高端酒店裝修成本管理難點(diǎn)及其成本控制方法

朱麗芳

（廈門特房嘉灣房地產(chǎn)有限公司，福建 廈門 361000）

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的背景下，裝修質(zhì)量與裝修風(fēng)格逐漸成為酒店提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要路徑，同時(shí)酒店具有投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)等方面的特點(diǎn)，突顯了高端酒店裝修成本管理與控制的重要性。文章以廈門特房波特曼七星灣酒店為例，從多個(gè)方面對(duì)高端酒店裝修成本管理難點(diǎn)及其成本控制方法進(jìn)行分析，以提高高端酒店裝修成本管理與控制水平。

1 工程概況

廈門特房波特曼七星灣酒店是一家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的“目的地法式海濱度假酒店”，由法式小鎮(zhèn)公寓式度假酒店和歐式花園組成。酒店一期總建筑面積為140760.45m2，地上建筑面積為70477.35m2，地下建筑面積為70283.1m2，客房總數(shù)511間。酒店二期總建筑面積為59153.89m2，地上建筑面積為29701.54m2，地下建筑面積為29452.35m2。酒店大堂面積為2000多m2，層高18m，天花板的中央是意大利手工制作的玻璃穹頂。酒店還擁有1600m2無柱大宴會(huì)廳、海景大堂吧、海景全時(shí)餐廳、法式餐廳、中餐廳以及2000m2德國(guó)啤酒吧等齊全的健康、娛樂、休閑和商務(wù)場(chǎng)所及設(shè)施。

2 高端酒店裝修成本管理難點(diǎn)及常見問題

2.1 高端酒店裝修成本管理的難點(diǎn)

一是組織構(gòu)架。組織構(gòu)架是裝修質(zhì)量與成本管理的重要影響因素，高端酒店裝修成本管理組織構(gòu)架的構(gòu)建難點(diǎn)具體表現(xiàn)在人才的選擇上，高端五星級(jí)酒店裝修項(xiàng)目相對(duì)復(fù)雜，需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行組織管理。管理人員的主要職能是制訂工程成本管理目標(biāo)，對(duì)酒店裝修成本進(jìn)行監(jiān)控。管理人員的基本素質(zhì)主要包括具備專業(yè)的工程技術(shù)知識(shí)，有較好的團(tuán)隊(duì)凝聚力和組織領(lǐng)導(dǎo)能力，具備一定的酒店裝修、運(yùn)營(yíng)知識(shí)與成本管控意識(shí)，同時(shí)還必須掌握基本的美學(xué)概念，如此才能有效地保證裝修工程的質(zhì)量。酒店裝飾裝修工程造價(jià)控制是一項(xiàng)十分復(fù)雜、艱巨的系統(tǒng)工程，必須對(duì)其實(shí)施全過程管理。從酒店裝修工程造價(jià)管理的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)完善的裝修管理結(jié)構(gòu)顯然能達(dá)到成本控制的目標(biāo)。

二是進(jìn)度控制。酒店裝修工程的整體施工進(jìn)度會(huì)對(duì)工程造價(jià)管理產(chǎn)生重大影響。如果工程沒有按照預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行，工程進(jìn)度無論是提前還是推遲，都可能導(dǎo)致工程成本增加。例如，如果工程延期，人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)將繼續(xù)上漲，且隨著工期的延誤，管理成本會(huì)繼續(xù)增加，導(dǎo)致總成本的增加；如果裝修工程提前完工，工期不斷縮短，意味著工人會(huì)有加班，工作強(qiáng)度的不斷加大也會(huì)導(dǎo)致直接成本和間接成本持續(xù)上升，最終使裝修工程總成本增加。

2.2 高端酒店裝修成本管理的常見問題

一是施工管理問題。酒店裝修工程是一項(xiàng)專業(yè)工程，涉及面廣，高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是整個(gè)項(xiàng)目不可缺少的。在裝修工程前期，為了有效節(jié)約成本，裝修項(xiàng)目經(jīng)理往往是從單位內(nèi)部調(diào)任，缺乏一定的專業(yè)知識(shí)，在工程開工前沒有科學(xué)制訂完整的裝修工程可行性方案，這使得整個(gè)項(xiàng)目從實(shí)施之初就缺乏一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，項(xiàng)目組織者存在隱性成本控制，上下級(jí)及同級(jí)機(jī)構(gòu)間溝通不暢。在上下級(jí)溝通過程中，安排和計(jì)劃分散，沒有系統(tǒng)的安排，導(dǎo)致下級(jí)不能準(zhǔn)確理解上級(jí)意圖，不能及時(shí)完成交辦的工作，進(jìn)而對(duì)成本控制產(chǎn)生不良影響。

二是施工設(shè)計(jì)階段重視程度偏低。在許多裝修工程中，特別是在酒店裝修設(shè)計(jì)階段，成本管理并沒有引起各方的足夠重視。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要是指項(xiàng)目決策后，項(xiàng)目建設(shè)前需要進(jìn)行的準(zhǔn)備活動(dòng)，是具體、詳細(xì)的工程項(xiàng)目構(gòu)思的準(zhǔn)備過程。裝修工程設(shè)計(jì)是否合理、經(jīng)濟(jì)，在很大程度上影響著工程造價(jià)控制目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。為了降低成本，企業(yè)必須重視這方面的工作。在許多裝飾工程設(shè)計(jì)階段，沒有組織第三方投標(biāo)，設(shè)計(jì)單位由開發(fā)公司直接指定。由于前期設(shè)計(jì)方案缺乏專業(yè)性，不能滿足市場(chǎng)的實(shí)際需求，在項(xiàng)目建設(shè)中就經(jīng)常需要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，會(huì)出現(xiàn)停工、重復(fù)施工等情況，導(dǎo)致成本大幅增加。

