王金燦　張鶴嚴

摘? ? 要：本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理體系構(gòu)建的內(nèi)涵和必要性，接著分析了房地產(chǎn)工程項目開發(fā)過程中的質(zhì)量精細化管理工作要點，最后對精細化管理理念的具體應(yīng)用進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);精細化管理

1? 引言

精細化管理主要是從流程化、定量化、信息化的角度出發(fā)，從而可以保證其各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量達到要求，可以更好地為整個項目的順利進行提供良好的基礎(chǔ)條件。精細化管理措施的應(yīng)用，需要以常規(guī)管理為出發(fā)點，逐步深化改革，其主要包含了規(guī)范化、精細化、個性化等方面。在工程管理中，需要積極的創(chuàng)新管理方式，細化流程環(huán)節(jié)，從而可以保證項目得以順利進行，給企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理體系構(gòu)建的內(nèi)涵和必要性

我國各線城市房地產(chǎn)新政的出臺，土地兩級開發(fā)、建設(shè)審批等各種政策不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)模式的融資日趨收緊，房地產(chǎn)行業(yè)在各個城市的準入門檻不斷提高，在項目開發(fā)過程中，一個環(huán)節(jié)的問題處理不當往往導(dǎo)致整個項目運行的連鎖反應(yīng)，嚴重的甚至導(dǎo)致項目失敗乃至公司失敗。對于抗風險能力不強的房地產(chǎn)公司，全方面提升企業(yè)管理水平成為企業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)。

在國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，使公司開始認真思考如何開發(fā)出適應(yīng)市場的產(chǎn)品。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批日趨嚴格，各城市出臺兩限等房地產(chǎn)緊縮政策，使得消費者購房趨于理性，公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要進行合理化調(diào)整，房地產(chǎn)公司本身土地儲備薄弱，甚至在當前市場背景下拿地已不再容易。如何把一個項目做成功，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要工作，這其中，企業(yè)內(nèi)部優(yōu)化管理，構(gòu)建精細化管理體系并很好的實施，是公司短時間調(diào)整和提升業(yè)務(wù)水平切實有效的手段。

3? 房地產(chǎn)工程項目開發(fā)過程中的質(zhì)量精細化管理工作要點

3.1? 決策階段

在房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理過程中，決策階段的任務(wù)主要是對該工程項目進行準確識別，具體表現(xiàn)在兩個方面。第一，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀條件下，企業(yè)應(yīng)當與市場發(fā)展需求以及需求者的訴求結(jié)合在一起，尤其是剛需更為重要，這樣才能提高決策的針對性以及房地產(chǎn)工程項目建設(shè)與發(fā)展的戰(zhàn)略性。第二，房地產(chǎn)開放商應(yīng)當立足實際，結(jié)合擬建工程特點以及功能性要求，從技術(shù)性、經(jīng)濟性等方面綜合考慮，對其可行性進行綜合論證，最終確定合適的項目建設(shè)方案。

3.2? 設(shè)計階段

當前，有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其圖紙審核還只是停留在形式主義階段，圖紙審核的深度和廣度不足。在施工時會逐步暴露出很多問題。不僅會造成經(jīng)濟損失，而且重復(fù)施工也將影響項目開發(fā)進度?？头块T要從客戶關(guān)注點、使用便利性、售后服務(wù)、物業(yè)管理等方面，分析設(shè)計文件的缺陷和提升點。設(shè)計部門要組織部門聯(lián)合審圖，從項目概念設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段施工圖階段、項目后評估五個階段入手，多輪次的開展設(shè)計文件的精細化管理工作。

3.3? 準備階段

房地產(chǎn)工程項目施工建設(shè)過程中應(yīng)當制定切實可行的質(zhì)量監(jiān)管體系，而且應(yīng)當有明確的質(zhì)量管控目標，即準備階段應(yīng)當進行優(yōu)化設(shè)施工建設(shè)方案。就其工作要點而言，表現(xiàn)一下層面。一是，設(shè)計單位應(yīng)當全面把握建設(shè)方的決策以及工程項目設(shè)計方的意圖，并在此基礎(chǔ)上進行整體現(xiàn)規(guī)建設(shè)。通過對擬建工程項目進行產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，明確其目的以后，將工程項目施工質(zhì)量管理目標確定下來;二是，整體現(xiàn)規(guī)劃以及方案設(shè)計過程中，應(yīng)當注意房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的切實可行性，其中包括技術(shù)性、施工安全可靠性以及經(jīng)濟性等，均需進行嚴格論證和仔細審核，在國家標準以及行業(yè)規(guī)范下使質(zhì)量目標更加的細致，以此來提高方案落實效果。

