房地產(chǎn)項目中招標(biāo)采購的關(guān)鍵要素分析

熊靜文

（武漢華發(fā)置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，湖北 武漢 430014）

在全面建成小康社會來臨之際，整個社會對房地產(chǎn)的重視程度也在不斷提高，實際的參與人員更是直線上升。同時，也使得房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，在黨和政府一系列調(diào)控措施下，我國房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展整體上保持了平和狀態(tài)。新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)自身的更大發(fā)展與進步，就需要強化管理，實現(xiàn)對成本投入的控制，這樣才能把有限的資源應(yīng)用到競爭發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視招標(biāo)采購事宜，提升自身的管理與行業(yè)競爭能力。

1做好房地產(chǎn)招標(biāo)采購的必要性

在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，我國市場經(jīng)濟發(fā)展不斷加快，這些都推動著城市住宅項目實現(xiàn)更高層次的商品化，推動著房地產(chǎn)市場的快速形成，在房地產(chǎn)市場規(guī)模效應(yīng)逐步形成的基礎(chǔ)上，也在一定程度上對原有的建筑材料市場供需關(guān)系帶來了一定影響。房地產(chǎn)項目在建設(shè)中所需要的各種材料，已經(jīng)完全不再是計劃調(diào)配，而是通過市場來實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

從表面上看，房地產(chǎn)建筑材料由計劃向市場的轉(zhuǎn)變是完全符合社會發(fā)展基本要求的，對于刺激建筑材料市場的發(fā)展也起著重要作用，也有助于提升房地產(chǎn)建筑材料企業(yè)的整體生產(chǎn)能力，更好地滿足房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本需要。但是，從實際交易上看，在建筑材料采購的過程中，如果管理不到位，容易導(dǎo)致各種問題的出現(xiàn)，雖然都是一些小問題，但是在龐大的房地產(chǎn)市場中，這些小問題有可能會積累成大問題，在思想上絕對不能麻痹大意。為此，需要與當(dāng)前的經(jīng)濟社會發(fā)展緊密結(jié)合起來，綜合考慮房地產(chǎn)市場今后發(fā)展的基本需要，有必要對房地產(chǎn)建設(shè)項目中的招標(biāo)采購進行更加科學(xué)完善的管理。圖1為招標(biāo)采購流程。

圖1 招標(biāo)采購流程

2招標(biāo)采購的關(guān)鍵要素

2.1投標(biāo)資格

對于采購中的文件，在具體審查中必須要高標(biāo)準(zhǔn)要求，對于一些非常重要的工程項目，應(yīng)建立起完善的預(yù)審制度，在招標(biāo)過程中站到投標(biāo)企業(yè)層面，讓他們感受到公正透明的存在，這樣有助于激發(fā)他們參與投標(biāo)的積極性，以此真正找到具有優(yōu)秀資質(zhì)的企業(yè)。

2.2采購分類

對采購文件，應(yīng)綜合對房地產(chǎn)工程、所需要的設(shè)備材料等的全面考慮，通過分類體現(xiàn)在各種不同的版本之上。如果是設(shè)備材料，一定要突出技術(shù)標(biāo)分值，這樣可以避免以往過于追求價格低廉而影響質(zhì)量現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.3評標(biāo)辦法

在采購文件中，對于商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)等占據(jù)優(yōu)勢位置的要優(yōu)先考慮，對于重點考慮對象的，還需要綜合考慮他們的基本價格以及技術(shù)等，在確?；举|(zhì)量和價格投入的基礎(chǔ)上決定中標(biāo)人。通過大量的實踐可以發(fā)現(xiàn)，這樣能夠規(guī)避各種串標(biāo)等行為的出現(xiàn)，有助于招標(biāo)工作更加健康、完善的進行，對于招標(biāo)人深化整個招標(biāo)管理也起著重要作用。

2.4招采范圍

為了確保招標(biāo)采購工作的順利進行，在采購文件中，必須從工作范圍、基本內(nèi)容等方面對總包以及甲分包進行明確與界定，這樣制定的標(biāo)準(zhǔn)文本才能更加規(guī)范［1］。從以往的施工來看，圍繞著總包與甲分包的基本工作范圍、工作內(nèi)容等的推諉扯皮現(xiàn)象非常多，如果能夠在前期予以明確，能夠減少各種不必要的矛盾。

2.5技術(shù)參數(shù)

在采購文件中，應(yīng)把所有需要采購的設(shè)備材料的基本品牌或者技術(shù)要求等予以明確，雖然在招標(biāo)文件中都會寫著具體參見招標(biāo)圖紙等，但從實際研究發(fā)現(xiàn)，尤其是總包的圖紙設(shè)計中，有很多地方?jīng)]有詳細(xì)進行說明，在后期都需要專門的設(shè)計深化。如果在前期對這些內(nèi)容不進行明確的說明，容易導(dǎo)致后期各種矛盾問題的出現(xiàn)，不利于采購工作的順利進行。

