葉曉斌

摘要：為使得我國長租公寓保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，本文在總結(jié)長租公寓發(fā)展的制約因素的基礎(chǔ)上，對(duì)制約因素進(jìn)行了分析和篩選。將典型案例分析和專家評(píng)分法用于量化制約因素間的相關(guān)性，并基于DEMATEL模型對(duì)制約因素之間的因果關(guān)系進(jìn)行分析。根據(jù)分析結(jié)果對(duì)長租公寓的發(fā)展提出了政府要完善長租公寓的頂層制度設(shè)計(jì)，增設(shè)必要的管理層級(jí)，同時(shí)應(yīng)牽頭與企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)共同研究和制定長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持計(jì)劃，政府也要逐步推動(dòng)資產(chǎn)證券化和信托基金等資產(chǎn)支持政策。

Abstract： In order to maintain the sustainable development of long-term rental apartments in China， this paper analyzes and selects the restriction factors of the development of long-term rental apartments based on the summary of the restriction factors. Typical Case Analysis and Experts Grading Method are use for the pertinence between quantitative restriction factors， and the causal relationship between restriction factors is analyzed based on DEMATEL model. According to the results of the analysis， this paper puts forward that the government should perfect the design of the management rules for long-term rental apartment， add the necessary management levels， and take the lead in the research and formulation of the financial support plan for the development of the long-term rental apartment industry together with enterprises and industry associations. The government should also gradually promote the supportive policies such as asset securitization and trust funds.

關(guān)鍵詞：長租公寓;制約因素;DEMATEL模型

Key words： long-term rental apartment;restriction factor;DEMATEL mode

中圖分類號(hào)：F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2020）06-0004-04

0 ?引言

長租公寓是將住房租賃市場化、經(jīng)濟(jì)化、規(guī)?；闹匾侄?，正逐步被民眾關(guān)注和接受。長租公寓具有良好的居住氛圍、滿足不同人群需求的個(gè)性化服務(wù)等。尤其是在房價(jià)壓力過高的城市，它滿足了許多青年白領(lǐng)對(duì)租賃條件的需求。然而，長期租賃公寓仍處于發(fā)展的初始階段。隨著它的發(fā)展也出現(xiàn)了許多嚴(yán)峻的問題，如室內(nèi)甲醛超標(biāo)、租賃的售后服務(wù)收到投訴、“租金貸”缺乏有效的監(jiān)管等迫切需要解決，長租公寓可持續(xù)發(fā)展的道路充滿坎坷。

我國學(xué)者周明[1]（2018）等認(rèn)為長租公寓的發(fā)展面臨前期投入大，營利能力不強(qiáng)，還有獲取房源困難、獲取的成本高等問題以及長租公寓的投資回報(bào)周期長等問題。張娟鋒[2]（2018）提出長租公寓行業(yè)還存在融資方式單一、政策環(huán)境不確定性大、經(jīng)營牌照/稅收不明確等問題。尹朝陽[3]（2018）認(rèn)為長租公寓的發(fā)展并不受限于投資而如何突破資源約束獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)是長租公寓發(fā)展中的瓶頸之一。戴德梁行研究部[4] （2018）則認(rèn)為：隨著居住理念的升級(jí)和市場的調(diào)整，租購，稅收，財(cái)政支持等相關(guān)問題將逐步甚至以極快的速度實(shí)現(xiàn)。我們將提供龐大的房屋租賃市場，租賃和購買的情況也將出現(xiàn)。

通過梳理學(xué)者們對(duì)長租公寓的研究進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)目前學(xué)者們對(duì)長租公寓的研究較少也較分散。對(duì)長租公寓的制約因素尚未進(jìn)行深入分析，也為形成系統(tǒng)解決方案[5][6]。

本文將結(jié)合長租公寓的運(yùn)營現(xiàn)狀，通過文獻(xiàn)閱讀和典型案例分析，得出制約長租公寓發(fā)展的相關(guān)因素，再根據(jù)業(yè)內(nèi)專家評(píng)分得出制約因素之間的相關(guān)性，最后運(yùn)用DEMATEL來探究得出各制約因素之間的聯(lián)系，由此確定主要原因因素和最重要因素，并針對(duì)主要原因因素和最重要因素提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

