新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理

鄧文琴

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更高的要求，企業(yè)不但在新形勢下進(jìn)行準(zhǔn)確定位，而且還要結(jié)合市場情況開發(fā)新的建筑產(chǎn)品，通過綜合考慮各種影響因素，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)各階段成本的控制，有效降低成本，以提高企業(yè)在市場中的競爭力。

【關(guān)鍵詞】成本控制;決策階段;設(shè)計(jì)階段;施工階段

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從重質(zhì)量逐步向重品質(zhì)、內(nèi)涵、價(jià)值等方向發(fā)展，面對(duì)新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合各方面因素，制定科學(xué)有效的策略，以有效防止土地錯(cuò)配、資金錯(cuò)配、產(chǎn)業(yè)錯(cuò)配，通過保持戰(zhàn)略能力，縮小產(chǎn)品差異化，使風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制、提高客戶滿意度以及創(chuàng)新來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展。但在一定條件下還會(huì)受到眾多環(huán)境條件的影響，為了提高在新形勢下房地產(chǎn)業(yè)的競爭實(shí)力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理是當(dāng)前面臨的重要內(nèi)容。

1、加強(qiáng)投資決策階段成本控制

決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制重要組成部分，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的投資控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究分析，選擇最佳的方案。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收集所建區(qū)域的基礎(chǔ)資料的收集，加強(qiáng)對(duì)周邊環(huán)境及發(fā)展趨勢的研判，科學(xué)合理的進(jìn)行初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定，市場開發(fā)及銷售情況，以確保在適應(yīng)新形勢下人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，在此基礎(chǔ)上著重對(duì)房地產(chǎn)成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施、投資效益進(jìn)行科學(xué)合理測算、預(yù)測利潤、資金計(jì)劃及投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)措施進(jìn)行認(rèn)真的分析和判斷。

在實(shí)施過程中，需要多部門協(xié)調(diào)配合策劃部門做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的資金成本及管理費(fèi)用等所有在工程建設(shè)過程中發(fā)生的費(fèi)用，以便為決策層提供較為準(zhǔn)確的資金情況、估算投入及產(chǎn)出效益等。

2、設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中具有重要地位，但設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部成本中所占的比例還是比較小的，而規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本影響比例達(dá)70%-80%。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員必須具有豐富的設(shè)計(jì)能力，滿足在新形勢下人們對(duì)房地產(chǎn)功能的要求，選擇合理的結(jié)構(gòu)形式、材料、設(shè)備選型等，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資合理。

設(shè)計(jì)方案一旦確定，對(duì)施工階段的工程造價(jià)產(chǎn)生重要的影響，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的方案選擇是十分必要的。在新形勢下，客戶追求環(huán)保、時(shí)尚的建筑產(chǎn)品。這就要求在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，必須選擇具有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)、良好信譽(yù)的單位，以確保設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足客戶要求，在設(shè)計(jì)前期階段，加強(qiáng)對(duì)各級(jí)成本的測算工作，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式，為下一環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制打下良好的基礎(chǔ)條件。因此，設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品不但確?？蛻魸M意的，而且還要控制好工程造價(jià)在合理范圍內(nèi)。

3、招標(biāo)投標(biāo)階段

招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇施工單位的重要環(huán)節(jié)，在招標(biāo)過程中應(yīng)嚴(yán)格招標(biāo)程序，選擇資金雄厚、技術(shù)能力強(qiáng)、信譽(yù)好的施工單位作為中標(biāo)單位，如有條件，也可對(duì)施工單位進(jìn)行實(shí)地考察，減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在招標(biāo)前，首先做好招標(biāo)準(zhǔn)備工作，對(duì)招標(biāo)的范圍、內(nèi)容、方式、工期、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、付款及結(jié)算方式進(jìn)行嚴(yán)格審查，以便確保評(píng)標(biāo)過程的順利進(jìn)行。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，根據(jù)施工圖預(yù)算做好標(biāo)底的編制，深入市場進(jìn)行調(diào)查分析，參考通類型項(xiàng)目，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高標(biāo)價(jià)和最低成本價(jià)格，將成本控制在合理的范圍內(nèi)。