三是原材料成本管理全面性偏低。裝修工程的原材料成本是整個(gè)裝修成本的重要組成部分，一般占總成本的60%左右，可以說做好原材料成本管理就等于為項(xiàng)目的全面成本管理奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。原材料成本主要包括原材料市場(chǎng)的調(diào)查和選擇、原材料的采購，此外裝修過程中材料的使用效率和剩余材料的管理也會(huì)影響原材料的成本。但是，在實(shí)際的管理過程中，部分企業(yè)存在只重視材料采購的問題，忽視了市場(chǎng)調(diào)查、原材料的使用以及剩余材料等方面內(nèi)容。

3 高端酒店裝修成本控制方法

3.1 提升主材調(diào)研力度，建立完善的供應(yīng)鏈管理體系

裝修工程的原材料成本是整個(gè)裝修成本的重要組成部分，一般占總成本的60%左右，其對(duì)酒店裝修成本控制的成效具有直接影響。以廈門特房波特曼七星灣酒店項(xiàng)目為例，由于該項(xiàng)目裝修檔次高、技術(shù)復(fù)雜，大量采用了進(jìn)口材料、新型材料及定制產(chǎn)品（如銅雕、壁畫、玻璃穹頂?shù)人囆g(shù)品）等，諸多非常規(guī)的產(chǎn)品、材料的選用定價(jià)都對(duì)造價(jià)管理提出了前所未有的挑戰(zhàn)。對(duì)此，在實(shí)際的成本控制過程中，應(yīng)當(dāng)注重供應(yīng)鏈管理體系的完善，具體包括以下幾方面：一是加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研力度。在采購裝修材料前，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)酒店裝修的目標(biāo)與用材進(jìn)行全面了解，并以此為依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解酒店裝修用材的大致成本，避免材料浪費(fèi)或采購成本偏高等問題的出現(xiàn)。二是物資管理控制。具體包括采購控制、物資使用控制等多個(gè)方面，應(yīng)盡可能保障裝修材料運(yùn)用的合理性，避免材料浪費(fèi)等問題的出現(xiàn)，以達(dá)到控制裝修成本的目標(biāo)。

3.2 加強(qiáng)目標(biāo)成本研究，完善目標(biāo)成本管理方法

成本管理研究屬于當(dāng)前理論研究的成熟領(lǐng)域，在實(shí)踐中積累了很多經(jīng)驗(yàn)，但酒店裝修工程造價(jià)管理的研究還比較空白。酒店業(yè)強(qiáng)調(diào)顧客感知的特殊性，這決定了其對(duì)裝修工程的高度依賴性，因此裝修工程造價(jià)管理的地位十分重要。廈門特房波特曼七星灣酒店裝修工程需要加強(qiáng)對(duì)成本管理的研究，找到合適的成本管理理論基礎(chǔ)和方式方法，這對(duì)實(shí)現(xiàn)全面的項(xiàng)目成本管理目標(biāo)具有重要意義。例如，在裝修前期先進(jìn)行客房的樣板裝修，以引導(dǎo)裝修工程按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范全面展開，進(jìn)而有效控制項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量及成本把控。如果樣板房超過目標(biāo)成本，則可對(duì)其裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，根據(jù)裝修效果調(diào)整替代產(chǎn)品，如更換材料品牌、優(yōu)先選用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)材料代替進(jìn)口材料、選擇材料甲供甲控、采用創(chuàng)新工藝提升性價(jià)比等。

3.3 完善合同成本管理

合同成本管理作為工程管理的核心內(nèi)容，為項(xiàng)目招標(biāo)、合同談判、項(xiàng)目實(shí)施直至工程的最終結(jié)算提供了有效的管理支持，以達(dá)到控制進(jìn)度、成本和質(zhì)量的目的。合同條款對(duì)工程成本的控制起到了至關(guān)重要的作用，要對(duì)涉及造價(jià)方面的條款如合同價(jià)款中的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)外的調(diào)整方式、調(diào)整范圍，工程款支付方式，施工界面的劃分等進(jìn)行約定，以便于項(xiàng)目的成本控制。

3.4 做好施工過程變更簽證管理

對(duì)于施工過程中變更簽證管理的優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)格外注意以下幾方面：一是專業(yè)人員的選擇。應(yīng)當(dāng)選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、素質(zhì)高的專業(yè)人員，為變更簽證管理工作提供基礎(chǔ)性保障。二是管理制度的完善。酒店應(yīng)當(dāng)建立完善的責(zé)任追究制度與簽證制度，對(duì)預(yù)結(jié)算、施工人員以及領(lǐng)導(dǎo)層的權(quán)責(zé)范圍進(jìn)行明確劃分，以保證相關(guān)工作人員對(duì)施工過程變更簽證管理具有較高的積極性。

4 結(jié)束語

綜上所述，高端酒店在控制裝修成本的過程中應(yīng)立足市場(chǎng)與裝修目標(biāo)，明確裝修成本控制的方向，并通過優(yōu)化招標(biāo)管理與管理體系的方式，促進(jìn)成本控制質(zhì)量的提高。