劉華碩 ，陳 寧 ，趙樹新

（1.遼寧省國際工程咨詢中心有限公司，遼寧 沈陽 110014；2.沈陽城市建設學院，遼寧 沈陽 110167）

近些年來，現(xiàn)代物流已經(jīng)成為全新的利潤增長點，其主要是在對信息產(chǎn)業(yè)、商品流通業(yè)以及制造業(yè)等融合充足的基礎上所形成的，其本身作為一種新興產(chǎn)業(yè)，在當下現(xiàn)代化以及信息化程度逐漸加深的時代背景下，開始在產(chǎn)業(yè)鏈以及經(jīng)濟系統(tǒng)中起到越來越重要的作用，基于此，有必要對其展開深層次的分析與探索，進而促進我國現(xiàn)代物流的整體持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1 物流倉庫的造價編制相關(guān)問題

1.1 投資估算

對于物流倉庫來說，其在物流項目投資決策階段的投資估算是較為重要的造價文件，同時也是其可行性研究報告的組成之一，投資者需要在明確項目建設和運用相關(guān)資金需求量的基礎上進行相應的投資決策，是項目實際開展資金籌措以及融資方案制定的依據(jù)，由此可見物流倉庫投資估算的重要性[1]。物流倉庫投資估算本身所具有的準確性，對于融資方案實際的科學性與合理性有著直接影響，若是其準確性程度較低，勢必會導致資金在時間、數(shù)量以及幣種等各個方面受到制約，難以同項目建設的實際需要相符合。從項目建設的程序出發(fā)，需要在審定以及批準可行性研究報告之后在開展初步設計工作。若想高質(zhì)量完成初步設計的編制工作，勢必要有已經(jīng)批準或?qū)彾ǖ目尚行匝芯繄蟾孀鳛榛A，其中所得出的投資額是進行初步設計概算編制的重要依據(jù)，所以相關(guān)造價咨詢?nèi)藛T務必要加強對于物流倉庫投資估算編制工作的重視。在實際進行投資估算的過程中應確保其范圍同各項工程內(nèi)容以及項目建設方中涉及的范圍相一致，確保其相關(guān)基礎資料以及方式方法的科學完整[2]。因為在不同條件下，在對投資估算編制過程中所采用的方式存在差異性，部分使用概、預算定額單價，部分采用的造價指標，所以應當進行差別看待。當使用前者的時候需要考慮稅金、文明施工措施費、安全防護以及綜合費用等，后者則不需要。

從目前來看，近些年以來，各地設備和材料有著比較大的價格漲幅，在直接進行相關(guān)經(jīng)濟指標應用的時候，務必要充分考慮其指標所編制的地區(qū)以及年份。需要針對在不同地區(qū)以及不同年份中所產(chǎn)生的差價進行系統(tǒng)、合理的調(diào)整[3]。相關(guān)調(diào)查表明，目前部分地區(qū)在機械、材料以及人工等方面所產(chǎn)生的補差費用已經(jīng)高達工程造價的15%-20%?；诖耍瑒毡匾獜娀_展對于材料價格市場走勢的動態(tài)分析工作，在投資估算中納入當時市場價格和主要材料與人工的定額價格間的差價。除此以外，工作人員還需要綜合開展對于建設投資合理性的分析工作，也許從局部來看，各項單位工程的投資具有一定的合理性，但有可能其總投資所呈現(xiàn)出來的內(nèi)容不具備科學性，所以務必要以全面的眼光對工程整體的項目內(nèi)容、標準以及性質(zhì)進行衡量，明確判斷其是否能夠滿足建設單位的實際要求，并與同類物流倉庫工程的造價情況相適應，進而在此基礎上采取相應的優(yōu)化調(diào)整措施，最終實現(xiàn)工程整體投資合理性的提升。

1.2 設計概算

對于物流倉庫所開展的設計概算工作主要指的是在其初步設計的過程中，從其實際的設計要求出發(fā)，針對其工程造價展開相應的概略計算，是編制初步設計文件的重要環(huán)節(jié)。物流倉庫的設計概算在通過批準之后能夠?qū)ㄔO項目投資最高額的控制起到重要作用，同時其也是進行建設項目年度計劃編制的重要依據(jù)，有助于幫助相關(guān)工作人員對設計方案本身所具有的經(jīng)濟合理性進行判斷，是進行工程成本考核以及施工圖預算控制的重要基礎[4]。所以相關(guān)造價咨詢?nèi)藛T務必要切實強化物流倉庫概算本身的精確程度，提升設計概算的質(zhì)量，并綜合考慮編制依據(jù)的適用范圍、時效性以及合法性。其依據(jù)必須要能夠國家以及地方的相關(guān)編制規(guī)定相符合，并能夠得到國家以及授權(quán)機關(guān)的批準，包括取費標準以及概算定額等，都需要嚴格按照規(guī)定與要求進行制定，并動態(tài)地關(guān)注新規(guī)定的出臺和調(diào)整。

