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    地產(chǎn)500強(qiáng)揭曉,行業(yè)集中開始加速

    2020-06-24 12:50排名微變;保持穩(wěn)定;持續(xù)分化
    中國房地產(chǎn)·市場版 2020年4期
    關(guān)鍵詞:保持穩(wěn)定

    排名微變;保持穩(wěn)定;持續(xù)分化

    摘要:2019年房地產(chǎn)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時代,行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期,房企總體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、求穩(wěn)為主,目標(biāo)增長率進(jìn)一步放緩,不少企業(yè)也調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略,收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:排名微變;保持穩(wěn)定;持續(xù)分化、

    中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2020)04-0024-27 收稿日期:2020-03-18

    文章來源:本文由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會供稿。

    3月18日,2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果正式發(fā)布,備受關(guān)注的“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作,已連續(xù)開展12年,相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

    本次發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》指出,2019年房地產(chǎn)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時代,行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產(chǎn)市場步人調(diào)整期,房企總體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、求穩(wěn)為主,目標(biāo)增長率進(jìn)一步放緩,不少企業(yè)也調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略,收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。同樣,住宅開發(fā)市場的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢,部分龍頭房企主動放緩貨值累計,降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度,住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。

    同時,房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局,相對于過去兼并收購的目標(biāo)以中小房企為主,2019年百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn),行業(yè)集中開始加速。

    1 排名:行業(yè)+強(qiáng)排名微變,百強(qiáng)整體保持穩(wěn)定

    根據(jù)測評報告,2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中,恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一,碧桂園上升一位至第二,萬科排名第三。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位,中海名次相比上年提升了1位,十強(qiáng)房企排名整體比較穩(wěn)定。

    此外,百強(qiáng)企業(yè)的排名整體保持穩(wěn)定。百強(qiáng)新晉人榜企業(yè)占比約一成,2019年到2020年連續(xù)兩年人榜企業(yè)占比近九成。其中,有25家企業(yè)連續(xù)12年人榜,37家企業(yè)12年內(nèi)超過10次人選榜單,近半數(shù)企業(yè)入榜9次以上。

    從區(qū)域劃分來看,華東地區(qū)占比38.0%,同比有所下降;華南地區(qū)占比19.6%,華北地區(qū)占比14.4%,西部地區(qū)占比10.0%,同比有所提升,東北地區(qū)占比3.8%,中部地區(qū)占比14.0%,同比有所提高。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為72.0%,西部地區(qū)繼2019年之后占比繼續(xù)提升,發(fā)展勢頭良好。

    2 規(guī)模:龍頭企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健,集中程度不斷提升

    2019年,500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為711.50億,同比增長17.90%,增速較上年回落8.33個百分點;凈資產(chǎn)均值為151.67億元,同比增長16.13%,增速較上年下降5.07個百分點。整體來看,500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢,但增速下滑明顯。

    具體到企業(yè)層面,龍頭房企表現(xiàn)依然穩(wěn)定。2019年,500強(qiáng)房企全年銷售規(guī)模穩(wěn)定增長,增速略高于行業(yè)整體。其中,銷售金額再上臺階,突破10萬億元,增長7.14%;銷售面積接近7.5億平方米,增長4.67%。從龍頭房企來看,2019年千億房企數(shù)量為34家,較上年多出4家。在經(jīng)歷了2018年的快速發(fā)展期后,規(guī)模增速趨于平穩(wěn)。另外,從目標(biāo)完成情況看,多數(shù)房企完成了業(yè)績目標(biāo)。部分房企憑借的充足土地儲備、合格的產(chǎn)品品質(zhì)、突出的銷售能力,近年來目標(biāo)完成率均表現(xiàn)良好。

    測評報告指出,2019年,房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢依然得到延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%,各梯隊市場份額均有不同比例上升。從百強(qiáng)企業(yè)銷售金額的分段分布來看,2019年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)分別為3972億元、2056億元、894億元、283億元,其中21-50強(qiáng)企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張。

    3 風(fēng)險:融資壓力略有上升融資成本逐步抬高

    隨著中央提出“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,境內(nèi)融資渠道繼續(xù)收窄,融資成本有所抬高。嚴(yán)峻的融資環(huán)境考驗房企的融資能力,也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。

    長期償債能力方面,500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為79.66%,較上年小幅上升0.65個百分點;凈負(fù)債率均值為96.70%,較上年上升6.98個百分點。整體來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率小幅上升。從近幾年來看,資產(chǎn)負(fù)債率增速有所放緩,顯示出去杠桿已初見成效,行業(yè)整體負(fù)債率可控。

    在行業(yè)整體負(fù)債繼續(xù)微升的背景下,企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。龍頭房企信譽(yù)較好,風(fēng)險管控能力較強(qiáng),部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢,前期拿地成本較高的影響,債務(wù)風(fēng)險有所積累,需警惕資金鏈風(fēng)險。

    4 發(fā)展:盈利水平持續(xù)分化,投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎

    2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值達(dá)12.38億元,同比增長28.01%,凈利潤仍保持高速增長,凈利增速同比上升0.29%,與上年基本一致。同時,500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三費均值達(dá)11.14億元,三費占營收的比重為11.92%,同比下降0.46%。這表明市場降溫后,房企業(yè)務(wù)不再盲目擴(kuò)張,由此削減了一部分經(jīng)營成本。

