疫情后該不該買房

張程

現(xiàn)在是不是買房的時機，一直以來人們都在不斷地問這個問題。由于受到新冠肺炎疫情的影響，2020年前兩個月國內(nèi)樓市的銷售量大幅下滑，部分房企為了促銷售、回籠資金，花樣百出地做促銷;另一方面，一些地方政府迫于經(jīng)濟增長的壓力，限購政策也有松動的跡象。這兩方面的“引誘”顯然撩動了一些人的心弦。現(xiàn)在是不是買房的時機，這個問題自然而然重新出現(xiàn)在人們的眼前。

疫情對經(jīng)濟影響有多大

2020年是中國全面建成小康社會的收官之年，此前提出的全面建成小康社會目標中，很重要的一項就是“國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番”。據(jù)推算，要實現(xiàn)這一目標，2020年經(jīng)濟增速要達到5.5%—5.6%左右。

在2020年初各地的地方“兩會”上，超過半數(shù)省市提出的2020年經(jīng)濟增長目標比2019年有所下調(diào)，各省市的經(jīng)濟增長目標基本上集中在6%左右。但是由于疫情的影響，各地方的經(jīng)濟增長目標還能順利實現(xiàn)嗎？

國家統(tǒng)計局公布的2020年前兩個月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，受到疫情的影響，前兩個月的投資、消費、出口都出現(xiàn)了非正常的大幅下滑。雖然三月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚未公布，但是由于全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)率要大大低于往年同期，所以三月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)應(yīng)該也不會好看。這就意味著2020年整個第一季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)都不會好看，顯然也不會符合預(yù)期。

在一季度經(jīng)濟增長遠低于預(yù)期的情況下，各省市要想完成此前設(shè)定的經(jīng)濟目標困難重重。由于疫情影響，2020年的全國“兩會”召開時間推遲，目前還無從得知本屆“兩會”對于2020年中國經(jīng)濟增長的預(yù)期目標值是多少。不過，近期不少研究機構(gòu)已下調(diào)中國2020年經(jīng)濟增長預(yù)測值，例如中金公司將中國2020年經(jīng)濟增長預(yù)測值從6.1%下調(diào)到2.6%。

從目前公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，以及各大機構(gòu)的悲觀預(yù)測中可以看到，新冠肺炎疫情對于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的影響很大。不僅如此，由于疫情在全球范圍內(nèi)的暴發(fā)，國內(nèi)疫情雖然在一季度末已經(jīng)基本得到控制，但是國外疫情還沒有被遏制的跡象，且中國境內(nèi)持續(xù)出現(xiàn)輸入性病例。疫情在全球范圍內(nèi)的暴發(fā)，意味著它對經(jīng)濟的影響可能會持續(xù)到二季度、三季度，甚至全年。中國作為全球最大的出口國和第二大進口國，在這種情況下進出口貿(mào)易肯定會受到影響。外需很可能出現(xiàn)大幅下滑，對于國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展顯然是不利的。在外需不足的情況下，提振內(nèi)需自然成為題中之義。

然而2020年1—2月，國內(nèi)社會消費品零售總額同比下滑20.5%，歷史罕見。由于全國范圍內(nèi)實施居家隔離，人們減少出行，導(dǎo)致汽車、石油、服裝等幾大消費品類的零售額出現(xiàn)大幅下滑。如果疫情威脅不徹底解除，社會消費恐怕很難完全復(fù)蘇。這也就意味著在過去幾年對中國經(jīng)濟增長貢獻率超過50%的社會消費，很可能在2020年啞火。

從目前的情況來看，疫情對于出口和消費的影響可能仍將持續(xù)一段時間，2020年要實現(xiàn)全面建成小康社會的目標，就需要新的刺激經(jīng)濟增長的手段。房地產(chǎn)行業(yè)在中國GDP中的分量不言而喻。2019年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為990865億元，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）551478億元，比上年增長5.4%。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，占固定資產(chǎn)投資總額的23.97%。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%。顯然房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長對于經(jīng)濟具有重要的支撐作用。

不僅如此，從關(guān)聯(lián)行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多。如果考慮房地產(chǎn)投資消費對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對于穩(wěn)投資、穩(wěn)經(jīng)濟的“穩(wěn)壓器”作用就會更明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業(yè);房地產(chǎn)消費，既直接帶動與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)，也明顯帶動金融、媒體服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。

在中國經(jīng)濟急需新的增長動力的當(dāng)下，人們自然而然地會擔(dān)心，房地產(chǎn)會不會再度火爆，房價會不會再度起飛。

房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭

對于房地產(chǎn)，自2016年以來一直是以限制為主，至今主基調(diào)未變。不過作為經(jīng)濟重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對經(jīng)濟運行大局影響重大。在“房住不炒”的總體基調(diào)下，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”也是不容忽視的重要調(diào)控目標。

