范曳杉

在今年的相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于國內(nèi)房價(jià)走勢(shì)分析中，都會(huì)特別標(biāo)注上一句“除深圳外”，原因無他，深圳的房價(jià)實(shí)在漲速過快，過于“鶴立雞群”。結(jié)合第六次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010到2019年，全國有12個(gè)城市的常住人口增量超過100萬人，其中深圳高居榜首，2019年常住人口較之10年前增加了301萬人。

人口增長就意味著就業(yè)和剛需，意味著經(jīng)濟(jì)的增長。而隨著未來深圳人口的繼續(xù)流入，居民收入的不斷增長，深圳的房價(jià)或許還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

這也讓我們不得不去深思一番，人口的流入流出對(duì)于房價(jià)的影響真的有那么大嗎？而如果未來我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老齡化進(jìn)程加劇，經(jīng)濟(jì)會(huì)因此受到什么影響嗎？是否又會(huì)有什么新的投資機(jī)遇由此產(chǎn)生呢？

十幾年房產(chǎn)超級(jí)牛市背后的人口城市化

從1998年房改到2005年，我國的樓市價(jià)格基本沒有漲過。而2005年過后，長達(dá)十幾年的樓市大牛市正式拉開了帷幕，其背后最重要的因素，除了居民收入的增加，還有人口城市化的原因。

以北京三環(huán)內(nèi)房價(jià)為例，均價(jià)從最初的每平米3000-4000元漲到15000-20000元，幾年時(shí)間漲了4-5倍。2009年，4萬億刺激計(jì)劃提出之后，樓市均價(jià)漲到了4萬-5萬元，又漲了2-2.5倍。2014-2015年，一線城市放開限購，房價(jià)又推升了1倍，每平米漲到了8萬-10萬元。

同樣，在不少深圳人看來，2015年的樓市也絕對(duì)是當(dāng)之無愧的大牛。“330新政”后的4月，新房成交量環(huán)比大增136.72%。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30日至4月28日的近一個(gè)月里，深圳二手房成交套數(shù)為9777套，同比大漲43.2%。當(dāng)時(shí)全市的房價(jià)跟瘋了一樣，一天一個(gè)價(jià)，漲價(jià)違約，新盤日光，成了剛需者的噩夢(mèng)。當(dāng)年的樓市簡直是“逼空式上漲”，部分區(qū)域漲幅超過40%。

據(jù)相關(guān)部門的通報(bào)口徑，深圳當(dāng)初規(guī)劃的是到2020年，人口規(guī)模是1100萬以內(nèi)。但截至2015年，深圳實(shí)際管理人口已突破2000萬。如果2015年深圳人口規(guī)劃是900萬，實(shí)際人口相當(dāng)于比規(guī)劃多了一倍多。

研究數(shù)據(jù)顯示，2010-2018年期間，人口主要向一線、二線城市流入，一、二線城市常住人口增速分別為12.14%、8.85%；三、四線城市人口增速僅為3.43%、3.46%，低于全國人口增速4.06%。而人口遷移既是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵要素。

人口的流入擴(kuò)大消費(fèi)需求，近幾年來人口凈流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、長沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅均達(dá)19%以上，而受限于控人政策，北京的社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅僅11.5%。

杭州房價(jià)曾經(jīng)是中國第一高，如今更因有阿里巴巴、?？低暤戎髽I(yè)而為世人矚目。杭州現(xiàn)在每年一萬多億的GDP，經(jīng)常被各種力量稱頌為“一線城市”或者“準(zhǔn)一線城市”。

而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年杭州市新增人口55.4萬，是全國新增人口最多的城市。實(shí)際上，杭州也是全國少數(shù)最近幾年房價(jià)依然大幅上漲的城市，其背后人口增長的因素不可忽視。

同時(shí)，也有不少二線城市堪稱寶藏，房價(jià)收入比控制得非常合適。以長沙為例，2019全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，比上年增長8.7%，而2020年一月房價(jià)同比去年僅上漲4.6%，典型的收入跑贏房價(jià)。

