朱力德孜·吐爾遜別克

摘 要：從經(jīng)濟學角度，系統(tǒng)研究地價與房價關(guān)系，有助于清晰房產(chǎn)市場的調(diào)控思路?；诖?，本文詳細論述了正相關(guān)關(guān)系、轉(zhuǎn)換關(guān)系、因果關(guān)系這三種經(jīng)濟學角度下的地價、房價關(guān)系，實現(xiàn)了對兩者相關(guān)性的深入分析，希望能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的調(diào)控工作提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價格;土地價格;經(jīng)濟理論

引言：經(jīng)濟學是指研究各類社會經(jīng)濟活動、社會經(jīng)濟關(guān)系，及其運行、發(fā)展規(guī)律的學科。借助該學科理論，來分析地價、房價之間的關(guān)系，能夠明確兩個領(lǐng)域的物質(zhì)稀缺性，以及資源有效利用方法，因此，應(yīng)基于經(jīng)濟學，深入分析房、地價關(guān)系，以尋求有效的調(diào)控方式，促進房產(chǎn)、土地市場的穩(wěn)健發(fā)展。

一、房價與地價的正相關(guān)關(guān)系

（一）供給角度上的正相關(guān)關(guān)系

從供給角度上來看，房價雖然與需求呈正相關(guān)關(guān)系，但其在實際市場運營中，并不會因為需求的減少而體現(xiàn)出顯著的降低趨勢，而是會在市場需求降低，形成降價壓力時，產(chǎn)生縮減供應(yīng)的直接反應(yīng)，因此，房價屬于需求價格，同時，從房價形成的角度來看，地價是房價形成的基礎(chǔ)，只有在地價存在的基礎(chǔ)上，經(jīng)過一段時間的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，才會形成房價，也就是說，在地價基礎(chǔ)上，加入建設(shè)成本、盈利額等費用后，即可形成房價，所以地價的變動會直接導致房價的變化。而正相關(guān)指的是自變量增長的同時，因變量也會跟著增長?；诖?，可以看出，在經(jīng)濟學的供給角度上來看，房價與地價之間存在正相關(guān)關(guān)系，且地價為自變量，房價為因變量。此外，從該角度上來看，地價可以看作房地產(chǎn)成本價格的一部分，但由于在地價上漲時，房價需要經(jīng)歷一個工程建設(shè)周期后，才會形成房價，因此，兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系，卻不存在同步的變化。

（二）基于玉米法律悖論的正相關(guān)關(guān)系

玉米法律悖論作為一項有名的需求角度經(jīng)濟學理論，其所闡述的內(nèi)容為，當法律提高了玉米價格時，由于種植玉米所必不可少的土地資源有限，因此，為了獲取更多的玉米種植利潤，國內(nèi)對土地資源的需求增加，導致土地價格的提高。該理論強調(diào)了土地價格提高，是玉米價格增加的結(jié)果，而非玉米價格增加的原因。而將該理論應(yīng)用到房價和地價之間正相關(guān)關(guān)系的闡述中，也比較合理。在此過程中，可將房價類比為玉米價，如果法律提高房價，而土地資源的供給彈性較小，就會造成土地價格升高，并可以得出結(jié)論，土地價格升高是房價提高的結(jié)果，而非房價提高的原因，同時，房價的升高來自于需求量的增加，以及其本身的供給彈性因素，因此，從需求的角度上來看，地價和房價雖然呈正相關(guān)關(guān)系，但由于地價的提高是結(jié)果，即因變量，而房價的提高才是原因，即自變量?；诖?，相較于上述的供給角度，需求角度下兩者的關(guān)系并沒有發(fā)生變化，但兩者的變量屬性正好相反。

二、房價與地價的轉(zhuǎn)換關(guān)系

（一）房產(chǎn)市場與土地市場間的相互作用

在經(jīng)濟學角度下，房價與地價之間的轉(zhuǎn)化關(guān)系主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場與土地市場之間的相互作用中。在市場領(lǐng)域中，需求與供給的相互作用，直接影響著房價與地價的高低。當市場對房產(chǎn)的需求旺盛時，房價會呈現(xiàn)出上漲的趨勢，待到市場上的空置房屋無法滿足消費者需求時，對房地產(chǎn)的需求就會轉(zhuǎn)化為土地需求。此時，開發(fā)商會根據(jù)增量市場價格，來規(guī)劃待開發(fā)土地的需求價格。待到土地需求價格高于供給價格時，土地資源會被迅速地開發(fā)，然后，經(jīng)過開發(fā)建設(shè)階段后，原來的土地增量價格，就會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的增量價格。此后，房地產(chǎn)的供給價格≤需求價格時，房地產(chǎn)市場交易成功，完成兩個市場之間的相互作用，由此可見，房價、地價之間存在明顯的相互轉(zhuǎn)換關(guān)系，但由于房價的形成需要經(jīng)過一個建設(shè)階段，因此，兩者的轉(zhuǎn)換關(guān)系并不同步。此外，根據(jù)上述描述，這種轉(zhuǎn)換關(guān)系的形成主要是受需求引導，所以該關(guān)系是一種現(xiàn)象，而非土地、房產(chǎn)市場變化的原因。

