2.3.2 強(qiáng)化會(huì)計(jì)管理控制

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控水平提升應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)控制。可以?xún)?yōu)化會(huì)計(jì)崗位體系，明確崗位職責(zé)，對(duì)于會(huì)計(jì)關(guān)鍵崗位，必須實(shí)行不相容崗位相互分離制度，如支付申請(qǐng)崗位與審核崗位要相互分離，記賬崗位和現(xiàn)金出納崗位要相互分離，票據(jù)保管崗位與支付崗位的分離等，確保各會(huì)計(jì)崗位之間能夠相互約束監(jiān)督，防范違規(guī)操作。房地產(chǎn)企業(yè)還可以實(shí)現(xiàn)定期輪崗制度，一方面消除“崗位疲勞”，另一方面提升綜合能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金支出審批流程進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，避免“一支筆”審批，嚴(yán)把審批關(guān)口。各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出實(shí)行逐級(jí)審批制度，依次為部門(mén)負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)主管、財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)、總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。

2.3.3 強(qiáng)化資金控制

資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，所有的業(yè)務(wù)活動(dòng)都需要以資金為支持，因此應(yīng)強(qiáng)化資金控制。

第一，規(guī)范融資，梳理工作流程。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要負(fù)責(zé)擬定科學(xué)合理的融資方案，并對(duì)方案進(jìn)行可行性分析，企業(yè)管理層及財(cái)務(wù)部門(mén)要采取集體決策，實(shí)行聯(lián)簽制度來(lái)對(duì)融資方案進(jìn)行審批，防止個(gè)人主觀決策失誤；在籌資完成后，應(yīng)重視做好資金的持續(xù)跟蹤管理，確保資金按照計(jì)劃合理高效使用。地產(chǎn)公司優(yōu)化設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)流程、編制融資流程，使融資流程可以貫徹執(zhí)行。將公司內(nèi)的融資流程嵌入到整體公司價(jià)值鏈中，使融資流程成為公司運(yùn)作的重要一環(huán)。

第二，拓展融資方式。集團(tuán)應(yīng)避免采取單一融資方式，防止過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，可以采用集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)公司、投資信托基金進(jìn)行融資，也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融融資，并加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的密切合作，采用多種融資方式可以提升融資效率，促使資金良性運(yùn)作。地產(chǎn)公司向外發(fā)行公司債，引入戰(zhàn)略方，并出讓一部分股權(quán)來(lái)獲得公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的融資資金，使公司的項(xiàng)目得到充裕資金支持。地產(chǎn)公司也可以成立產(chǎn)業(yè)基金，應(yīng)用PPP的模式來(lái)聯(lián)合開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，以緩解地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資壓力，使公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)得到穩(wěn)定的項(xiàng)目資金支持。

第三，提升融資籌劃的科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理融資，應(yīng)注意根據(jù)實(shí)際需求，合理界定融資規(guī)模，避免過(guò)度融資，導(dǎo)致企業(yè)資金閑置，增加融資成本；融資規(guī)模也不能過(guò)小，如果資金不足，則企業(yè)項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)發(fā)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)融資成本的控制，應(yīng)合理留存利潤(rùn)，適當(dāng)利用自有資金，可以設(shè)置融資期限，以項(xiàng)目資金支出、銷(xiāo)售回款情況、自有資金量等，將長(zhǎng)短期融資相結(jié)合，通過(guò)多種融資方式組合，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)。

第四，重視銷(xiāo)售回款管控。房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)監(jiān)控銷(xiāo)售回款情況，專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售回款管理工作，按揭客戶(hù)不允許使用信用卡繳付首付款，客戶(hù)以現(xiàn)金繳存公司賬戶(hù)、轉(zhuǎn)帳、電匯等方式繳款的，銷(xiāo)售收款員應(yīng)聯(lián)系出納查詢(xún)款項(xiàng)是否到帳，待收到公司財(cái)務(wù)確認(rèn)款項(xiàng)到帳的通知后，方可開(kāi)具收款收據(jù)；并及時(shí)錄入收款臺(tái)帳、銷(xiāo)售臺(tái)帳。制定完善的銷(xiāo)售回款管理制度，建立臺(tái)賬，并根據(jù)期限對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行分類(lèi)，并采取動(dòng)態(tài)跟蹤管理，對(duì)于資信狀況良好的客戶(hù)，可以通過(guò)與銀行協(xié)商溝通，幫助客戶(hù)順利取得房貸審批；對(duì)于資信不佳的客戶(hù)，在催繳無(wú)效后，應(yīng)由企業(yè)法務(wù)部參與協(xié)助解決。交房前營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)核將每套房的繳款信息和收款臺(tái)賬，出現(xiàn)不符及時(shí)通知財(cái)務(wù)部門(mén)核查。并在交房前將財(cái)務(wù)部審核簽字確認(rèn)后的應(yīng)收款清單給營(yíng)銷(xiāo)人員，營(yíng)銷(xiāo)人員憑借應(yīng)收款清單進(jìn)行尾款的清收或催收工作，保證銷(xiāo)售回款及時(shí)收取。

3 結(jié) 語(yǔ)

內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)強(qiáng)化管理，提升管理水平的重要工具，對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重要保障作用。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展由高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，作為房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要謀求利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，還要助推企業(yè)高效、高質(zhì)量發(fā)展，打破傳統(tǒng)的粗放型管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控，構(gòu)建良好的控制環(huán)境、強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制、規(guī)范財(cái)務(wù)活動(dòng)，優(yōu)化資金控制，可以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立既具內(nèi)部牽制作用又能發(fā)揮協(xié)調(diào)作用的控制體系，以發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控效益，為企業(yè)業(yè)績(jī)長(zhǎng)效增長(zhǎng)、資源最優(yōu)配置提供支持，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)健全財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，完善制度建設(shè)，優(yōu)化授權(quán)審批職能機(jī)制，可以有效保障企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的合理性和科學(xué)性，保障資金流動(dòng)的高效性，促使房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)展。