4、施工階段成本控制

施工階段是設(shè)計(jì)成果落實(shí)的重要環(huán)節(jié)，在施工前，應(yīng)對(duì)施工合同進(jìn)行認(rèn)真研讀，對(duì)合同中含糊不清、有歧義的內(nèi)容及時(shí)提出來，避免在施工過程中及結(jié)算階段產(chǎn)生扯皮的現(xiàn)象，從而，使合同雙方達(dá)成一致的意見，增強(qiáng)合同的執(zhí)行力。根據(jù)國家制定的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，結(jié)合具體項(xiàng)目特點(diǎn)，編制符合實(shí)際的合同，確保合同內(nèi)容完整，合同雙方責(zé)任明確，公平合理。編制完成后，提交企業(yè)合同管理部門進(jìn)行審核，以減少合同條款中出現(xiàn)紕漏，避免承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

合同簽訂后，根據(jù)監(jiān)理下達(dá)的圖紙嚴(yán)格按照合同技術(shù)條款進(jìn)行施工，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，加強(qiáng)對(duì)總價(jià)控制。

設(shè)計(jì)變更是施工階段比較常見的一種現(xiàn)象，對(duì)施工企業(yè)的成本產(chǎn)生重要影響，施工單位必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更的程序進(jìn)行處理，建立健全設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的管理制度，明確要求按照施工合同及有關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行執(zhí)行。設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場簽證應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出，并在發(fā)生設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證時(shí)，認(rèn)真收集相關(guān)證據(jù)，例如現(xiàn)場的照片、視頻等，確保證據(jù)充足，有理有據(jù)。在簽證前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程量及成本費(fèi)用增減分析，以避免出現(xiàn)簽證不合理、不及時(shí)、重復(fù)進(jìn)行簽證的現(xiàn)象。盡量減少設(shè)計(jì)變更，對(duì)于確定發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)做好變更手續(xù)完整、變更依據(jù)、內(nèi)容、圖紙、文件符合變更要求，以便準(zhǔn)確的對(duì)設(shè)計(jì)變更的成本進(jìn)行控制。

5、竣工結(jié)算階段成本控制

工程竣工結(jié)算是工程成本控制的重要環(huán)節(jié)，根據(jù)施工合同及相關(guān)變更條款內(nèi)容對(duì)施工單位報(bào)送的竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證單、結(jié)算書等進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)不符合相關(guān)要求的內(nèi)容應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，對(duì)有異議的內(nèi)容可到現(xiàn)場進(jìn)行查看，以便對(duì)竣工結(jié)算的正確性產(chǎn)生影響，使審核后的結(jié)算能真實(shí)的反應(yīng)工程的實(shí)際造價(jià)。

6、加強(qiáng)資金成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)一般具有規(guī)模大、周期長、資金需求大的特點(diǎn)，如不能有效的控制資金成本，將對(duì)建筑企業(yè)的正常運(yùn)行產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。目前，由于受到各種環(huán)境因素的制約，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金緊張的局面，企業(yè)為了在激烈的市場競爭中保存實(shí)力，必須加強(qiáng)對(duì)資金成本的控制，既要保持足夠的現(xiàn)金支付能力，同時(shí)，還要有效的運(yùn)用資金，提高資金的利用率。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程對(duì)資金的需求量較大，一般都會(huì)采用向銀行貸款的方式，解決資金短缺的問題，這就要求建筑企業(yè)必須合理的安排資金，制定科學(xué)合理的資金計(jì)劃，制定資金的籌集和歸還計(jì)劃，采用合理的籌措方式。

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，按照合同條款規(guī)定需進(jìn)行工程款的支付，為了解決資金周轉(zhuǎn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可與承包方提前進(jìn)行協(xié)商溝通，在合理的時(shí)間內(nèi)盡量調(diào)整付款日期。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用銀企之間的關(guān)系正確處理資金貸款問題，調(diào)控按揭比率，有利于提高項(xiàng)目銷售，使資金的回籠得到保障。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)成本控制涉及項(xiàng)目建設(shè)的全過程，通過對(duì)各階段的特點(diǎn)進(jìn)行分析和判斷，制定有針對(duì)性的成本控制措施，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)階段的成本控制，確保房地產(chǎn)成本控制在預(yù)定的范圍，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制與管理。

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