3.4? 施工階段

對工程所有管理部門進行明確的權(quán)責和分工。將權(quán)責細化至各部門甚至?xí)r個人，建立完善的項目管理制度，避免出現(xiàn)權(quán)責不明，影響施工進度。嚴格控制工期考核時間，并盡可能的對其進行縮短，將時間控制在七天以下，確保在出現(xiàn)問題時能夠及時的予以解決。對可能影響施工進度的因素進行分析、監(jiān)測以及適當?shù)恼{(diào)整。完成一個工程難免有各級的承包商，因此，要確保各個承包商在進行分項施工時都有一個較為詳細的進度計劃，并對各項的進度計劃細化到極致，其精確度要達到每天。

3.5? 竣工階段

工程項目施工建設(shè)任務(wù)完成后，就業(yè)投入應(yīng)用，收尾階段的項目管理工作也非常重要。首先，對建成的房地產(chǎn)工程項目進行竣工驗收，房地產(chǎn)建設(shè)方應(yīng)當保證從施工方接收產(chǎn)品需符合事先簽訂的合同規(guī)范，尤其是性能、質(zhì)量驗收標準等應(yīng)當明確、準確、具體。其次，建筑產(chǎn)品的投入應(yīng)用，一方面是為了能夠有效實現(xiàn)經(jīng)濟利益，更重要的是要達到消費者滿意。在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要重視建筑產(chǎn)品的營銷策劃及其技術(shù)手段，更重要的是要注重消費者購買產(chǎn)品后的服務(wù)態(tài)度和物業(yè)管理質(zhì)量等。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目施工質(zhì)量管理過程中，應(yīng)當注意加強收尾階段的精細化管控，從不同的視角對其整個建設(shè)周期以及施工質(zhì)量進行全面控制，這樣才能實現(xiàn)建設(shè)目的和效益。

4? 精細化管理理念的具體應(yīng)用

4.1? 質(zhì)量精細化管理

原材料的進場控制措施。對于一個工程來說其主要的組成部分便是原材料，原材料就是其最為基礎(chǔ)的那一部分，而原材料的質(zhì)量直接決定著這個工程的整體質(zhì)量，以此可見原材料進場的重要性，要針對原材料進行精細化需從兩個方面來進行，一個是對原材料的檢驗;另一個是對原材料的檢測控制，針對原材料在其進場之前和進場之后不定時的進行多次抽樣檢測。開工前的先決條件檢查措施。細化開始施工前的各個先決條件，重點控制和檢查施工單位開始施工前準備的人、機、料、法、環(huán)等五個要素，有效、精致的完成各項準備工作，確保工程項目能夠順利的開工。工程實施過程中的精細化管理措施。在工程的施工過程中融入精細化管理理念，并將其貫穿至整個施工過程中，實施全面的質(zhì)量精細化管理，在質(zhì)量管理過程中監(jiān)理與業(yè)主穿插進行監(jiān)督、巡檢以及抽查工作，進一步確保施工現(xiàn)場總體的協(xié)調(diào)，以此來杜絕缺陷管理，能夠在工程出現(xiàn)缺陷或隱患時及時的進行處理。

4.2? 房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細化管理

目標成本也就是預(yù)算成本，是項目成本控制的首要工作，同時也是項目成本的最后防線。目標成本的管理要以市場情況為導(dǎo)向，合理地進行管理和控制，最終可以促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。伴隨著房地產(chǎn)項目的順利實施，企業(yè)要逐步地從目標成本管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)成本管理，也就是要即時進行成本管理，落實到項目實施的各個環(huán)節(jié)中。房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本會伴隨著工程的實施而發(fā)生動態(tài)變化，其對于企業(yè)的決策產(chǎn)生直接的影響，比如項目預(yù)售價格、土地增值稅影響等，這些都會對最終項目的利益產(chǎn)生直接的影響，需要加強各個階段和環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制。進行動態(tài)成本的精細化管理，需要實現(xiàn)有效的動態(tài)成本管理，建立完善的預(yù)警管理機制，重點進行項目過程的監(jiān)控和管理，從而實時、動態(tài)反映工程的成本變化情況。房地產(chǎn)項目完成之后，要進行整體成本的準確計算，此時要保證數(shù)據(jù)計算的詳細、真實和準確，并且積極總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，在今后的工程中改善缺陷部分，從而可以促進企業(yè)競爭力的提升，為今后發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

5? 結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)項目施工過程應(yīng)用精細化管理理念，可以顯著提升企業(yè)的市場競爭力。使員工從思想上轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣芾?，嚴格按照?guī)范制度實行精細化管理。使精細化管理可以貫穿到各個層面。不斷的對管理流程和管理體系進行完善，持續(xù)不斷的對精細化管理進行改進，充分發(fā)揮出精細化管理的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。

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