1 ?長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及案例分析

1.1 廈門長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀

2017年7月，廈門成為國內(nèi)首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市。廈門的長租公寓合作模式呈現(xiàn)多元化，大概有以下幾種：自持轉(zhuǎn)做公寓，從乙方出租房產(chǎn)，收購房產(chǎn)，翻新工廠，與企業(yè)合作，并與政府項(xiàng)目合作等。[7]

2018年，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局出讓2018P01地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，作為廈門市首個(gè)住房租賃試點(diǎn)項(xiàng)目，這一項(xiàng)目的競買對(duì)象為國有企業(yè)，這一成交也宣布了廈門長租公寓時(shí)代的正式到來。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，廈門市約有132萬套面向市場的出租住房，截至2019年4月，廈門市長租公寓約有3.5萬套，租賃市場資金量可達(dá)150億/年。據(jù)調(diào)查，廈門目前租房人群近半是90后，他們更加關(guān)注于生活的質(zhì)量，傳統(tǒng)的租房市場不能滿足這些需求，而長租公寓可以滿足這些需求。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商轉(zhuǎn)型打造泊寓青年公寓、廈門冠寓等住房租賃服務(wù)品牌，企業(yè)通過自建、租賃、政府合作等方式激活社會(huì)閑置住房。同時(shí)，他們?yōu)楦嗟男聫B門市民提供了更多的租賃選擇。隨著品牌企業(yè)的快速發(fā)展，地方集中式公寓、分散型公寓業(yè)務(wù)不斷加快，房屋租賃體驗(yàn)的連續(xù)化，廈門住宅租賃市場也日益明朗。

1.2 廈門長租公寓運(yùn)營商調(diào)研分析

我們選取了以廈門優(yōu)望公司（一家專注于精細(xì)管理的公寓服務(wù)提供商）為代表的長租公寓運(yùn)營商走訪調(diào)研。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些運(yùn)營商多采用從物業(yè)整體策劃、設(shè)計(jì)方案、裝修過程、房屋出租運(yùn)營、物業(yè)管理等方面都采用標(biāo)準(zhǔn)化管理。房屋來源主要由定制開發(fā)、業(yè)主精裝托管等方面多渠道并行的獲取，單個(gè)社區(qū)規(guī)模在500-2000間左右，相比于傳統(tǒng)租房更能滿足消費(fèi)者對(duì)租房條件、租房環(huán)境、租房地點(diǎn)的要求。通過走訪其他長租公寓的一些運(yùn)營商，大都希望精致運(yùn)營為主，以證券化和其他輕資產(chǎn)為輔，都普遍反映融資成本過高，租金收入利潤偏低等問題。

1.3 租房消費(fèi)者調(diào)研分析

為充分了解廈門市租賃者對(duì)于租房方面的需求以及他們對(duì)租金的承受能力等方面的現(xiàn)狀，更好地分析消費(fèi)者行為的特征，我們進(jìn)行了廈門市住宅租賃市場的在線調(diào)查，共收集了342份有效結(jié)果，被調(diào)查人群集中在20-40歲這個(gè)年齡段，約占73.6%;問卷分析反映出對(duì)租房消費(fèi)的認(rèn)可。同時(shí)租賃者在租房過程中對(duì)于房東是否誠信可靠這個(gè)問題關(guān)注程度占了40.1的比例，對(duì)交通情況、租金費(fèi)用、周圍環(huán)境、房屋設(shè)備等問題關(guān)注程度相仿，分別為11.4%、18.8%、15.5%、14.2%，這說明消費(fèi)者更傾向于那些后期服務(wù)有保障，租房費(fèi)用結(jié)算公平公正，押金能及時(shí)退還的房東，這主要是由于那些“二房東”缺乏服務(wù)意識(shí)，讓租房消費(fèi)者得不到良好的體驗(yàn)。品牌長租公寓的誕生正是為了解決這些難點(diǎn)，也由此可以看出長租公寓所擁有的廣闊潛在市場機(jī)會(huì)。

對(duì)租房消費(fèi)者對(duì)長租公寓滿意度調(diào)查，仍有19.45%的被調(diào)查者對(duì)目前的租房狀況感到不滿意。除工作變動(dòng)等客觀原因外，居住環(huán)境過于吵雜和租房過程中的服務(wù)態(tài)度不盡如人意等原因會(huì)影響租賃者的住房體驗(yàn)。

