徐康 李錦生

摘要：文章選取我國13個省市2013～2017年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，使用DEA模型和Malmquist指數(shù)法測算出各省市綜合效率、技術(shù)效率、規(guī)模效率及全要素生產(chǎn)率，發(fā)現(xiàn)樣本省市房地產(chǎn)行業(yè)效率水平普遍較高，房地產(chǎn)行業(yè)效率變化模式不同且具有顯著的波動性，全要素生產(chǎn)率的提高主要依賴于技術(shù)進(jìn)步。最后依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)效率變化和效率大小將13省市劃分為四種類型，分析在每一種類型下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征，從而做出各地是否有轉(zhuǎn)變其支柱性產(chǎn)業(yè)的可能性研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);支柱性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變;DEA模型;Malmquist指數(shù)法

一、引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體而言發(fā)展較為迅猛，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國大部分省份支柱性產(chǎn)業(yè)，其對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不容小覷。房地產(chǎn)不僅可以推動當(dāng)?shù)赝恋睾头课葙Y源的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營及管理等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展，以避免資源閑置造成浪費，而且還會推動中間產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如鋼鐵、化工、玻璃及水泥行業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)碳ぎ?dāng)?shù)啬茉葱袠I(yè)發(fā)展如電力、煤炭、石油及天然氣等。從這一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)業(yè)會帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長。但是一個地區(qū)或國家的經(jīng)濟(jì)要獲得持續(xù)、健康發(fā)展，依賴于房地產(chǎn)業(yè)是不可能的，美國爆發(fā)的次貸危機(jī)以及日本房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的破滅已充分說明這一點。況且我國目前正在實施中國2025發(fā)展戰(zhàn)略，如果還是單純依靠房地產(chǎn)行業(yè)帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不可能轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)就無從談起，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級最終只會是一紙空文。

由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況差異、房地產(chǎn)行業(yè)的效率區(qū)別，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會對地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同的效應(yīng)，可否繼續(xù)將房地產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)不應(yīng)一概而論。因此本文結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況：通過實證研究13個省市房地產(chǎn)業(yè)的效率水平，分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否仍具有經(jīng)濟(jì)增長的支柱地位屬性，是否可以繼續(xù)作為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，避免貽誤轉(zhuǎn)型發(fā)展時機(jī)，為保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快可持續(xù)發(fā)展提供政策參考。

二、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

（一）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

我國學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)效率研究普遍較為關(guān)注，但有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的研究文獻(xiàn)大多數(shù)聚焦于房地產(chǎn)投資的微觀主體，并且為了考慮數(shù)據(jù)的可獲得而選擇上市公司作為研究對象。如，楊飛（2012）分析限購政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響主要通過托賓Q和利潤率兩個指標(biāo)進(jìn)行研究：對于西部房地產(chǎn)行業(yè)效率水平的研究，李斌（2007）選取24家房地產(chǎn)企業(yè)分析2015年發(fā)展情況，而唐曉華和邱煜（2013）卻只選取13家房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象。柳力超（2015）通過使用DEA—Tobit模型研究房地產(chǎn)投資效率在各省之間的差距，實證研究發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)效率較高，經(jīng)濟(jì)水平和行業(yè)發(fā)展水平會影響效率。羅邁（2014）通過選取我國35個大中城市作為研究對象從經(jīng)濟(jì)適用房和土地供給角度分析房地產(chǎn)行業(yè)效率情況，得出我國房地產(chǎn)行業(yè)投入效率水平普遍較低，且大多數(shù)城市房地產(chǎn)行業(yè)是無效率的。

（二）國外文獻(xiàn)綜述

Coulson從土地的供求機(jī)制出發(fā)研究了土地市場三種典型模式與房地產(chǎn)行業(yè)的互動關(guān)系，分析結(jié)果表明閑置與過度需求模式能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場的運行。R.Amot所得出的結(jié)論卻有些不同，他的結(jié)論是市場均衡的假設(shè)條件發(fā)生變化后，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部投入產(chǎn)出效率也將發(fā)生變化。J.M.Quigley選取41個城市作為樣本，分析了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，研究結(jié)果得出每年開工數(shù)量和房屋空置率會影響房地產(chǎn)市場的運行，并提出了住宅選址、城市住宅供需等理論。

