房地產(chǎn)辦證信訪突出問題及解決措施分析

■姜運祥

（湖南省永州市寧遠縣自然資源局不動產(chǎn)登記中心）

1 引 言

近幾年來，受到我國房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的影響，許多房地產(chǎn)公司在運營過程中所遇到的阻力增多，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的辦證信訪突出問題越來越多。房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)如今信訪穩(wěn)定風(fēng)險防范的關(guān)鍵領(lǐng)域、主要群體、主要隱患、主要人員，其信訪問題值得被予以充分重視，務(wù)必要從整體上進行考量，多管齊下，系統(tǒng)施策，多加防控?；诖?，為了進一步合理地處置好寧遠縣房地產(chǎn)項目辦證的有關(guān)問題，有效維護當(dāng)事人的諸多合法權(quán)益，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及方針政策，本文將提出幾點針對性的解決措施，希望能夠給同行們帶來一定的參考價值。

2 出現(xiàn)房地產(chǎn)辦證信訪突出問題分析

首先，房地產(chǎn)辦證信訪工作受到我國經(jīng)濟下行壓力因素的影響?？紤]到經(jīng)濟下行的壓力逐漸增大，部分房地產(chǎn)公司需要依據(jù)形勢的發(fā)展演變提供針對性的經(jīng)營方略調(diào)整。在實際運作中，部分公司的實力亟待提升，他們應(yīng)對風(fēng)險化解矛盾的水平較低，比如說，針對融資困難的現(xiàn)實難題，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司很難通過正規(guī)的金融渠道進行融資，因此會轉(zhuǎn)而投靠民間借貸，只要資金鏈出現(xiàn)了連續(xù)性地斷裂，那么一定會導(dǎo)致工程叫停，無法按時進行交房等等其他問題，從而導(dǎo)致購房客戶以及債權(quán)人的擔(dān)憂及不信任，從而引發(fā)集訪非訪等事件地出現(xiàn)。其次，部分企業(yè)的主體責(zé)任意識不高，一般會出現(xiàn)信訪沖突的公司，都是綜合實力有限，統(tǒng)籌能力不強，管控水平低。部分企業(yè)為了獲得短期的利益，還會出現(xiàn)病急亂投醫(yī)的現(xiàn)象，這嚴重損害了購房客戶以及單位職員們的正當(dāng)權(quán)益，造成信訪訴求事件屢屢發(fā)生。其三，業(yè)主缺少必要的維權(quán)觀念。通常而言，房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，尤其是出現(xiàn)了無法兌現(xiàn)購房合同的問題，那么購房客戶作為利益受損的主體，理應(yīng)得到社會的支持和幫助。部分理性維權(quán)觀念缺失的房屋業(yè)主覺得自己作為重要的受害一方，在維權(quán)的過程中，即使作出了過激的行為也是情有可原，比如說經(jīng)常性地發(fā)帖炒作、集體上訪，嚴重時還能夠誘發(fā)群體性的不良事件。第四，政府部門監(jiān)管服務(wù)不全面。比如說，在房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)建以及管控期間，部分工商管理、自然資源、規(guī)劃建設(shè)、不動產(chǎn)登記等職能單位對于開發(fā)商資金注冊、資質(zhì)認可、工程核驗、預(yù)售許可等流程中監(jiān)管不嚴格，從而使得諸多不具備資格的房地產(chǎn)企業(yè)提供了行政許可和服務(wù)。第五，相關(guān)的工作人員在處理負面輿情時掉以輕心。尤其是在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)的浪潮之下，精準(zhǔn)及時地回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)輿情是黨委政府單位的關(guān)鍵舉措。房地產(chǎn)領(lǐng)域的負面輿情很容易引發(fā)或者加劇信訪問題，只要構(gòu)成負面輿情，部分職能單位以及房地產(chǎn)企業(yè)公司的反應(yīng)速度絕對跟不上輿論演化的速度，缺少充分多的思想準(zhǔn)備以及敏銳程度，如果對負面輿情不予以重視，而是任由其發(fā)展演化，那一定會喪失處理危機的黃金時間。除此之外，政府有關(guān)的職能部門以及房地產(chǎn)開發(fā)商對輿論引導(dǎo)較為有限，對黃金節(jié)點的掌握程度不夠，在處理難點問題時的精準(zhǔn)化程度不夠，因而很容易引發(fā)房地產(chǎn)辦證信訪突出問題。

