符德友

摘要：近幾年來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列的調(diào)控政策，加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，同時行業(yè)競爭也越來越激烈，各個房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小及專業(yè)管理能力也參差不齊，從而不可避免地會產(chǎn)生各種經(jīng)營風險和財務風險。文章對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點進行闡述，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務風險;風險防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個獨特的行業(yè)，其財務風險除了具有一般企業(yè)所共有的特性，如客觀性、全面性、不確定性等，還具有其獨有的特征，主要包括以下三個方面。

第一、國家的宏觀調(diào)控政策，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的發(fā)生。國家的每一輪宏觀調(diào)控都有其深層次的原因，當房地產(chǎn)投資過熱，房價上漲過快時，國家就會出臺抑制政策，如限購、限售、限貸政策等;當房市低迷時，國家就會出臺刺激鼓勵政策，如降低首付比例、貸款利率優(yōu)惠政策等。這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常大，若不能及時采取有效措施來應對，就會形成巨大的財務風險。

第二、項目投資規(guī)模大，所需周轉(zhuǎn)資金多，會給企業(yè)帶來巨大的融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品是不動產(chǎn)，其開發(fā)成本本身就很高，所需投入資金就大。大多數(shù)房企的自有資金是有限的，一般都不會超過投資總額的30%，其余的開發(fā)資金除了預售資金外，均依靠外部融資。由于多數(shù)小型房企的融資條件有限，能融到的資金成本會相當高，這就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的財務風險。

第三、項目開發(fā)周期長，容易產(chǎn)生財務風險。房地產(chǎn)項目從取得土地到竣工交付一般要經(jīng)過很長的周期，開發(fā)規(guī)模大的項目可能要七八年時間，開發(fā)周期越長，不確定性因素就越多，如政策的變化、市場的變化、消費者的購房偏好變化等，就越容易產(chǎn)生各種風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范存在的主要問題

（一）對國家宏觀政策和市場發(fā)展變化缺乏前瞻性

房地產(chǎn)企業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展具有積極的指導意義。同時房地產(chǎn)企業(yè)也必然會受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響。近年來，國家相繼出臺了對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如限購、限售、限貸、培育租賃市場以及貸款利率調(diào)整、土地供給等政策，這就會導致部分地區(qū)房價出現(xiàn)波動，銷售出現(xiàn)下滑，資金運作不流暢，從而加大財務風險的發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的決策層要有政策的前瞻性，及時采取應對策略。除了一些大型房企有專門的政策研究部門，很多中小企業(yè)都是滯后的。

（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)通過融資方式所籌集的資金與所有者投入的資金之間的比例關(guān)系。房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大，動輒數(shù)億、數(shù)十億，這些資金主要來源于所有者投入的資金、金融機構(gòu)的貸款、其他企業(yè)借款、開發(fā)產(chǎn)品的銷售款，以及施工方、供貨商的墊資等。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率會高于其他企業(yè)，正常在70%左右，有些房企的負債率高達80%～90%。但所有者投入的自有資金比例通常不超過30%，而且因為國家政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)拿到銀行的項目開發(fā)貸相當困難，有超過50%均來自于非銀行金融機構(gòu)貸款和民間高利貸，資金成本相當高，企業(yè)一旦銷售業(yè)績下滑，資金回籠慢，就很容易出現(xiàn)難以支付到期本息的窘境。當然，適當負債有利于企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模，提高市場競爭力，增加財務杠桿，減低企業(yè)綜合資金成本，同時利息還有抵稅效應，但過多的負債會加劇企業(yè)的財務風險。

（三）融資渠道和融資方式單一

隨著金融改革深化和資本市場發(fā)展完善，企業(yè)的融資渠道和融資方式呈現(xiàn)出了多元化。融資渠道有國家財政資金、金融機構(gòu)信貸資金、個人閑置資金、企業(yè)自有資金、境外資金等。融資方式有內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債務融資和銷售資產(chǎn)融資。股權(quán)融資主要包括吸收其他法人單位或個人的投資、發(fā)行股票等。債務融資主要包括銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃等。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有權(quán)衡各種融資渠道和融資方式的利弊，只要能融入資金，解決項目發(fā)展的燃眉之急，管它來源于哪里和多高的利息。且由于小型房地產(chǎn)企業(yè)本身融資條件有限，其融資渠道和融資方式主要來自于小貸公司和民間高利貸。這樣很容易使企業(yè)陷入不能按時償還到期本息的困境，同時也降低了投資者的收益水平。

