未來五年房企如何判斷城市投資價值

摘要：未來我國城市土地政策應(yīng)該是“限大限核限強(qiáng)”，大城市、核心區(qū)域和當(dāng)?shù)剡^強(qiáng)城市會在土地政策方面受到一定限制。而郊區(qū)、區(qū)域次中心城市和有發(fā)展?jié)摿Φ目h城將會受到政策一定的照顧。研究形成土地供應(yīng)的量化指標(biāo)，可以作為從土地角度衡量“十四五”城市投資價值的重要參考。

關(guān)鍵詞：土地政策;投資價值;發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0025-28 收稿日期：2020-11-17

11月1日出版的第21期《求是》刊登了《國家中長期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》（以下簡稱《問題》），其中對于城鎮(zhèn)化的相關(guān)表述對于我國未來的城市發(fā)展有著重要的指導(dǎo)意義，而房地產(chǎn)企業(yè)也可以從中窺探出政策動向，為未來的城市布局做好規(guī)劃。

房地產(chǎn)企業(yè)布局離不開對土地政策的研究，《問題》一文的描述有兩點值得關(guān)注，一是在肯定大城市對于人口和產(chǎn)業(yè)的集聚作用的前提下強(qiáng)調(diào)不能過分集中，要解決好大城市中心城區(qū)人口和功能過密問題。二是要因地制宜推進(jìn)城市空間布局形態(tài)多元化，東部要進(jìn)一步合理化城市群發(fā)展，中西部要有意識地培育多個中心城市，選擇優(yōu)質(zhì)縣城作為發(fā)展基點。簡而言之，不把雞蛋放到一個籃子，構(gòu)建合理化、多層次、全方位的城市發(fā)展體系。這些表述將直接關(guān)系未來我國的城市土地政策走向，值得關(guān)注。

1 土地供應(yīng)指標(biāo)衡量城市投資價值

土地是最為重要的生產(chǎn)要素，由于土地財政，土地的供給還直接影響了一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施供給水平進(jìn)而影響城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但土地供應(yīng)的評價也有一定的難度：一是土地供應(yīng)一般當(dāng)年不能形成住房，需要考慮延遲情況。二是在考慮城市長遠(yuǎn)發(fā)展時可能會多供應(yīng)土地，因此以一兩年的土地供應(yīng)指標(biāo)來衡量一個城市的土地供應(yīng)是否合適并不科學(xué)。三是必須動態(tài)考慮城市本身變化的情況，只從靜態(tài)指標(biāo)看供應(yīng)同樣不對。

為此，本文專門定義一個城市當(dāng)年的住宅土地成交規(guī)劃建筑面積與次年的住宅成交量的差為超額供應(yīng)量（商值為超額供應(yīng)程度），顯而易見這個值越大，土地供應(yīng)的過剩程度就越嚴(yán)重。同時為了消去短期影響，以2013-2018年5年作為研究區(qū)間，最后以3年為一個區(qū)間，動態(tài)觀察不同城市的土地供應(yīng)變化區(qū)間。表1為我國93個城市2013-2018年的土地超額供應(yīng)情況。

從近5年的土地超額供應(yīng)情況來看，我國土地供應(yīng)過剩（成交土地規(guī)劃建筑面積/成交量>1）與不足城市在93個樣本城市中占比基本各占一半，僅從城市數(shù)量來看，總體土地供應(yīng)形勢較為平穩(wěn)，但杭州、遵義和威海等城市超額供應(yīng)嚴(yán)重，并且已經(jīng)在市場上反應(yīng)出來。

動態(tài)來看，表2給出了自2013年起每3年作為一個區(qū)間的動態(tài)土地超額供應(yīng)變化，即以2013-2015作為第一個區(qū)間，以2016-2018年作為最后一個區(qū)間，來反映土地超額供應(yīng)的動態(tài)變化趨勢。

從近些年的土地超額供應(yīng)變化趨勢來看，持續(xù)變大或先小后大的城市明顯處于多數(shù)，這表明大多數(shù)城市的土地超額供應(yīng)的變化趨勢都是變大，但這不一定意味著供應(yīng)過剩現(xiàn)象就會出現(xiàn)，例如深圳受限于城市總體土地規(guī)模較小和開發(fā)程度較高的限制長期土地供應(yīng)不足，土地超額供應(yīng)的持續(xù)變大反而有利于深圳的城市發(fā)展。因此，這兩個指標(biāo)需要綜合來看。