    房企的盈利水平也在持續(xù)分化,房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面繼續(xù)。大型房企通過規(guī)?;瘍?yōu)勢持續(xù)提升市場占有率,并加大合作項目開發(fā)、并購重組等使盈利能力繼續(xù)提升。銷售毛利率上,龍頭房企依靠自身品牌溢價、產(chǎn)品力優(yōu)勢等獲得了更多利潤。步伐相對穩(wěn)健的大中型房企側(cè)重于利用城市深度精耕細(xì)作,挖掘自身區(qū)域優(yōu)勢的價值,進(jìn)一步提升市場份額,提高盈利能力。對中小型房企來說,高企的土地價格和運營成本提高持續(xù)壓縮企業(yè)利潤,業(yè)務(wù)嘗試轉(zhuǎn)型突破成為未來重點探索的方向。

    此外,受制于政策趨嚴(yán)、融資趨緊,房企拿地整體呈現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)度。拿地選擇上也更加注重土地的質(zhì)量,不在單純追求數(shù)量的增加。從土地布局情況來看,房企紛紛重點關(guān)注一二線城市,尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域等區(qū)域,同時關(guān)注受都市圈輻射的重點三四線城市。隨著人口政策的變遷,城市格局相應(yīng)發(fā)生改變,重點區(qū)域的土地儲備依然是房企未來長足發(fā)展的有力保障。

    5 策略:運營指標(biāo)維持低位,穩(wěn)步增長漸成共識

    2019年,500強(qiáng)房企平均存貨貨值為427.21億元,較上年提升19.35%,增速回落 11.08個百分點。500強(qiáng)房企整體存貨貨值增長速度五年內(nèi)首次出現(xiàn)下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業(yè)整體增速放緩,房地產(chǎn)企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎;一方面土地市場溢價率有所下降。從存貨周轉(zhuǎn)率上看,2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)水平保持低位,存貨周轉(zhuǎn)率為0.13,與2018年持平。

    近兩年房企高周轉(zhuǎn)策略的周轉(zhuǎn)重心在開工和推盤,預(yù)售之后繼續(xù)施工的動力不足,從而導(dǎo)致期房銷售增速大幅領(lǐng)先于現(xiàn)房銷售增速。隨著交房硬約束的到來,房企需要花更多的資源在施工階段,這一定程度上也影響到周轉(zhuǎn)速度。住宅開發(fā)市場的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢,主要是因為住宅的財富效應(yīng)逐步削弱。另一方面,從龍頭房企新增貨值等數(shù)據(jù)看,恒大、碧桂園等房企開始主動放緩貨值累計,降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。

    6 趨勢:行業(yè)集中開始加速,房企強(qiáng)化內(nèi)部架構(gòu)

    測評報告顯示,房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局,相對于過去兼并收購的目標(biāo)以中小房企為主,2019年百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn)。在政策趨緊、融資趨嚴(yán)的背景下,企業(yè)更容易出現(xiàn)杠桿過高,資金鏈斷裂等問題,從而成為被并購目標(biāo);另外從并購方角度看,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期,房企想要快速增長,也更多需要依靠外延并購等方式來快速擴(kuò)充規(guī)模。

    隨著房地產(chǎn)存量市場的到來,存量資產(chǎn)精細(xì)化管理的時代正式開啟。相對于過去主要依靠房地產(chǎn)買賣溢價獲利,在重運營、重管理的存量時代,企業(yè)盈利很大一部分將來自于資產(chǎn)增值所帶來的回報。一方面,相對于開發(fā)業(yè)務(wù)的融資趨緊、政策趨嚴(yán),存量資產(chǎn)領(lǐng)域政策紅利不斷。另一方面,市場上各類企業(yè)紛紛對存量資產(chǎn)進(jìn)行資源整合。隨著房地產(chǎn)從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代,越來越多的企業(yè)建立存量資產(chǎn)的投資及管理平臺,將資產(chǎn)管理提升至戰(zhàn)略層面。

    回顧2019年,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時代,500強(qiáng)房企根據(jù)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)、格局進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整??v向深化內(nèi)部調(diào)整,強(qiáng)化內(nèi)生力增長,調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)和管理模式,提升企業(yè)綜合能力;橫向多業(yè)務(wù)并行,發(fā)掘存量市場機(jī)遇,圍繞“大”字形成“大運營、大物管、大資管”等多重格局,實現(xiàn)打通各個業(yè)務(wù)鏈條,增強(qiáng)彼此聯(lián)動性。房企的經(jīng)營動向整體顯現(xiàn)出保質(zhì)增量,穩(wěn)健經(jīng)營為主,重回款、重利潤。

    測評報告指出,在行業(yè)、政策、市場的變化中,房企的綜合能力要經(jīng)受住考驗,首先,需要保持良好的融資能力,探索多元融資途徑,獲取合理的融資成本。其次,將粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)換為更為優(yōu)秀的開發(fā)能力,回歸“房”的本質(zhì),向市場提供更好的產(chǎn)品,在此基礎(chǔ)上,提高房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)能力,精準(zhǔn)獲取土儲,探索”需求定制”及不同階層的市場。加強(qiáng)營銷力,定向推廣,注重營銷的內(nèi)容,深入挖掘客戶市場,加強(qiáng)客研工作。此外,通過2019年末來的冠狀病毒疫情,房企良好的物業(yè)服務(wù)顯得尤為重要,服務(wù)能力對房企來說,也是十分重要的一項能力。

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