（四）企業(yè)財務風險管理制度不健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)對財務風險的管理和控制缺乏完善的制度，有些企業(yè)雖然有制度，但只是流于形式，沒有審計監(jiān)督機制。相關(guān)的財務風險管理體制、財務風險識別方法、如何進行財務風險控制以及財務風險的內(nèi)部監(jiān)督與評估等均不夠完善。很多財務風險控制制度都側(cè)重于事后控制，而對于事前控制和事中控制的重視程度不夠，沒有真正達到預防和控制財務風險的目的。

（五）預算管理不完善

房地產(chǎn)企業(yè)因其投資規(guī)模大、回報高，項目的投資回收周期長，資金占用時間長數(shù)量大，受國家政策的不可控風險制約，這些特性就決定了房地產(chǎn)企業(yè)做好預算管理的必要性。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是小型房企根本沒有周密的開發(fā)計劃和詳細的項目預算，如開發(fā)建設(shè)進度、銷售節(jié)點、資金回籠計劃、工程款支付計劃、目標利潤等，這極有可能導致企業(yè)在項目開發(fā)過程中盲目決策，資金鏈容易斷裂。有時為了趕工期、搶進度，經(jīng)常是邊改圖紙邊施工，導致設(shè)計概算突破概算指標、施工圖預算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠遠突破施工圖預算。這就會造成企業(yè)的開發(fā)成本和開發(fā)費用得不到合理的控制，引發(fā)企業(yè)財務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務風險防范的措施

（一）研究國家政策導向，并積極關(guān)注國家政策變化

國家每出臺一項房地產(chǎn)政策都有它的背景，跟國際、國內(nèi)形勢息息相關(guān)，如其他國家的房地產(chǎn)市場情況，國內(nèi)的經(jīng)濟基本面、房價走勢等等。國家對房地產(chǎn)行業(yè)制定的政策也正反映了國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)度以及發(fā)展趨勢。所以房地產(chǎn)企業(yè)應積極關(guān)注國家政策的變化，從政策的導向來分析房地產(chǎn)行業(yè)的走向以及對房地產(chǎn)市場帶來的影響，分析對企業(yè)帶來的是機遇還是挑戰(zhàn)，從而采取措施調(diào)整投資、融資、經(jīng)營等戰(zhàn)略，積極應對，增加收益降低風險。

（二）做好市場調(diào)研，進行充分的可行性分析

一是根據(jù)國家政策導向，對可以投資于哪些項目進行研究。如我國近年來對養(yǎng)老、旅游、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)予以高度關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)可適時把重點放在養(yǎng)老、旅游、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)的投資上面。

二是投資方向確定下來后，就要成立專門的調(diào)研團隊進行市場調(diào)研。從宏觀環(huán)境、城市房地產(chǎn)市場需求狀況、消費者購買行為、城市房地產(chǎn)供應狀況、項目中長期主要競爭者等方面做好周密的調(diào)研，并出具可行性研究報告。

經(jīng)過這樣的市場調(diào)研可以有效避免盲目跟風的情況發(fā)生。同時，在項目投資前進行投資風險的調(diào)研和相對準確的項目預測和預算，有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出科學合理的投資決策。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使融資渠道多元化

資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化從狹義上講是指債務融資與權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從廣義上講資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化除包括債務融資與權(quán)益融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化外，還包括內(nèi)部融資與外部融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;短期融資與長期融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)適度的負債經(jīng)營，可以達到抵稅效應，增加收益，提高企業(yè)價值。但過度負債經(jīng)營，可能會出現(xiàn)到期不能償還巨額的本金和利息，而導致財務風險增加。房地產(chǎn)企業(yè)本身投資規(guī)模大，資金需要量大，若房地產(chǎn)企業(yè)處于成交量萎縮、貨幣政策緊縮時，資金壓力就會變得很大，財務風險會加劇，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強資金的管理，制定科學合理的資本結(jié)構(gòu)。