綜合表1和表2，可以將以上的93個城市分為四類，分別是（1）土地供應(yīng)過剩（超額供應(yīng)>0）且土地超額供應(yīng)呈擴(kuò)大趨勢（持續(xù)變大或先小后大）;（2）土地供應(yīng)不足（超額供應(yīng)<0）且土地超額供應(yīng)呈擴(kuò)大趨勢的;（3）土地供應(yīng)不足且土地超額供應(yīng)呈收縮趨勢（持續(xù)變大或先大后小）;（4）土地供應(yīng)過剩且土地超額供應(yīng)呈收縮趨勢。很明顯，單從土地供應(yīng)的角度來看，第一類城市是最差的，而第三類城市是最有投資潛力的。

從表3可以看出，以合肥、蘭州等為代表的第三類城市近些年來供地不足，同時土地供應(yīng)趨勢下行，這些城市將在未來一段時間有著相對較高的投資價值。這些城市數(shù)量雖然不多，只有12個，但是其中一半是二線城市，還有泉州、洛陽、連云港和汕頭這樣的全國GDP百強(qiáng)城市。而第一類城市則可能面臨投資價值下行的風(fēng)險，鄭州、威海、杭州和遵義等城市的土地供應(yīng)風(fēng)險已經(jīng)開始顯露。

2 中國城市土地政策未來發(fā)展方向

除了直接的土地供應(yīng)指標(biāo)，對于城市投資價值的把握還要關(guān)注未來中國城市發(fā)展的整體方向，從中整理出土地政策的可能發(fā)展動向。

中國的土地供應(yīng)雖然目前仍然主要集中于地方政府之手，但是地方政府的土地供應(yīng)是服從于城市整體規(guī)劃的，而城市的整體規(guī)劃則需要上級政府批準(zhǔn)，最終是要服務(wù)于全國整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。在這樣的體制運作之下，可以判斷《問題》一文將對我國未來不同城市的土地供應(yīng)有著重要的影響。

對于大城市，《問題》一文明確要求“要建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，推動多中心、郊區(qū)化發(fā)展，有序推動數(shù)字城市建設(shè)，提高智能管理能力，逐步解決中心城區(qū)人口和功能過密問題”。可以預(yù)計，我國的特大城市和超大城市未來會繼續(xù)加強(qiáng)郊區(qū)和多中心建設(shè)，土地供應(yīng)重點向城市周邊傾斜。對于中西部省區(qū)要求避免“一城獨大”現(xiàn)象，未來城市土地供應(yīng)可能會對首位度較高的城市有所限制，而加大對于發(fā)展處于第二梯隊的城市的支持，因為只有如此才能“要有意識地培育多個中心城市”。對于縣城，《問題》一文要求“要選擇一批條件好的縣城重點發(fā)展，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，使之成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點”，這并不是對于所有縣城的普惠政策，而是現(xiàn)有發(fā)展比較好的縣城可能會得到更多的支持，進(jìn)一步擴(kuò)大同其他縣城的差距，成為發(fā)展重點，而相應(yīng)的土地政策支持是必不可少的。

總體看來，未來我國城市土地政策應(yīng)該是“限大限核限強(qiáng)”，大城市、核心區(qū)域和當(dāng)?shù)剡^強(qiáng)城市會在土地政策方面受到一定限制。而郊區(qū)、區(qū)域次中心城市和有發(fā)展?jié)摿Φ目h城將會受到政策一定的照顧。這些結(jié)合前文的土地供應(yīng)的量化指標(biāo)，可以作為從土地角度衡量未來5年城市投資價值的重要參考物。

如果以這樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，前文第三類城市中的洛陽最符合政策發(fā)展方向，但是合肥、鄭州、銀川和南寧這樣的中西部省會城市的土地價值未必會大幅下降，因為土地政策的限制反而可能會推高地價、房價。而第二類、第四類城市中的滁州、九江、宜昌、蕪湖、吉林和湘潭等中西部省域副中心城市也會迎來相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇，值得關(guān)注。

作者簡介：汪恒，同策研究院高級研究員。