3 化解房地產(chǎn)辦證信訪突出問題的措施

依據(jù)“尊重歷史、照顧現(xiàn)實、信守承諾、讓利于民、完善手續(xù)”的基本準(zhǔn)則，為了能夠順利地構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門推動”的運營格局，相關(guān)的工作人員可以通過積極促進出臺政策、措施等多重方式，有效地化解房地產(chǎn)項目辦證問題，具體如下。

3.1 針對未通過竣工驗收備案的處理措施分析

首先，通過依法處置、補辦手續(xù)、補繳稅費等方式，在經(jīng)過綜合竣工驗收備案之后，順利地辦理登記工作；其次，針對已經(jīng)履行工程質(zhì)量驗收過關(guān)，或者通過工程質(zhì)量鑒定單位鑒定過關(guān)，同時通過消防部門驗收符合規(guī)范的，購房業(yè)主在交清購房款及契稅的情況下，直接辦理登記工作；第三，針對那些已經(jīng)入住的，根據(jù)當(dāng)前的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)予以驗收、備案以及收費，如此一來，就能夠減少不必要的信訪風(fēng)險。

3.2 針對無土地出讓合同、劃撥決定書等權(quán)屬來源文件問題的措施分析

首先，由原開發(fā)建設(shè)單位補辦用地手續(xù)，相關(guān)部門出具建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋質(zhì)量鑒定合格等材料，登記機構(gòu)公告無異議后辦理；其次，原開發(fā)建設(shè)單位不存在的，由工商部門或原建設(shè)單位主管部門出具證明，由住建部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、業(yè)主委員會等代為申請；第三，用地時間久遠的老舊小區(qū)，無權(quán)屬爭議的，登記機構(gòu)主動開展權(quán)籍調(diào)查，經(jīng)政府批準(zhǔn)后按劃撥用地處理；第四，已取得房屋所有權(quán)證的，在辦理不動產(chǎn)登記的同時，完善補辦用地手續(xù)。

3.3 對于欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費問題的措施分析

首先，對于業(yè)主已入住或已取得房屋所有權(quán)證的，采取“證繳分離”原則，購房人辦理登記與項目建設(shè)單位稅費征(追)繳、責(zé)任追究相分離；其次，對于單位或個人欠繳土地出讓金、稅費的，在其依法繳納后辦理登記。

3.4 對于未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實問題的措施分析

首先，因規(guī)劃調(diào)整造成規(guī)劃手續(xù)缺失或未通過規(guī)劃核實的，由自然資源部門進行復(fù)核并處理后，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃意見，補辦相關(guān)手續(xù)后辦理登記；其次，超出規(guī)劃范圍部分經(jīng)自然資源部門審定予以保留的，按協(xié)議出讓補辦出讓手續(xù)，繳納相關(guān)稅費后辦理登記；第三，超容積率的，經(jīng)自然資源部門同意并出具規(guī)劃意見，補交土地出讓金后辦理登記；第四，未按項目規(guī)劃建設(shè)配套公用設(shè)施的，先對住宅部分予以核實并出具同意辦理意見，其它問題由執(zhí)法部門繼續(xù)處理；第五房改房、單位集資建房未辦理工程建設(shè)前期手續(xù)的，由自然資源部門出具符合規(guī)劃意見、建設(shè)單位委托并通過質(zhì)量安全鑒定后辦理登記。

3.5 對于原分散登記的房屋、土地信息不統(tǒng)一問題的措施分析

首先，房地權(quán)利人不統(tǒng)一的現(xiàn)象，登記機構(gòu)主動核實，收回原兩證，由雙方當(dāng)事人簽署知悉該情況的具結(jié)書，辦理登記，無法提供原證的，登記機構(gòu)公告作廢后再辦理；其次，土地和房屋產(chǎn)權(quán)證書記載用途不一致的，按照原證書記載用途分別注明，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變已登記的用途；第三，房地范圍不一致的，因開發(fā)項目建設(shè)超面積的，由開發(fā)單位經(jīng)批準(zhǔn)補簽出讓合同、補繳出讓金及有關(guān)稅費后，辦理登記。已辦理房屋所有權(quán)證的宗地超面積，登記機構(gòu)如實記載，同時書面通知相關(guān)部門調(diào)查處理。房屋未登記的超宗地建設(shè)項目，在取得相關(guān)部門出具的批準(zhǔn)文件后登記。