2 ?制約因素的辨識(shí)

本研究先通過文獻(xiàn)閱讀和典型案例分析以及走訪業(yè)界專家等調(diào)研，得出9個(gè)制約我國長租公寓發(fā)展的因素。構(gòu)建出長租公寓發(fā)展制約因素體系，如表1所示。

3 ?DEMATEL模型的構(gòu)建及制約因素分析

3.1 DEMATEL模型的構(gòu)建

DEMATEL（ Decision-Making and Trial Evaluation Laboratory）是決策試驗(yàn)和評(píng)價(jià)實(shí)驗(yàn)室的英文簡稱，由日內(nèi)瓦研究中心的Battelle紀(jì)念協(xié)會(huì)創(chuàng)立，[8] 它是一種運(yùn)用圖論與矩陣論相結(jié)合來研究某個(gè)主題的各個(gè)因素間的相互影響關(guān)系和程度，剝離原因因素和結(jié)果因素，是一種對(duì)于各影響因素進(jìn)行處理的方法，極其便捷和有效，且符合科學(xué)的角度。本研究通過借鑒該思路，采用DEMATEL模型對(duì)長租公寓各制約因素進(jìn)行分析處理，辨別各制約因素之間的相互影響程度及關(guān)系，找出其各種層次的制約因素，并進(jìn)行分析。本研究中DEMATEL模型構(gòu)建的基本過程為：

①構(gòu)造有向圖。對(duì)各位專家的意見進(jìn)行整理，根據(jù)各影響因素之間的關(guān)系，確定各制約因素之間的相互影響系數(shù)。

②在此基礎(chǔ)上構(gòu)建各指標(biāo)間的直接影響矩陣F。

⑦根據(jù)計(jì)算結(jié)果分析各制約因素的重要程度，為我國長租公寓發(fā)展策略制定提供依據(jù)。

3.2 基于DEMATEL模型的制約因素分析

由于長租公寓在我國還處于起步階段，我國長租領(lǐng)域?qū)＜逸^少，研究通過咨詢對(duì)長租公寓有一定理解的建筑領(lǐng)域的專家，并結(jié)合已有的研究成果，對(duì)上述9個(gè)制約因素間的直接關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行評(píng)價(jià)。

通過對(duì)長期出租公寓的上述分析，制約長租公寓發(fā)展的因素分別為 F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)9 表示。使用0，1，2，3，4的方法衡量兩個(gè)因素之間的相關(guān)性，0表示無影響，1表示低度效應(yīng)，2表示中等影響，3表示高影響，4表示極高影響。在此基礎(chǔ)上，建立了直接影響矩陣，如表2所示。

根據(jù)制約因素的直接影響矩陣，構(gòu)造制約因素間的有向圖，如圖1所示。

3.3 結(jié)果分析

根據(jù)影響度和被影響度確定制約因素的中心度m和原因度r，得出表3，通過散點(diǎn)圖的圖表方式可以讓我們更為清晰地看出結(jié)果，本文采用MATLAB2015b軟件來繪制各制約因素的散點(diǎn)圖，得出圖2。

中心度刻畫了制約因素在所有因素形成的網(wǎng)絡(luò)分析中的重要程度。依據(jù)圖2可以看出中心度前3位的是：F4，F(xiàn)3，F(xiàn)7。相應(yīng)的中心度為：2.8265，2.2113，1.7715。這3個(gè)因素是我國長租公寓發(fā)展中的主要制約因素。

原因度是評(píng)價(jià)某種因素對(duì)其它因素影響程度的指標(biāo)，分為原因因素和結(jié)果因素;原因因素：原因度為正，該因素對(duì)其它因素有影響，絕對(duì)值值越大影響程度越大;結(jié)果因素：原因度為負(fù)，該因素會(huì)受其它因素影響，絕對(duì)值越大影響程度越大。