本文在查閱有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)效率研究的文獻(xiàn)后，結(jié)合我國實際國情選取可以代表房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的投入產(chǎn)出指標(biāo)，通過采用DEA模型和Malmquist指數(shù)法實證分析2013～2017年13省市的效率大小以及效率每年變動情況，并將這些省市效率大小與效率變化情況進(jìn)行對比分析，討論各省份房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征以及接下來的發(fā)展戰(zhàn)略，為各省市轉(zhuǎn)變支柱性房地產(chǎn)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級提供參考依據(jù)。

三、研究設(shè)計

（一）研究方法

1. 數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（data envelopment analysis，DEA）是基于多項投入指標(biāo)與產(chǎn)出指標(biāo)，采用線性規(guī)劃的方法對具有同類型可比單位進(jìn)行相對有效性研究的數(shù)量分析方法。DEA方法是美國著名運籌學(xué)家A.Charnes和W.W.Cooper在1978年首次提出，迄今為止DEA模型在各行各業(yè)效率的評價與分析中得到充分的運用。

2. 曼奎斯特指數(shù)模型（Malmquist index）最初是由Malmquist在1953年提出，Caves、Christensen和Diewert在1982年將Malmquist指數(shù)模型應(yīng)用于生產(chǎn)效率變化的測算和分析中，這一分析工具在當(dāng)時的學(xué)術(shù)界引發(fā)極大的反響，但在隨后較長的一段時間內(nèi)，有關(guān)該模型的實證分析卻并不多見。一直到1994年，RolfFare等人將這一理論的非線性規(guī)劃法與數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法理論相結(jié)合，這才使得Malmquist指數(shù)模型再一次煥發(fā)生機(jī)。

（二）研究對象

本文選取13個省市作為樣本研究對象，所選省市為全國GDP排名前13的省市。樣本選取主要有如下考慮：第一，這些區(qū)域在全國政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會活動中居于重要地位，它們的綜合實力以及空間輻射帶動力在全國范圍內(nèi)都是領(lǐng)先的;第二，樣本省市基本分布在不同的區(qū)域環(huán)境中，也具有一定的代表性;第三，這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平較高，具有一定的可比性;第四，這些區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計較為完備，易于獲取從而便于研究。

（三）指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)來源

考慮到投入產(chǎn)出指標(biāo)的選取與效率評價準(zhǔn)確性密切相關(guān)，因此嚴(yán)格遵循指標(biāo)選取的科學(xué)性、可行性、代表性、一致性原則，同時還需考慮到數(shù)據(jù)獲取的難易程度和可信度。產(chǎn)出指標(biāo)選?。悍康禺a(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入、房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值，投入指標(biāo)選取：以房地產(chǎn)業(yè)年末從業(yè)人員數(shù)作為勞動力資本投入、以國內(nèi)貸款作為房地產(chǎn)業(yè)資金投入、以房地產(chǎn)購置土地面積作為房地產(chǎn)業(yè)土地資本投入。本文所選擇指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)來源于各省市的統(tǒng)計年鑒以及國家統(tǒng)計局官網(wǎng)所公布的數(shù)據(jù)。

四、實證結(jié)果分析

（一）各省市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展效率分析

本文所得到的綜合效率是指房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)資源的投入與其產(chǎn)出之間的比例關(guān)系，采用DEA模型對2013～2017年13個省市的投入產(chǎn)出指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，結(jié)果如表1所示。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)效率的準(zhǔn)確性，排除偶然因素對其影響，采用各年份房地產(chǎn)行業(yè)總效率的平均值作為排名并加以分析。從各省市的效率排名中，可以看出江蘇、廣東、上海、以及河北這四個省市房地產(chǎn)平均綜合效率均為1，排名并列第一，達(dá)到了最優(yōu)狀態(tài)。浙江、山東、河南、安徽這四個省房地產(chǎn)平均綜合效率均分布于（0.9，1）的區(qū)間內(nèi)，處于較為有效狀態(tài)。四川和福建這兩個省份綜合效率處于0.8至0.9之間，處于良好狀態(tài)，其他省市則處于無效率狀態(tài)。

