◎牛靖舟

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營模式與其它企業(yè)的經(jīng)營模式存在不同之處，如地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的過程中，一般以預(yù)銷售為主，這就會產(chǎn)生企業(yè)在增值稅、所得稅等方面稅務(wù)繳納上的不同。同時，為了企業(yè)在繳稅上具有科學(xué)合理性，則需要企業(yè)采用正確的財務(wù)會計處理方式?；诖?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計與稅務(wù)的關(guān)系理論分析與現(xiàn)實選擇進行研究，希望能夠為有關(guān)企業(yè)提供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計與稅務(wù)的理論關(guān)系分析

1.主要工作目標分析。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中，通常會涉及到財務(wù)會計與稅務(wù)工作，這也都屬于企業(yè)財務(wù)部門的內(nèi)部工。但這兩項工作在工作目標上具有差異性，如財務(wù)會計主要是全面準確地反映出房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營信息，反映出地產(chǎn)企業(yè)各項目的生命周期，記載及反映各個經(jīng)營環(huán)節(jié)遵循的會計核算要求，進而為企業(yè)所有者、債權(quán)人、投資者等提供企業(yè)的綜合信息及財務(wù)情況，有利于相關(guān)企業(yè)或人員對企業(yè)的經(jīng)營情況做出判斷，促進企業(yè)的發(fā)展；稅務(wù)工作主要是指以稅收法律規(guī)定為基礎(chǔ)，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中各個涉稅環(huán)節(jié)的計稅。

2.核算要素上的不同。

財務(wù)會計工作主要核算要素包括對資產(chǎn)、負債所有者權(quán)益以及收入、成本費用、利潤等；稅務(wù)工作的主要核算要素包括對各類稅種的核算、統(tǒng)籌及繳納。會計記賬核算階段，資產(chǎn)、收入等核算過程，同時也包括稅務(wù)方面的要求。例如，對施工成本進行會計核算時，要對增值稅進項要素進行核算分析，在驗證收入時要對產(chǎn)生增值稅的銷項進行合理計算分析，只有將會計工作規(guī)范的更為準確，才能夠使稅務(wù)工作的開展更順利。另外，在會計處理方法上，稅務(wù)會計計算更重視稅收上的法律法規(guī)，比如，關(guān)于所得稅的稅務(wù)處理上，當一些收入不能夠核算為會計核算收入時，會被核算到銷售收入中。

一般情況下，地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)工作與會計工作是相互依存的關(guān)系，即財務(wù)工作不能夠脫離會計工作獨立存在，同樣會計工作也不能夠脫離財務(wù)工作進行單獨計算，兩者的關(guān)系是相互包含的關(guān)系。會計核算階段，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營及活動過程中若按照法律規(guī)定形成了納稅的義務(wù)，則需要進行準確的會計核算；稅務(wù)工作中要以會計核算科目為基礎(chǔ)，再對各個環(huán)節(jié)進行各種稅務(wù)的核算。同時只有確保會計核算項目的準確、全面，才能夠確保稅務(wù)工作的全面、準確，利于企業(yè)合理發(fā)展。另外，稅務(wù)要求的內(nèi)容，對會計核算也會產(chǎn)生影響，如稅費制度的增值稅未改革階段，關(guān)于購買固定資產(chǎn)獲得增值稅金額應(yīng)直接計入到固定資產(chǎn)中，同時按照日后的固定資產(chǎn)折舊進行處理；增值稅改革后，增值稅專用發(fā)票金額會單獨列項并計入到進項稅額中，同時，這種稅額還可以和其他經(jīng)營活動產(chǎn)生的增值稅銷項相抵扣。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計與稅務(wù)的現(xiàn)實選擇分析

1.增值稅的會計和稅務(wù)處理分析。

根據(jù)當前房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀分析，地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式一般多都以預(yù)收款方式為主進行商品房屋的銷售，其目的在于快速緩解企業(yè)資金上的壓力。但根據(jù)《企業(yè)會計準則》中的相關(guān)條例可知，地產(chǎn)行業(yè)的收入確認需要在地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)房產(chǎn)的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購房者后，同時房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)、繼續(xù)出售權(quán)、控制權(quán)的條件下，才能夠確認收入。但在實際的銷售過程中，消費者繳納了首付款后，消費者并沒有及時取得房屋的所有權(quán)，地產(chǎn)企業(yè)仍保留著對房屋的控制權(quán)，這表明，房屋的風(fēng)險、所有權(quán)未轉(zhuǎn)移到購房者手中，因此，在財務(wù)會計上對該部分不動產(chǎn)的核算不會確認收入，而是作為預(yù)收款處理。最新的增值稅暫行條例中規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)時執(zhí)行11%的增值稅率，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定按照全部價款和價外費用并扣除對應(yīng)土地價款后的余額作為銷售額計算繳納增值稅，在這個環(huán)節(jié)，需要雖然不確認收入，但要做銷售不動產(chǎn)的稅務(wù)處理，以一般納稅人為例，預(yù)售環(huán)節(jié)需要將預(yù)收款按照3%比例進行預(yù)征，并預(yù)繳增值稅，計算應(yīng)預(yù)繳稅額為預(yù)收款／（1＋適用稅率）×3%，并應(yīng)在收款次月向主管稅務(wù)機構(gòu)預(yù)繳稅款，今后的應(yīng)納稅額扣除預(yù)繳稅款后按照差額實際繳納。

2.所得稅會計和稅務(wù)處理。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，銷售收入實現(xiàn)的條件為正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或預(yù)售合同取得的收入，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、抵償債務(wù)等行為，出于企業(yè)有逃稅的考慮，也將這些無等價經(jīng)濟利益流入的方式視同取得銷售收入進行所得稅的稅務(wù)處理，盡管會計上不確認為收入的實現(xiàn)。在這個情況下，被償還債務(wù)或者換取其他非貨幣資產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品的價格要按照房地產(chǎn)企業(yè)近期或者最近月份同類產(chǎn)品市場銷售價格、同類產(chǎn)品市場公允價值、成本利潤率等順序確定。對房地產(chǎn)銷售未完成開發(fā)產(chǎn)品的行為在會計上也不符合收入確認條件，但在稅務(wù)處理上仍有要進行應(yīng)稅銷售額即應(yīng)納稅所得額的確認，需要將未實現(xiàn)的銷售收入按照預(yù)計毛利率定期（按月或者按季度）計算預(yù)計毛利，等開發(fā)產(chǎn)品完工后實際毛利率和預(yù)計毛利率間產(chǎn)生的差額調(diào)整當年應(yīng)納稅所得額。稅務(wù)工作中的當期應(yīng)納所得稅額根據(jù)當期實際利潤額和適用所得稅率計算而來，實際利潤額在會計核算的會計利潤總額基礎(chǔ)上根據(jù)所得稅法的規(guī)定進行調(diào)整，需增加特殊情況視同銷售增加的應(yīng)納稅所得額，并扣除不進行征稅的項目和減免的所得額。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到地方發(fā)展及人們生活的重要行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅會帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，同時也能夠一定程度上提高人們的生活水平。但地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)具有科學(xué)合理性，以使地產(chǎn)行業(yè)獲得健康發(fā)展，真正促進人們的生活質(zhì)量提高。這就需要地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展階段，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計與稅務(wù)的關(guān)系，以使企業(yè)的稅務(wù)繳納具有合理合法性。