主要原因因素有：F4，F(xiàn)3，F(xiàn)7。

相應(yīng)的原因度為：2.8265，2.2113，1.7715。

主要結(jié)果因素有：F5，F(xiàn)3，F(xiàn)6。

相應(yīng)的原因度為：-0.7189，-0.3495，-0.2602。

中心度是評(píng)價(jià)因素重要性的指標(biāo)。通過分析：政府規(guī)范監(jiān)管機(jī)制不健全、平臺(tái)搭建尚未成形和融資成本過高分值分別為2.8265，2.2113，1.7715，是制約長租公寓發(fā)展的主要因素。

4 ?相關(guān)應(yīng)對(duì)策略

通過上述分析得到的最重要的制約因素F4，平臺(tái)搭建尚未成形對(duì)于長租運(yùn)營商租賃和融資等方面造成很大困難。對(duì)于長租公寓運(yùn)營商來說，由于其融資手段單一和資金并不豐厚的特點(diǎn)，單靠租金的收益，回報(bào)率低，無法覆蓋支出，而住房租賃資產(chǎn)證券化將是其一大助力。通過發(fā)行試點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托（REITs），建立專業(yè)化的信托機(jī)構(gòu)以及聘請(qǐng)相應(yīng)的人才等舉措，將有效增加長租公寓運(yùn)營商融資手段，以充足的資金來盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)。

政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策來支持長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化和信托基金等融資手段，可以讓銀行機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融服務(wù)，向參與長租公寓的開發(fā)商提供較長期限的低息貸款，提供和闊寬長租公寓的資金鏈，并給與政策優(yōu)惠鼓勵(lì)一些有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入該市場。

雖然國家和企業(yè)已經(jīng)開始著手搭建各種平臺(tái)來促進(jìn)長租公寓的發(fā)展，但是還處于初步實(shí)驗(yàn)階段，無法有效解決現(xiàn)有問題，對(duì)于平臺(tái)搭建依然任重而道遠(yuǎn)。需要政府建立多渠道融資，鼓勵(lì)企業(yè)資產(chǎn)證券化等政策的出臺(tái)。

最后，政府監(jiān)管機(jī)制的建立和完善非常重要，它能夠規(guī)范市場，使消費(fèi)者在租賃的過程中有更加愉悅的體驗(yàn)，比如“甲醛門”事件就是政府監(jiān)管機(jī)制不完善，使得企業(yè)過分追求利益而導(dǎo)致的，造成廣大消費(fèi)者對(duì)長期公寓的滿意度下降，并對(duì)其聲譽(yù)產(chǎn)生不良影響，制約企業(yè)的發(fā)展。這些問題都需要靠政府加強(qiáng)法律強(qiáng)制力，完善長租公寓監(jiān)管管理機(jī)制，以此來監(jiān)督企業(yè)行為，使其符合規(guī)范;比如，消防部門要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的調(diào)查，使其消防檢測(cè)合格以保證安全，廈門市政府要修改和完善《廈門市房屋租賃管理辦法》，明確包租式長租公寓服務(wù)企業(yè)在包租式長租公寓業(yè)務(wù)全過程中的義務(wù)和責(zé)任。

5 ?結(jié)語

處于發(fā)展初期的長期租賃公寓面臨許多問題：資本投入產(chǎn)出比偏低，融資困難，住房銷售利潤豐厚導(dǎo)致租金收入偏低，規(guī)范機(jī)制不健全，長租公寓可持續(xù)發(fā)展的道路并不平坦。

論文在相關(guān)文獻(xiàn)提出的制約因素基礎(chǔ)上，結(jié)合廈門優(yōu)望公司進(jìn)行調(diào)研分析，得出了9個(gè)制約長租公寓發(fā)展的因素。并運(yùn)用DEMATEL模型得出制約長租公寓發(fā)展的兩個(gè)主要原因因素F4、F3和一個(gè)最重要的結(jié)果因素F7，這些因素都與政府支持有著密切的關(guān)系。

政府要完善長租公寓的頂層制度設(shè)計(jì)，增設(shè)必要的管理層級(jí)，同時(shí)應(yīng)牽頭與企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)共同研究和制定長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持計(jì)劃，政府也要逐步推動(dòng)資產(chǎn)證券化和信托基金等資產(chǎn)支持政策，以發(fā)展長期租賃公寓機(jī)構(gòu)，使得我國長租公寓能保持可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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