如圖1所示，根據(jù)測算出的五年平均技術(shù)效率值與規(guī)模效率值，以0.9作為效率值的臨界點將樣本省市歸納為四種類型。技術(shù)效率主導(dǎo)的樣本省市有江蘇、廣東、浙江、上海及河北，這類省市處于技術(shù)效率前緣。規(guī)模效率主導(dǎo)的樣本省市有江蘇、廣東、上海及河北，這類省市處于規(guī)模效率前緣。江蘇、浙江、上海、廣東等八個樣本省市處于技術(shù)效率和規(guī)模效率都較好的狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平較高。大部分省市的規(guī)模效率還未達(dá)到有效率狀態(tài)，因此這類省市應(yīng)加大對本地區(qū)房地產(chǎn)資源的投入，從而盡快達(dá)到資源的合理配置。而對于那些技術(shù)效率還未達(dá)到有效狀態(tài)的省市，應(yīng)提高房地產(chǎn)行業(yè)運營管理能力，努力通過迅捷的信息體系與擁有先進(jìn)房地產(chǎn)技術(shù)水平的區(qū)域增強(qiáng)交流，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和大數(shù)據(jù)提高房地產(chǎn)業(yè)管理水平。

（二）各省市房地產(chǎn)行業(yè)全要素生產(chǎn)率分析

房地產(chǎn)行業(yè)效率演化特征。表2和表3展示Malmquist指數(shù)模型對樣本省市全要素生產(chǎn)率的分析結(jié)果?？傮w看來，13個樣本省市的平均房地產(chǎn)行業(yè)效率表現(xiàn)出波動性變化，2014～2015年波動幅度最大，房地產(chǎn)行業(yè)年平均增長率為7%。從表2可看出技術(shù)進(jìn)步平均增長率7.2%，技術(shù)效率變化、純技術(shù)效率變化以及規(guī)模效率變化增長幅度較小。

對于省市類型的劃分。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)綜合效率和全要素生產(chǎn)率將房地產(chǎn)區(qū)域效率劃分為四種類型，橫軸代表房地產(chǎn)業(yè)效率大小，縱軸代表房地產(chǎn)業(yè)效率變動情況。由表1可知區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)效率的平均值為0.916，以此作為橫坐標(biāo)效率大小的臨界值。房地產(chǎn)業(yè)效率值大于1表示效率提高，但若效率值小于1，則表示效率下降，因此以1作為縱坐標(biāo)效率變動的臨界值。將樣本省市按房地產(chǎn)行業(yè)效率狀態(tài)分為四種類型，如圖2表示。

第一種類型：房地產(chǎn)業(yè)效率高，銷量增長快。位于第一種類型的省市具有綜合效率較高，效率增長較快的特征，該類省市房地產(chǎn)行業(yè)擁有較好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展活力。這些區(qū)域應(yīng)當(dāng)繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并注重產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級，提高房地產(chǎn)行業(yè)資源利用效率，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型。

第二種類型：房地產(chǎn)效率低，效率增長快。位于該類型的區(qū)域有湖北、湖南、福建、四川及北京，具有綜合效率低，但房地產(chǎn)效率增長速度快的特征，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可給當(dāng)?shù)貛砹己玫慕?jīng)濟(jì)效益。其中北京和湖南的房地產(chǎn)行業(yè)效率最低，但這兩地區(qū)卻有本質(zhì)的不同。北京房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)在全國來說也是居于領(lǐng)先地位，對于出現(xiàn)綜合效率低情況的分析，可與其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為相似的上海進(jìn)行對比。通過比較兩者投入產(chǎn)出指標(biāo)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)行業(yè)在人力資本、土地資本以及資金投入上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海的投入力度，但北京房地產(chǎn)行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入與總產(chǎn)值卻與上海的產(chǎn)出數(shù)值相當(dāng)，說明北京雖然技術(shù)水平較高，但北京資源配置不合理，造成資源效率失衡，無法將原本應(yīng)投入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的資源合理配置，從而無法優(yōu)化北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的更高效轉(zhuǎn)型升級。但湖南卻并非如此，湖南的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與其他省市相比較為薄弱，房地產(chǎn)行業(yè)的投入和收益都較少，此類區(qū)域在發(fā)展過程中要不斷提高管理水平，合理配置房地產(chǎn)行業(yè)資源，探索潛在的房地產(chǎn)行業(yè)市場價值，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出效率的優(yōu)化。