研究結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增加、城市化較快，是房價(jià)上漲的三大主要因素。以美國為例，二戰(zhàn)結(jié)束至次貸危機(jī)前夕，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)60年的大牛市。1946-2006年，住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價(jià)指數(shù)持續(xù)正增長，累計(jì)上漲24倍、年均增速5.4%，實(shí)際房價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲121%，核心城市的房價(jià)漲幅更高，是跑贏印鈔機(jī)的少數(shù)資產(chǎn)之一。大牛市處于人口和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、城市化較快的時(shí)代背景。

最近十幾年，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化加快，絕大多數(shù)城市居民財(cái)富因?yàn)榉績r(jià)的大漲而實(shí)現(xiàn)了暴增。以中部省會(huì)城市鄭州為例，2002年鄭州新房價(jià)格還只要一千幾百元一平米，如今已經(jīng)漲了10倍。在鄭州家有兩套住房，這十多年什么都不做，如今輕松實(shí)現(xiàn)幾百萬的身家。如果身在三四線小縣城，房價(jià)相比當(dāng)初雖然沒有大城市漲得多，但絕大多數(shù)也都漲了好幾倍。

這十幾年的房產(chǎn)大牛市，宛如一場財(cái)富盛宴，城市有房居民的財(cái)富基本都實(shí)現(xiàn)了暴增。有人總結(jié)說，這些年從東部到西部、從一線到四線、從省城到縣城，除了18線的偏遠(yuǎn)地區(qū)，幾乎全部房子都暴漲了。但是，各個(gè)地方的房價(jià)漲幅也有很大區(qū)別，越是在人口聚集的城市，房價(jià)漲幅就越大，比如北京、上海、深圳、廣州漲幅可能超過20倍，鄭州、合肥這樣的城市可能漲了10倍，三四線小城市可能漲了三五倍?？傊鞘性酱?，聚集的人口越多，房價(jià)漲幅就越大，居民財(cái)富增長就更高。

房子“白菜價(jià)”城市，人口正大量流出

凡事沒有絕對(duì)的，在全國各大城市房價(jià)暴漲的背后，還有一種像鶴崗這樣的“房子白菜價(jià)”城市，同樣也在吸引著人們的注意。這些城市的房價(jià)為什么不漲反跌？因?yàn)樗娜丝谡诖罅苛鞒觥?/p>

鶴崗這座城市，之所以會(huì)進(jìn)入我們的視線，主要是源于它走紅網(wǎng)絡(luò)的超低房價(jià)和層出不窮的買房故事。去年，鶴崗就因?yàn)閹兹f元一套的“白菜價(jià)住房”，躥紅于網(wǎng)絡(luò)，名揚(yáng)全國，這也使得不少人也動(dòng)了組團(tuán)去鶴崗買房的念頭。前段時(shí)間“3萬鶴崗買房2.2萬賣了”的小許，更是借此事在微博大刷存在感。

不止是鶴崗，這樣的房子在很多城市都出現(xiàn)。云南個(gè)舊、黑龍江伊春、甘肅玉門、廣西來賓等城市每平米均價(jià)在2000元以下的房源非常多。甚至，在去年的時(shí)候，伊春一套76平米的房子僅需6.7萬，每平米只要881元。

依舊以鶴崗為例，在2005年，城市化率是80.59%，而到了2017年，其城市化率為82.56%，這意味著在十多年的時(shí)間里，幾乎沒有什么人來鶴崗這邊定居。這其實(shí)也不難理解，年輕人留在當(dāng)?shù)卣也坏焦ぷ鳎缓猛獬龃蚬?，而老家又沒有新的發(fā)展機(jī)會(huì)，也無法吸引年輕人回到家鄉(xiāng)工作。人走了，房價(jià)焉能不跌？

上述這些城市其實(shí)都是典型的資源枯竭型城市，在此種背景下形成了惡性循環(huán)，房價(jià)也一跌再跌，甚至連5萬元買一套房的“白菜價(jià)”都出現(xiàn)了，和北上廣等城市房價(jià)形成鮮明的對(duì)比。