（二）成本角度上的轉(zhuǎn)換

在經(jīng)濟成本角度上，房價與地價之間的轉(zhuǎn)換關(guān)系，主要體現(xiàn)在兩者的形成過程中。從房價形成過程來看，開發(fā)商購買土地的行為，是房價形成的開端，也是開發(fā)商在房產(chǎn)建設(shè)過程中的首筆大額投資，隨后，其會委托施工方進行建設(shè)施工，并再次進行房地產(chǎn)投資，待到房地產(chǎn)產(chǎn)品形成，此時，開發(fā)商會將土地購買金額、建設(shè)費用金額、銷售費用金額以及其他費用金額相加，再增添自身的利潤金額，形成房價，由此可以得出，土地價格本身就是房價的一部分，所以，其可以直接轉(zhuǎn)化成為房價，且并不受期間的建設(shè)階段影響，因此，在成本角度上，房價、地價存在同步轉(zhuǎn)換關(guān)系。而在地價形成的過程中，由于土地資源的數(shù)量固定，導致其供給彈性小，因此，當市場需求量大于供給量時，地價就會提高。而需求量大于供給量的主要原因，通常在于房地產(chǎn)對土地資源的需求，由此可以得出兩者之間存在相互轉(zhuǎn)換關(guān)系。

三、房價與地價的因果關(guān)系

（一）市場運行規(guī)律下的因果關(guān)系

從經(jīng)濟學來看，市場的運行規(guī)律是由供需變化所形成的，因此，房價與地價的因果關(guān)系，主要體現(xiàn)在市場的供需變化規(guī)律中。在此過程中，當人們對房地產(chǎn)的需求量大于市場供給量，為了保持供應(yīng)，開發(fā)商對土地的需求量也隨之增長，導致土地的求大于供，使土地價格上升，形成了房價、地價變化的因果關(guān)系。但在房地產(chǎn)供大于求時，開發(fā)商會先減少供應(yīng)量，放緩新樓盤的開放，但房價對此通常沒有直接、迅速的反應(yīng)，同時，由于銷售的放緩，開發(fā)商對土地的需求增量減少，其價格保持穩(wěn)定，或下降，而且此時的地價，并不能有效轉(zhuǎn)化為房價，并且由于不存在價格變化，因此，也不會為房價帶來影響?；诖?，可以看出，在市場運行規(guī)律下，需求量大于供給量時，房價與地價之間存在因果關(guān)系，但求大于供時，兩者之間則不存在明顯的因果關(guān)系[1]。

（二）因果關(guān)系的數(shù)學闡述

為了更加清晰地闡述房價與地價之間的因果關(guān)系，可以借助數(shù)學方法，整理出兩者之間的關(guān)聯(lián)代數(shù)式，以提高經(jīng)濟學角度下，房價、地價之間因果關(guān)系的闡述精度。在此過程中，設(shè)P為房價、PL為地價、C為房地產(chǎn)建安價、γ為稅費率、F為容積率、PLo為樓面地價，并列出地價與樓面地價轉(zhuǎn)換公式為PLo=PL/F，以及增量房地產(chǎn)價格，PL*（1+γ）+C（1+γ）。此后，將兩個代數(shù)式整合后，可以得出P=PL*（1+γ）/F+C（1+γ）。此時，將（1+γ）、C（1+γ）分別設(shè)為非零常數(shù)，A、B，再將其帶入式子中，可得P=PL*A/F+B，由此可以看出，該代數(shù)式為一個線性代數(shù)式，因此可得，地價與房價之間存在線性因果關(guān)系，兩者在該關(guān)系下的相互作用程度，受建安成本、容積率、稅費所影響[2]。

結(jié)論：綜上所述，增強對房價、地價關(guān)系的經(jīng)濟學解析效果，有助于市場運行水平發(fā)展。在房產(chǎn)、土地市場方面，借助經(jīng)濟學進行研究分析可以明確兩者的正相關(guān)關(guān)系形成原因、抓住兩者轉(zhuǎn)換規(guī)律、深入了解兩者關(guān)聯(lián)狀態(tài)，從而剖析房價、地價的關(guān)聯(lián)運作情況，為市場調(diào)控提供有力依據(jù)。

參考文獻：

[1]王茜. 地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學解析[J]. 中國市場，2020，（14）：70-71.

[2]趙淵. 地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學研究[J]. 科技經(jīng)濟導刊，2020，28（14）：239.

（南京郵電大學 ? 江蘇 ?南京 ?210023）