3.6 對于項目跨宗地建設(shè)或界址不清

首先要進行宗地合并，根據(jù)權(quán)利人意愿，按照跨越宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限，補繳出讓金后辦理登記；其次，房屋已登記的，可正常辦理后續(xù)登記，按實際用地范圍確定用地界址，同時告知相關(guān)部門調(diào)查處理；第三，對于未取得房屋所有權(quán)證的項目，提供宗地界址調(diào)整、土地出讓年限修正等批準(zhǔn)文件后辦理登記；第四，無權(quán)屬糾紛的，按房屋實際占地范圍重新確定宗地，超面積的經(jīng)批準(zhǔn)、補繳出讓金后辦理登記。

3.7 對于已購住房的土地使用權(quán)被開發(fā)單位抵押或被司法查封問題的措施分析

首先，開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)被查封，但購房人已辦理房屋所有權(quán)證的，可正常辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等登記手續(xù)，不受查封限制；其次，協(xié)調(diào)人民法院解除不合理查封或調(diào)整查封范圍后，辦理登記；第三，由地方政府或部門與銀行、法院、開發(fā)商協(xié)調(diào)，由抵押權(quán)人向登記機構(gòu)出具同意書面函后辦理登記。

3.8 針對擅自改變土地用途問題的措施分析

首先，違法用地需要完善相關(guān)手續(xù)后，再行辦理登記；其次，住宅用地改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，補繳出讓金差價后，按新用途辦理登記；第三，劃撥方式供應(yīng)的保障住房用地部分改變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在補辦出讓手續(xù)、補繳出讓金后，辦理登記；第四，已辦理房屋所有權(quán)證的，照常辦理后續(xù)登記，但在簿證中如實記載，同時將該情況告知相關(guān)部門進行處理。

3.9 對于缺少開發(fā)建設(shè)主體的問題措施分析

首先，針對有承繼單位、其他合作方或上級主管部門的，由其辦理首次登記；其次，無承繼單位、其他合作方或上級主管部門的，由不動產(chǎn)所在地的人民政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、居委會、社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等代為辦理首次登記，但需要公告；第三，項目用地來源合法、房屋已全部出售的，登記機構(gòu)直接登記；第四，引導(dǎo)購房人通過司法途徑解決。

4 結(jié) 語

綜上所述，要想有效地化解房地產(chǎn)辦證信訪突出問題，采用針對性的解決措施，相關(guān)的工作人員務(wù)必要牢牢地遵循依法依規(guī)，考慮民生利益，實事求是，與時俱進，分類施策，標(biāo)本兼治的基本準(zhǔn)則。用足用活法律政策，不突破法律底線，穩(wěn)妥推進辦證工作。為人民服務(wù)，以群眾利益至上，實行購房人辦證與追繳項目開發(fā)建設(shè)單位稅費、追究相關(guān)責(zé)任相分離，購房人辦證與項目整改相并行，優(yōu)先解決購房人辦證問題。遵循歷史發(fā)展規(guī)律，全面地考量考慮當(dāng)時的實際情況和法規(guī)政策要求，參照建筑物建造或轉(zhuǎn)讓時所施行的政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。要依據(jù)客觀實際，跨部門合作，創(chuàng)造性開展工作，積極尋求妥善的處理辦法。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)辦證的實際情況以及難易水平，分類分步處置，講究策略方法，采取針對措施，做到“一案一策”。最后，相關(guān)的工作人員一定要站在全局的觀念，不僅需要從當(dāng)前問題入手，又要著眼長遠，建章立制，從而培育出長效機制，要夯實政府牽頭、相關(guān)部門共同參與的房地產(chǎn)辦證信訪問題處理機制，針對目前不動產(chǎn)登記工作中遇到的普遍性問題，深入開展調(diào)查研究，找準(zhǔn)問題癥結(jié)所在。自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、司法等部門要密切配合，形成工作合力，制訂出臺政策文件，主動搜集、定期研究解決辦法，加快問題處理進度，及時回應(yīng)人民群眾的信訪訴求。