李津

摘要：房地產(chǎn)建設(shè)工程管理工作開展十分重要和關(guān)鍵，在實(shí)際運(yùn)行的過程中可以積極借鑒國外的相應(yīng)管理經(jīng)驗(yàn)。不斷整合和完善工程管理的情況下，能夠讓管理工作開展的流程和模式更加完善。通過結(jié)合國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理的經(jīng)驗(yàn)分析，為我國的房地產(chǎn)建設(shè)工程管理提供準(zhǔn)備和參照。

關(guān)鍵詞：國外房地產(chǎn) 建設(shè)工程管理 借鑒經(jīng)驗(yàn)

前言：國外房地產(chǎn)建設(shè)工程開展的過程中展現(xiàn)出一定的特殊性和優(yōu)勢(shì)，這成為了我國房地產(chǎn)建設(shè)工程管理參照的支撐點(diǎn)。以合理的運(yùn)作模式、資金規(guī)范和創(chuàng)新形式，讓工程管理更加可靠和高效。我們要清晰的找出我國房地產(chǎn)建設(shè)工程管理當(dāng)中存在的問題，在結(jié)合國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理的優(yōu)勢(shì)價(jià)值，進(jìn)行合理調(diào)整和改進(jìn)。通過一系列的舉措實(shí)施，為帶動(dòng)我國房地產(chǎn)建設(shè)工程管理工作發(fā)展提供準(zhǔn)備，讓建筑行業(yè)看到發(fā)展希望。

一、國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理的模式及組織形式

（一）房地產(chǎn)建設(shè)工程為支撐的專業(yè)服務(wù)。1.財(cái)務(wù)規(guī)劃咨詢。業(yè)主和會(huì)計(jì)公司合作，進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃方面的研究。針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。2.進(jìn)行建筑和工程設(shè)計(jì)的咨詢內(nèi)容。完善前期設(shè)計(jì)規(guī)劃和技術(shù)咨詢。借助招投標(biāo)的形式，商務(wù)談判，明確總承包商。 3.進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工咨詢。從工業(yè)建設(shè)入手，設(shè)計(jì)和施工管理滲透為一體，避免發(fā)生更多矛盾。 4.項(xiàng)目化建設(shè)的項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)定。 5.加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)管理。關(guān)注基礎(chǔ)和設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)行合理的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。6.進(jìn)行設(shè)施管理。從公司的具體設(shè)備政策入手，長(zhǎng)期預(yù)測(cè)、固定資產(chǎn)等方面進(jìn)行合理管理。比如，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行總結(jié)分類，做好詳細(xì)計(jì)劃。同時(shí)，機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)等要進(jìn)行及時(shí)維護(hù)和保養(yǎng)，將工程設(shè)施管理的成本控制在最低層面上。另外，結(jié)合工程開展情況或者是市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行功能和價(jià)值預(yù)測(cè)管理，防止出現(xiàn)嚴(yán)重貶值等問題。

（二）建設(shè)工程管理內(nèi)容

1. 成功標(biāo)準(zhǔn)。成本、進(jìn)度計(jì)劃和質(zhì)量，都是關(guān)鍵的。建設(shè)工程在開展建設(shè)的時(shí)候，需要進(jìn)行項(xiàng)目的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量和管理標(biāo)準(zhǔn)確定。在此，就以成本核算、進(jìn)度實(shí)際情況記錄跟蹤和質(zhì)量控制分析等角度入手。建設(shè)工程項(xiàng)目種類比較多，不同項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)不同，在明確職責(zé)的情況下，提升控制標(biāo)準(zhǔn)。

2. 進(jìn)度測(cè)量，以準(zhǔn)確的成本和進(jìn)度質(zhì)量為主。通過專業(yè)人員的巡查管理，進(jìn)行工作回顧，開展質(zhì)量報(bào)告等，讓項(xiàng)目完成情況的信息得以展現(xiàn)和提供。在監(jiān)測(cè)項(xiàng)目控制等方面提供原材料。

3. 項(xiàng)目控制，讓項(xiàng)目設(shè)計(jì)、預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃穩(wěn)定進(jìn)行。在項(xiàng)目制定目標(biāo)完成情況不良的情況下，控制體系就可以對(duì)這些出現(xiàn)的偏差進(jìn)行識(shí)別，加強(qiáng)糾正模式運(yùn)用。通過業(yè)主目標(biāo)的識(shí)別，在多個(gè)組織完成之下，更好的落實(shí)項(xiàng)目。

4. 組織形式比較多樣。通過所需要工作人員入手，進(jìn)行職能部門的提供，以項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)直到項(xiàng)目完成。設(shè)計(jì)單位可以進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的選派。

二、國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理可借鑒的經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)建設(shè)工程管理工作實(shí)際開展的過程中，擁有比較多的可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。在此情況下，就應(yīng)該多個(gè)角度入手。把握國外先進(jìn)的房地產(chǎn)建設(shè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，形成良好的工程管理模式和體系，在提升專業(yè)化程度的情況下，加強(qiáng)資金的規(guī)范運(yùn)作和完善。同時(shí)，在勇于創(chuàng)新的情況下，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程管理進(jìn)行升級(jí)和優(yōu)化。下面分析了國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，讓我國國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理更加高效，也會(huì)形成良好的管理模式，提高建設(shè)工程發(fā)展。