自疫情暴發(fā)以后，不少地方房地產(chǎn)投資驟然遇冷，樓市成交量屢創(chuàng)新低，顯然這不符合求穩(wěn)的目標。于是不少地方政府開始出招，幫助樓市回暖，一些地方甚至直接出臺政策，對購房者給予現(xiàn)金補貼。2020年3月5日，湖南省永州市東安縣打出新年“救市第一槍”：3月5日至7月31日購房，分別給予商品房120元/平方米和門面房200元/平方米的獎勵，契稅按繳納額50%給予補貼。此外，湖南懷化、四川瀘州、廣東江門、遼寧大連等地也都有類似的購房補貼政策出臺。

在放寬限購方面，不少熱門二線城市從人才引進著手，降低落戶門檻，同樣被視為刺激當(dāng)?shù)貥鞘械氖侄巍?月12日，天津市人力資源和社會保障局官網(wǎng)公布，放寬技能型人才落戶條件，提出不超過30歲的在津就業(yè)高職人才可直接落戶（原須工作滿1年且有高職資格），中職人才在津就業(yè)滿1年（原3年）且有高職資格可落戶。3月17日，廣東省廣州市白云區(qū)人力資源和社會保障局發(fā)布人才新政，在廣州市白云區(qū)學(xué)習(xí)或工作滿一年的大專以上學(xué)歷人才，在白云區(qū)江高、人和、太和、鐘落潭四鎮(zhèn)范圍內(nèi)享受廣州市戶籍居民同等待遇。3月19日，蘇州人才落戶新政正式出臺，進一步放寬落戶標準，全日制本科學(xué)歷及學(xué)士學(xué)位以上、45周歲以下，可以直接落戶，大專學(xué)歷、35周歲以下，連續(xù)繳納半年以上社保即可落戶。

在許多地方出臺政策為樓市添柴加油的情況下，一些關(guān)于樓市火爆的報道也頻頻見諸報端。例如，3月20日，蘇州市吳中區(qū)某新樓盤開盤，400多套房源遭到搶購，據(jù)開發(fā)商透露，僅60秒時間銷售額就達到12億元。類似這樣的個案不斷被媒體傳播。許多熱門城市的樓市都在3月份出現(xiàn)了所謂的“小陽春”。

雖然地方“一城一策”在為樓市助威，但是中央層面“房住不炒”的總基調(diào)并未改變。國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長毛盛勇在回答媒體提問時表示，“房住不炒”的定位沒有改變，房地產(chǎn)的發(fā)展政策要按照推動高質(zhì)量發(fā)展的要求，不作為短期刺激政策。銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官肖遠企同樣強調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策整體基調(diào)沒有變化，近期地方降低首付比例和貸款利率等政策調(diào)整，仍在監(jiān)管允許的范圍內(nèi)?！耙怀且徊摺北尘跋拢鞯胤皆谡叻秶鷥?nèi)可以靈活掌握、作出調(diào)整。

疫情激發(fā)市場需求

從需求端來說，新冠肺炎疫情在客觀上激發(fā)了人們買房的欲望。一方面，防疫期間長時間居家隔離，使人們對居住體驗的感受更深，將激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望;另一方面，疫情影響下，物價上漲，利率下行，出于投資保值的考慮，不少人也有購房的想法。

防疫期間，租房的人和居住在小戶型或者戶型不理想的房中，居住環(huán)境有瑕疵的人，由于長時間的居家隔離，難免產(chǎn)生提升居住品質(zhì)的意愿。這激發(fā)了部分購房需求，其中有剛需，也有改善型需求。這部分人積壓了需求，遇上開發(fā)商和地方政府開出的“優(yōu)惠”自然會心動。

投資方面，疫情暴發(fā)之前，市場利率已經(jīng)處在下行中，銀行理財產(chǎn)品的收益率一路在下滑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至2019年底，銀行理財產(chǎn)品的收益率已經(jīng)連續(xù)七個季度下降。2020年受到疫情的影響，一方面，居民消費價格指數(shù)異常偏高;另一方面，經(jīng)濟增長放緩使得貨幣寬松預(yù)期加強，這使得人們對于“貨幣貶值”的感覺更加強烈，尋找新的投資保值產(chǎn)品的意愿也更加強烈。根據(jù)過去十幾年的經(jīng)驗，房地產(chǎn)的保值、升值性一直較好，所以激發(fā)了一些投資買房的需求。

綜合來看，疫情確實激發(fā)了不少人的購房欲望。一些地方為了穩(wěn)經(jīng)濟，采取了一些穩(wěn)房價的措施。但是總體來看，中國推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展是邁向強國的必由之路，是一個長期的戰(zhàn)略目標，為了實現(xiàn)這個目標，避免以房地產(chǎn)作為短期的刺激政策，堅持“房住不炒”的基調(diào)不會改變，房市依然會采取求穩(wěn)的調(diào)控策略。