金巖石

預(yù)計(jì)在這“三大戰(zhàn)役”之后，將發(fā)生又一次人口大遷徙，長(zhǎng)三角和珠三角目前人口凈流入的城市，人口繼續(xù)流入，核心區(qū)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，其中富人區(qū)的房?jī)r(jià)甚至可能翻番。

2018年底，中國(guó)房地產(chǎn)總市值超過(guò)450萬(wàn)億元，折算成美元，約等于美國(guó)、歐盟和日本三大經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)總值之和。若把中國(guó)城市核心區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房也估算在內(nèi)，應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)了500萬(wàn)億元！對(duì)于成熟國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)變量，黃奇帆先生總結(jié)了“五個(gè)1”：如果國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為1，廣義貨幣量（M2）、房地產(chǎn)總值、股票市場(chǎng)總市值及國(guó)家債務(wù)總值也大致為1。新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)總值、股市總市值和廣義貨幣量會(huì)高于1，但不會(huì)長(zhǎng)期保持在5倍之上。如果未來(lái)5～10年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到150萬(wàn)億元，房產(chǎn)、股市和廣義貨幣3大宏觀經(jīng)濟(jì)總量都應(yīng)該在200萬(wàn)億～300萬(wàn)億元區(qū)間。

房地產(chǎn)背后的趨勢(shì)是經(jīng)濟(jì)的城市化和財(cái)富的貨幣化，伴隨著人口與貨幣在增長(zhǎng)中集聚，最終決定不同城市房產(chǎn)價(jià)格水平的是空間價(jià)值，即空間的貨幣化溢價(jià)。有限空間中的財(cái)富、資源和機(jī)會(huì)，是空間溢價(jià)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。所以我說(shuō)，在房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率之外，影響房地產(chǎn)價(jià)值的第三公式為：?jiǎn)挝豢臻g的人口/財(cái)富比。土地溢價(jià)主要取決于基礎(chǔ)設(shè)施投資，房產(chǎn)溢價(jià)主要取決于建筑成本（包含勞動(dòng)力），空間溢價(jià)則主要取決于財(cái)富增值及未來(lái)財(cái)富的增長(zhǎng)預(yù)期。有限空間的財(cái)富及其增值的預(yù)期，只能通過(guò)交易市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)，所以資產(chǎn)和交易是一物兩面，沒(méi)有交易市場(chǎng)就沒(méi)有資產(chǎn)價(jià)值。

500萬(wàn)億元的房地產(chǎn)總值是一個(gè)“超級(jí)泡沫”，但如我在2010年博鰲論壇上所言，超級(jí)貨幣必然驅(qū)動(dòng)超級(jí)房?jī)r(jià)！相對(duì)于目前220多萬(wàn)億元的廣義貨幣及其增長(zhǎng)而言，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫還是“合理”的，所以會(huì)在發(fā)展中自行消逝。中國(guó)的城市化已經(jīng)基本完成了，每個(gè)城市都有三類(lèi)人口：戶(hù)籍人口，常住人口和流動(dòng)人口。決定城市房?jī)r(jià)的是流動(dòng)人口，如今人口凈流入的城市已減少到20個(gè)以?xún)?nèi)。

如果用解放戰(zhàn)爭(zhēng)的三大戰(zhàn)役來(lái)比喻中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由北向南，遼沈戰(zhàn)役已經(jīng)結(jié)束，東北三大中心城市的均價(jià)跌破每平方米1萬(wàn)元;平津戰(zhàn)役剛剛開(kāi)始，環(huán)京樓市腰斬，天津均價(jià)即將跌破每平方米2萬(wàn)元;淮海戰(zhàn)役即將發(fā)動(dòng)，如華北有北京，淮海有南京，其余城鎮(zhèn)相繼“淪陷”。預(yù)計(jì)在這“三大戰(zhàn)役”之后，將發(fā)生又一次人口大遷徙，長(zhǎng)三角和珠三角目前人口凈流入的城市，人口繼續(xù)流入，核心區(qū)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，其中富人區(qū)的房?jī)r(jià)甚至可能翻番。

在城市化基本完成的階段，房地產(chǎn)保值增值的定律是中心價(jià)值論。金融中心、中心城市和城市中心，此外還有一類(lèi)城市的房?jī)r(jià)會(huì)大幅度飆升，那就是科技創(chuàng)新城市。一般說(shuō)來(lái)，科技創(chuàng)新城市會(huì)對(duì)標(biāo)美國(guó)硅谷，毗鄰區(qū)域金融中心。

硅谷型科技中心區(qū)域有三大特征，其一是基礎(chǔ)研究密集（大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)集聚），其二是基礎(chǔ)應(yīng)用研究開(kāi)發(fā)集聚（大公司），其三是股權(quán)投資機(jī)構(gòu)活躍（PE/VC）。因?yàn)楝F(xiàn)代企業(yè)是以上市公司為代表的，上市前有估值，上市后有市值。如美國(guó)加州的硅谷地區(qū)，每周有10家以上公司開(kāi)業(yè)，每周有1家以上公司上市。過(guò)去50年財(cái)富增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)說(shuō)明，三分之二以上的新增財(cái)富來(lái)自于投資，三分之二以上的新增富豪是白手起家的創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)者中的三分之二以上都有貴人相助，而創(chuàng)業(yè)者的“貴人”就是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新時(shí)代的投資人群體。