（一）專業(yè)化程度比較高。國內(nèi)建設(shè)單位實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，會(huì)形成項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等，業(yè)主會(huì)直接滲透到項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)中。同時(shí)，雖然會(huì)進(jìn)行造價(jià)顧問公司聘請(qǐng)，但是所展現(xiàn)出的作用和功能有限，僅僅是進(jìn)行核算和稽查。并沒有成為項(xiàng)目管理工作的重要參與者。在此情況下，就需要我們對(duì)其進(jìn)行完善和改進(jìn)，形成合理的建設(shè)工程管理模式。對(duì)國外的管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，從國外的項(xiàng)目管理體系入手。業(yè)主方是不會(huì)參與到項(xiàng)目管理體系當(dāng)中的。很多業(yè)主會(huì)以專業(yè)顧問公司為代表，進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)程控制和管理。通常情況下，業(yè)主所扮演的角色是比較固定的，則是進(jìn)行資金的支付和成品工程的接收。總顧問公司之下，還會(huì)創(chuàng)設(shè)分顧問公司。然后，從具體的委托合同入手，加強(qiáng)分工合作。在進(jìn)行專業(yè)范圍內(nèi)工作負(fù)責(zé)的情況下，提升專業(yè)化程度。這讓各個(gè)部分都明確實(shí)際職責(zé)，更好的促進(jìn)建設(shè)工程管理穩(wěn)定發(fā)展。顧問公司自身就會(huì)創(chuàng)設(shè)良好的管理體系，以此適合工程管理特點(diǎn)。這在工程管理角度上展現(xiàn)出了專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，以工業(yè)化運(yùn)作為基礎(chǔ)[1]。

（二）資金運(yùn)作十分規(guī)范。我國房地產(chǎn)建設(shè)工程實(shí)際開展的過程中，項(xiàng)目資源運(yùn)轉(zhuǎn)方面出現(xiàn)了一定的問題和不足，我國有觀規(guī)定，禁止墊資和拖欠工資。但是，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，依舊出現(xiàn)了以上現(xiàn)象和問題。資金方面存在問題，就會(huì)出現(xiàn)很多社會(huì)性問題，發(fā)生了法律糾紛。就算是擁有合同規(guī)定，但是實(shí)際當(dāng)中往往不能按照規(guī)定執(zhí)行。而且，有的房地產(chǎn)工程進(jìn)行私下協(xié)議。這是我國房地產(chǎn)資金運(yùn)作上存在的不足，應(yīng)該引起關(guān)注和重視[2]。

然而，國外建設(shè)項(xiàng)目資金支付是比較嚴(yán)格的，從合同約定入手，十分嚴(yán)格的執(zhí)行。在這樣的情況下，無論是哪一個(gè)主體出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，另一方有權(quán)利依據(jù)合同要求索賠。項(xiàng)目參與方在積極約束自身行為的情況下，擁有良好的信譽(yù)。如果不是這樣，就難以更好的在市場(chǎng)中穩(wěn)定運(yùn)行。項(xiàng)目當(dāng)中的參與方都是平等的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系。

（三）尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)，重視創(chuàng)新。我國建設(shè)項(xiàng)目關(guān)注資金回籠速度，建設(shè)方?jīng)Q策者往往為了追求利潤(rùn)最大化，開展原設(shè)計(jì)的更改，這讓設(shè)計(jì)師在實(shí)際開展工作的過程中，出現(xiàn)應(yīng)付工作的狀態(tài)，并不能加入自己的創(chuàng)新構(gòu)想。然后，在為了提升項(xiàng)目建成速度的情況下，并沒有在實(shí)際設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)中運(yùn)用新技術(shù)和新材料。缺乏對(duì)工程管理創(chuàng)新發(fā)展的模式下，導(dǎo)致工程建設(shè)管理比較單一。國外項(xiàng)目擁有著十分明確的專業(yè)分工，業(yè)主針對(duì)設(shè)計(jì)師以尊重為主，能夠讓設(shè)計(jì)工作人員獲得更多的發(fā)揮自己意見和看法的機(jī)會(huì)。這讓建筑作品更加新穎和優(yōu)質(zhì)[3]。所以，國外尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)，對(duì)建筑作品進(jìn)行創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該值得我國學(xué)習(xí)，讓建設(shè)工程管理更加穩(wěn)定和全面。

三、結(jié)論

綜合以上分析，我國房地產(chǎn)建設(shè)工程實(shí)際運(yùn)行的過程中，可以積極借鑒國外房地產(chǎn)建設(shè)工程管理的經(jīng)驗(yàn)。國外房地產(chǎn)工程管理在多個(gè)角度上形成了優(yōu)勢(shì)，運(yùn)作的模式是比較成熟和規(guī)范的，這是需要我國房地產(chǎn)建設(shè)工程學(xué)習(xí)和整合的。房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)在實(shí)行良好的管理模式，在促進(jìn)行業(yè)發(fā)展層面上展現(xiàn)出一定優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉輝.探討房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理法律責(zé)任[J].居舍，2020（33）：175-176.

[2]劉大山.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用[J].居舍，2020（15）：125.

[3]王鋒.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中滲透分析[J].建材與裝飾，2020（09）：163-164.

（作者單位 ：中鐵建工集團(tuán)有限公司 ）