各種編制依據(jù)所具有的規(guī)定適用范圍都不甚相同，例如各級主管部門所制定的取費標準以及專業(yè)定額都只能應用于其本部門的專業(yè)工程當中，而各個地區(qū)所規(guī)定的相關(guān)標準都只能在該地區(qū)應用。物流倉庫在確定物流倉庫概算工程量的過程中需要詳細明確相關(guān)施工組織設計、工程量計算規(guī)則、概算定額以及初步設計圖紙的相關(guān)要求展開計算工作。但是因為現(xiàn)如今絕大部分地區(qū)僅有預算定額，在概算定額方面比較欠缺，例如土建工程定額，與此同時安裝工程預算定額的編制也較為單一，再者在其深度方面也難以同預算定額項目劃分過細的要求相符合。所以在實際開展概算工作的時候，務必要詳細開展對于造價的各方面影響因素的調(diào)查與研究，不僅要著重分析設計文件內(nèi)的項目，而且還要設計一些文件外的內(nèi)容。

2 物流倉庫的經(jīng)濟效益分析

2.1 工程概況

本文以某工程為例，對物流倉庫的經(jīng)濟效益展開詳細分析，該工程土地面積為10 萬平方米，其土地費用為每畝50 萬元[5]。物流倉庫的層數(shù)分為三種，分別是單層、兩層以及五層。本文將對單層與兩層進行詳細闡述。單層倉庫，其建筑面積為5 萬平方米，其建筑物檐口高度在8.7-11.2 米之間。采用樁基作為其基礎形式，四周做擋土墻，單層倉庫的上部結(jié)構(gòu)是輕鋼結(jié)構(gòu)，在縱橫墻下部是彩色壓型鋼板、上部墻面以及高度為1.2 米的磚墻，倉庫的娃們是抗風卷簾門，滑升門。兩層倉庫有約10萬平方米左右的建筑面積。其占地面積為5 萬平方米，其中一層層高和二層層高分別為9 米以及8.95-11.95 米之間，其上部結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土框架。其樓面所使用的是預應力鋼筋混凝土井字樓蓋，屋面結(jié)構(gòu)是鋼結(jié)構(gòu)。倉庫的外門與內(nèi)門分別為滑升門以及木質(zhì)防火門和防火卷簾門。

2.2 財務盈利能力分析

對于物流倉庫來說，其主要的營業(yè)收入來源于物業(yè)管理和出租收入，在對相關(guān)市場調(diào)查以及有關(guān)優(yōu)惠政策進行分析之后，確定物流倉庫底層的租金為1.5 元（m2·d），二層及以上的租金逐層遞減2%，物流倉庫租金每年可收取5420 萬元左右。除此以外，針對出租的物流倉庫還要按照月份收取相應的物業(yè)管理費，累積下來每年約在300 萬元左右，最終將物業(yè)管理和出租收入綜合起來，最終合計營業(yè)收入為5720 萬元。對于物流倉庫來說，其本身還有著一定的成本費用，主要包含其經(jīng)營成本以及各項稅收兩方面內(nèi)容，其經(jīng)營成本費用涉及到物業(yè)服務所需要的物料、人工工資以及倉庫出租管理費等[6]。

此外還包含針對花費在各類設施維護以及修理上的費用，根據(jù)工程費用的一定比例進行提取，大概在146 萬元/a 左右。根據(jù)出租收入的1%計算物業(yè)出租的管理費用，得出其費用在54 萬元/a 左右，根據(jù)其收入的50%進行計算，其物業(yè)管理成本費用為150 萬元/a。最終合計其年經(jīng)營成本為350 萬元左右。在各項稅收去頂方面，按教育附加費4%、城市維護建設附加稅7%、營業(yè)稅5%以及房產(chǎn)稅12%計。

在財務評價指標方面，兩層倉庫具有9.9%的稅前投資財務內(nèi)部收益率，財務凈現(xiàn)值是5632 萬元，包括建設期，其投資回收期10.5a。接下來便是對其開展的不確定性分析，其主要是針對有著較大效益影響的投資和收入的變化展開單因素敏感性分析。根據(jù)相應的敏感性分析計算結(jié)果來看，若是地價保持不變，其出租價格的敏感度系數(shù)在1.09 左右，要比投資費用敏感度系數(shù)0.93 大，基于此有必要加強對該方面的重視，并在此基礎上采取相應的調(diào)整措施，進而降低出租價格這一不確定因素所對項目效益所產(chǎn)生的各種負面影響。

3 結(jié)語

綜上所述，優(yōu)化開展對于物流倉庫的造價編制工作能夠有效提升其經(jīng)濟效益，對于現(xiàn)代物流的平穩(wěn)發(fā)展有著積極的促進作用。因此，相關(guān)造價咨詢?nèi)藛T務必要加強對于投資估算以及設計概算工作的重視，同時在深入研究單層以及多層倉庫所帶來的實際效益的基礎上，適當建設高層物流倉庫，以實現(xiàn)其經(jīng)濟效益的提升。