首先要提高權(quán)益性資金比例，降低債務資金占比。如吸收法人單位或個人的直接投資，引入戰(zhàn)略投資者;上市公司還可通過發(fā)行股票（配股和定向增發(fā)）來進行權(quán)益融資。

其次通過制定嚴格的銷售回款制度，加快銷售資金的回流，同時在合理期限內(nèi)推遲各種工程款、材料款等應付款項的支付，通過內(nèi)部挖潛，減低外部融資的數(shù)量。

第三，適當提高長期借款比率。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的債務結(jié)構(gòu)在期限上呈現(xiàn)短期化，長期負債率過低，其資金鏈十分脆弱，一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，使得企業(yè)經(jīng)營受挫，企業(yè)就會面臨財務危機。

第四，做好現(xiàn)金流量預算。根據(jù)項目預算，編制現(xiàn)金流量預算;根據(jù)資金缺口，合理選擇融資渠道和融資方式;對現(xiàn)金作出合理的安排，保持現(xiàn)金的流動性，提高現(xiàn)金的盈利能力，降低財務風險的發(fā)生。

（四）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，建立財務風險管理體系

企業(yè)內(nèi)部控制是對企業(yè)的人、財、物以及各項經(jīng)營活動實行有效監(jiān)管的過程。建立和實施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，有助于提升企業(yè)內(nèi)部管理水平和風險防范能力。建立內(nèi)部控制制度必須要遵循全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應性原則和成本效益原則。建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，可以從以下幾方面著手。

首先，要建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，并結(jié)合公司具體經(jīng)營情況和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機構(gòu)，明確職責權(quán)限，將權(quán)利與責任落實到各責任單位與個人。

其次，梳理公司各項經(jīng)營業(yè)務事項，并針對具體業(yè)務和事項建立標準的業(yè)務流程進行控制，將關(guān)鍵控制點落實到位。如銷售業(yè)務、采購業(yè)務、招標業(yè)務、資金活動以及合同管理等業(yè)務，要抓住關(guān)鍵控制點并采取相應的控制措施，防止和減少財務風險的發(fā)生。

最后，企業(yè)的監(jiān)管部門要定期對內(nèi)部控制的有效性進行全面評價、形成評價結(jié)論、出具評價報告;還要聘請會計師事務所對內(nèi)部控制進行審計。從而對內(nèi)部控制的各項缺陷進行整改和優(yōu)化。

（五）加強財務預算管理，降低企業(yè)財務風險

預算管理是企業(yè)各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后的全過程管理。房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理應以現(xiàn)金流預算為基礎(chǔ)，以工程項目預算為核心，以工程形象進度為節(jié)點。

房地產(chǎn)企業(yè)應在取得項目后根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)計劃，進行一系列的估算、概算和預算，即從投資測算階段的項目估算，到規(guī)劃設(shè)計階段的項目概算，再到施工圖確定后的項目預算，并根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)進度逐步細化，每一個階段都應有嚴格的控制標準和控制重點。只有這樣才能對項目資金進行合理的規(guī)劃，才能做到何時投，投多少，資金來源，開發(fā)計劃，合同如何簽，銷售計劃，資金回籠計劃等一系列問題都盡在掌控中，使企業(yè)的經(jīng)營風險和財務風險降到最低。

所有這些都離不開一整套適合本企業(yè)的預算管理體系，從事前預算的編制，執(zhí)行過程中的控制，以及事后的評價與考核，都有詳細的規(guī)則。只有這樣才能真正發(fā)揮預算管理的作用，從而降低企業(yè)財務風險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已過去，而且國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管也越來越嚴，市場競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存下來并能可持續(xù)發(fā)展，唯有加強企業(yè)管理，規(guī)范各項規(guī)章制度，從而降低企業(yè)的財務風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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（作者單位：江蘇萬嘉置業(yè)有限公司）