人口是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，充足的人口和持續(xù)的人口流入，很大程度上能表明該城市在全國和所在區(qū)域中的發(fā)展實(shí)力，對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)財(cái)政和房地產(chǎn)市場都有正向的促進(jìn)作用。而那些人口持續(xù)流出的城市，可能會(huì)面臨發(fā)展后勁不足的問題。

人，意味著財(cái)富

中國是一個(gè)擁有14億人口的大國，人口數(shù)量位居世界第一。有人，就意味著財(cái)富。

因?yàn)榭吹街袊木薮鬂摿?，提前到中國布局的世界?jí)公司，如今都品嘗到了豐收的喜悅?？系禄?987年突破重重阻力，在北京前門開了中國第一家店，開始了它在這個(gè)擁有世界最多人口的國家的發(fā)展史。如今，全國但凡有大商場的地方，幾乎都有肯德基，它的母公司百勝中國2018年收入560億，70%都是肯德基創(chuàng)造的。

早在1984年，德國大眾就進(jìn)入中國，和上海汽車集團(tuán)合作成立上海大眾汽車有限公司，隨后推出了當(dāng)時(shí)最牛的汽車桑塔納。就是因?yàn)榇蟊娺M(jìn)入中國市場早，又主打了平民車的路線，漸漸的，隨著中國的經(jīng)濟(jì)飛速增長，現(xiàn)在大眾車已經(jīng)是滿大街都是，人人都可以擁有的車型。大眾也因?yàn)檠酃獬埃嵉门铦M缽滿。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年中國休閑食品市場規(guī)模將達(dá)30000億元，中國保健食品行業(yè)市場規(guī)模將突破4500億元，飲料類零售額將達(dá)到2309億元。可以說，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)代，錯(cuò)過中國市場，就錯(cuò)過了重要的機(jī)會(huì)。

這對(duì)于任何一個(gè)消費(fèi)公司都是一個(gè)不可忽視的重要市場。因?yàn)槿丝诒姸?，中國培育了華為、騰訊、阿里、小米、聯(lián)想等世界級(jí)的公司。如果持有這些公司的股權(quán)，或者在上市初期就買了這些公司的股票，都意味著不菲的財(cái)富。

過去的40多年里，我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP總量超越德、日等西方發(fā)達(dá)國家，僅次于美國，躍居世界第二位，人均GDP也突破1萬美元大關(guān)，正式步入中等收入國家行列。

對(duì)此，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，“人口紅利”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因素。那么問題也就來了，已經(jīng)吃了幾十年的人口紅利，還能再吃多久呢？一旦人口紅利結(jié)束了，中國經(jīng)濟(jì)還能增長多久？

1963-1970年，恰好是我國的第一次嬰兒潮，每年出生接近3000萬嬰兒。下一次的出生高峰，就是他們這一代相對(duì)應(yīng)下一代人口的出生，俗稱為回聲潮，時(shí)間集中在1985-1989年，每年出生人口2500萬。

而自1990年之后，中國的人口出生開始逐漸走下坡，持續(xù)在1500萬左右，雖然近年國家放開二胎限制，但是也僅僅造就了2年的小高峰，達(dá)到了1780萬，接著又開始在1500萬左右徘徊。少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對(duì)較輕，便創(chuàng)造了有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人口條件，從而形成高儲(chǔ)蓄和高投資的宏觀經(jīng)濟(jì)格局。在改革開放的前40年間，憑借人口轉(zhuǎn)變后的豐富人口紅利，我國發(fā)揮了廉價(jià)勞動(dòng)力的比較優(yōu)勢(shì)，融入國際分工，創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)增長奇跡。

近20年來，中國人口增長率逐年下降，平均增長率為0.5%左右，遠(yuǎn)低于世界平均水平。而中國的人口出生率也是呈現(xiàn)著下降趨勢(shì)，這也說明中國人口中新鮮血液注入后勁不足。

早在多年之前，李克強(qiáng)總理就曾直言：“中國過去30年取得的巨大成就，很大程度上是靠‘人口紅利，也就是中國人的勤勞?！?/p>

他說：“但如今的中國已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家，勞動(dòng)力成本也在不斷提高，再持續(xù)依靠‘人口紅利可能難以為繼。說到底，要保持中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，越過中等收入陷阱，還是要最大限度釋放‘人才的‘紅利?！?/p>