2.6工程量清單

（1）在清單價格控制上，不能過于突出價格的重要性，這樣才能打破對價格的依賴。這就需要在編制清單的時候與市場結(jié)合起來，綜合各種影響因素，實現(xiàn)對各個層面的比較分析，這樣才能讓清單與市場實際等良好的結(jié)合起來。

（2）如果在清單中出現(xiàn)暫定價，就需要在后續(xù)施工建設(shè)中對核價的基本方法進行明確。

（3）為了實現(xiàn)對工程量清單的核實，需要明確中標(biāo)的不同階段核實清單的基本方式、時間，并明確對可能的誤差進行調(diào)整的基本方式。

（4）切實明確竣工結(jié)算的時間以及相關(guān)資料內(nèi)容。通常施工單位的資料是否齊備會影響著結(jié)算的實際周期，從整個結(jié)算工作上看，最好是盡早完成，及時進行清算，這樣才能更順暢地推動項目建設(shè)，國有企業(yè)更應(yīng)當(dāng)做到這一點。

2.7邊際費用界定

對于甲分包在具體施工中產(chǎn)生的各種水電等相關(guān)費用，需要做出相關(guān)約定?？偡职鼏挝皇褂秒娞莼蛘邔﹄娞葸M行維修所產(chǎn)生的費用等，也需要進行明確的約定說明。對總分包現(xiàn)場產(chǎn)生的各種垃圾清理費用等要進行分?jǐn)?，需要提前作出相關(guān)約定。

2.8工期變化

受到各種因素的影響，現(xiàn)場進度可能會隨時調(diào)整。為此，在實際工作開展中，一定要堅持公平公正的原則，明確總分包單位趕工期和停工期的時間。

2.9材料價格及進度款

受國家政策、市場環(huán)境等的影響，在具體施工的過程中，建筑材料的價格一直會不斷波動，為此，一定要堅持實事求是的原則，做出更為明確的約定。如果是波動在20%以內(nèi)一般不用進行專門調(diào)整。

進度款支付上，總包要向分包單位做出進度款支付的承諾，并約定好不能履行承諾時，建設(shè)單位可以采取的處罰措施以及各種可行的反制舉措［2］。在物業(yè)完成交付之后，對于各種質(zhì)量問題，建設(shè)單位可以自主進行修繕并在質(zhì)?？钪锌鄢?。圖2為招標(biāo)程序圖。

圖2 招標(biāo)程序

3房地產(chǎn)招標(biāo)采購管理的措施

規(guī)劃招標(biāo)對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是非常重要的，必須明確好規(guī)劃編制單位，充分考慮編制單位的基本情況，確保其對實際情況有全面的了解與把握［3］。在資質(zhì)的審核上要從嚴(yán)把關(guān)，把最為合適的規(guī)劃招標(biāo)單位選拔出來，對最終形成的規(guī)劃編制內(nèi)容要嚴(yán)格進行修改完善，這對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)等都起著重要作用。

為了更好地保證招標(biāo)采購管理的基本質(zhì)量，對于采購工作需要朝著更加專業(yè)與精細(xì)的方向推進，把握好招標(biāo)采購過程中的每一個細(xì)節(jié)，降低采購的整體成本。在材料的采購上，盡量使用質(zhì)量好且價格合理的材料，這樣可以更好地保障工程建設(shè)的順利進行，也有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。在采購招標(biāo)的過程中，可以向資質(zhì)高的優(yōu)秀企業(yè)發(fā)出邀請，提高采購招標(biāo)的針對性與成效性。

招標(biāo)采購是一項非常復(fù)雜的工作，需要加強基本管理，提升招標(biāo)采購的整體質(zhì)量。所以，對于招標(biāo)過程中的工作人員一定要嚴(yán)格管理與要求，加大對他們的培訓(xùn)力度，確保他們熟悉各項招標(biāo)采購的基本要求及注意事項。同時，加大對工作人員的廉政化、規(guī)范化要求，以此來防范各種暗箱操作等行為的出現(xiàn)。此外，需要建立起完善的采購管理制度，通過制度來對招標(biāo)采購進行更好的規(guī)范與約束，這對于招標(biāo)采購更好地接受社會監(jiān)督也起著重要作用。

4結(jié)語

新形勢下，房地產(chǎn)市場快速升溫，房地產(chǎn)市場之間的競爭也更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要注重招標(biāo)采購工作，加強管理，從嚴(yán)把關(guān)，這樣才能控制自身的造價開支，提高市場競爭力，實現(xiàn)未來可持續(xù)發(fā)展。