第三種類型：房地產(chǎn)行業(yè)效率低，效率增長緩慢。本文所研究的樣本省市沒有處于該類型之下的區(qū)域，所以不做過多的分析。

第四種類型：房地產(chǎn)行業(yè)效率高，增長速度較慢，目前來說是比較好的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，該區(qū)域不必再將過多的資源投入到房地產(chǎn)行業(yè)，畢竟真正能夠推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的還是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在所研究的一些省市中，安徽目前達(dá)到這樣一個狀態(tài)，因此安徽應(yīng)將今后的發(fā)展重點轉(zhuǎn)移到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為替代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的新引擎。

五、結(jié)論

本文通過DEA模型測算13個省市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)效率，經(jīng)實證研究發(fā)現(xiàn)：第一，在所測算的大部分省市中房地產(chǎn)行業(yè)效率水平整體較高;第二，江蘇、浙江及上海等沿海區(qū)域技術(shù)效率和規(guī)模效率都處于效率前緣，此類省市擁有較好的地理優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢;第三，通過Malmquist指數(shù)法測算樣本省市全要素生產(chǎn)率，可將其劃分為四種類型，大部分省市屬于效率高增長快以及效率低增長快兩大類型。

（一）高效率、高增長效率模式

對于該種模式下的房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)效率較高，同時行業(yè)增長效率也很高，是一種較好的房地產(chǎn)發(fā)展模式，對于擁有這種房地產(chǎn)行業(yè)效率的區(qū)域，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展有更多選擇的可能。選擇一是繼續(xù)以房地產(chǎn)業(yè)作為本區(qū)域的支柱性產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但其結(jié)果可能會變成第二個“北京”，由于區(qū)域資源過度投放到房地產(chǎn)行業(yè)，造成資源效率失衡，無法將原本應(yīng)投入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的資源合理配置，從而無法優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的更高效轉(zhuǎn)型升級。選擇二是將房地產(chǎn)的投入和產(chǎn)出規(guī)模維持當(dāng)前效率水平，將其他社會資源逐步向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)較依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐漸向以技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)及知識密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、長效發(fā)展。

（二）低效率、高增長效率模式

對于該種模式下的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)效率較低，但增長效率卻較高，是潛力型房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可給當(dāng)?shù)貛砹己玫慕?jīng)濟(jì)效益。因此對于此模式下的房地產(chǎn)行業(yè)，本文提出以下建議：第一，提高房地產(chǎn)行業(yè)管理水平。加大對房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀人才的培養(yǎng)，優(yōu)化人力資源的結(jié)構(gòu)，采取先進(jìn)的管理方法，培育具有國際競爭力的大型房地產(chǎn)企業(yè)。第二，加大對房地產(chǎn)行業(yè)資源投入力度，以房地產(chǎn)行業(yè)帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)具有綜合性特征，可直接帶動鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、家具行業(yè)以及電器、建筑等行業(yè)，間接帶動的行業(yè)甚至幾乎可囊括所有行業(yè)，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通便利性等方面加大房地產(chǎn)業(yè)的投資，實現(xiàn)更大的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出。第三，提高技術(shù)效率，應(yīng)積極加強(qiáng)與國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)或者國際發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)交流活動，努力學(xué)習(xí)先進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)技術(shù)，提高資源利用效率，避免資源不必要的浪費，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

從上述實證分析結(jié)果可看出，高效率、高增長的房地產(chǎn)行業(yè)省市已經(jīng)具備實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的條件，因此只需要維持本區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的資源投入，不可盲目過度的將資源大量投入房地產(chǎn)業(yè)，可將過剩資源投入戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，從粗放型經(jīng)濟(jì)向集約型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而低效率、高增長房地產(chǎn)行業(yè)省市可繼續(xù)以房地產(chǎn)行業(yè)作為本區(qū)域的支柱性產(chǎn)業(yè)，從而帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，等到房地產(chǎn)行業(yè)效率達(dá)到有效狀態(tài)時，這些區(qū)域有了一定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。從而會使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型更加順利。同時并不建議高效率、高增長效率房地產(chǎn)行業(yè)省市繼續(xù)加大技術(shù)投入以及規(guī)模投入，這樣不僅會使其他區(qū)域缺失部分優(yōu)質(zhì)發(fā)展人才，不利于其他省份經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更會阻礙其他省份從傳統(tǒng)粗放型經(jīng)濟(jì)向集約型經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加劇各省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。

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（作者單位：江蘇師范大學(xué)商學(xué)院）