教育部公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年應(yīng)屆高校畢業(yè)生達(dá)到874萬。據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年，我國大專及以上受教育程度的勞動(dòng)力規(guī)模將達(dá)3億，占全部勞動(dòng)年齡人口的三分之一，這一數(shù)字到2050年將達(dá)5億。這意味著，我國未來將擁有全球最大規(guī)模受過高等教育的勞動(dòng)者群體。

高素質(zhì)的人口將推動(dòng)中國“第二次人口紅利”，這其中，又蘊(yùn)含多少投資機(jī)會(huì)？

人口老齡化之后的投資理財(cái)

當(dāng)然，中國目前也面臨巨大的問題——人口老齡化。

相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，截至2025年中國老年人口或?qū)⑦_(dá)到 2.8億，占總?cè)丝诘?8.47%；2050年達(dá)到4.12億，占總?cè)丝诘?7.43%。如此龐大數(shù)量的老齡人口，除了會(huì)影響房地產(chǎn)市場，也必然會(huì)對(duì)未來的投資市場產(chǎn)生影響。

《金融時(shí)報(bào)》指出，人口老齡化的趨勢(shì)必然會(huì)促使居民提高對(duì)保險(xiǎn)的要求。而對(duì)于大多數(shù)人來說，養(yǎng)老相關(guān)的保險(xiǎn)就是“五險(xiǎn)一金”，但是，僅靠養(yǎng)老金，你的晚年生活真的夠花嗎？“五險(xiǎn)一金”足夠支撐一個(gè)完整的養(yǎng)老體系嗎？顯然不能。

東方紅資管提出，一個(gè)成熟的養(yǎng)老體系包括3個(gè)部分：國家社會(huì)養(yǎng)老金、企業(yè)年金、個(gè)人商業(yè)養(yǎng)老金。除了前兩者是來自國家、企業(yè)的福利政策之外，最后一項(xiàng)也是有著無可取代的好處和投資價(jià)值。

東興證券近期的研報(bào)中指出，老齡化的加劇也會(huì)促使人們愈發(fā)地注重健康和養(yǎng)生，特別是老年人生病和受傷的概率，也會(huì)隨著體質(zhì)的衰老而增大，醫(yī)療、醫(yī)藥等領(lǐng)域也將會(huì)是一個(gè)值得關(guān)注的投資。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1978年以來，我國的醫(yī)藥行業(yè)一直都處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。1992年至2002年日經(jīng)指數(shù)下跌25.6%，而同期的醫(yī)藥指數(shù)則上漲92%。2004年12月31日至2019年7月17日，在中證全指的10個(gè)一級(jí)行業(yè)中，全指醫(yī)藥排在第2位，累計(jì)漲幅達(dá)到815%。

在人口老齡化不斷加深的背景之下，醫(yī)療指數(shù)更是兼具了防御和成長的雙重屬性，而在A股市場上，醫(yī)藥也是個(gè)具備長期成長潛力，在投資市場上受到重視的突出行業(yè)。

相關(guān)人士也指出，盡管醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展前景被看好，但對(duì)于普通投資者來說，研究醫(yī)療個(gè)股卻并不是什么簡單的事情。畢竟，醫(yī)療健康行業(yè)自帶知識(shí)晦澀難懂的天然壁壘，與其胡亂摸索，不如選擇投資一些醫(yī)療衛(wèi)生類的基金。

除此之外，光大證券在借鑒日本市場經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，人口老齡化必然會(huì)形成一個(gè)養(yǎng)老體系，凡是與養(yǎng)老沾上關(guān)系的產(chǎn)業(yè)也毫無疑問會(huì)煥發(fā)新的商機(jī)，比如養(yǎng)老院、老人護(hù)理、老年保健、輪椅、拐杖等行業(yè)和產(chǎn)品，其相關(guān)投資也將迎來黃金發(fā)展期。