周永玲

摘? ? 要：當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的全面加快，居民生活居住水平的不斷提高，物業(yè)管理一度成為城市管理的難點(diǎn)、社會關(guān)注的焦點(diǎn)和群眾投拆的熱點(diǎn)，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為需要。本文在對物業(yè)管理重要性認(rèn)識、物業(yè)管理存在問題進(jìn)行深入剖析的基礎(chǔ)上，研究提出了提升物業(yè)管理行業(yè)管理水平的意見和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;研究對策

一、深刻認(rèn)識做好物業(yè)管理工作的重要性

1.從城市發(fā)展的要求看，城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護(hù)公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。對此，我們必須引起高度重視，切實(shí)抓緊抓好，抓出成效來。

2.從人民群眾的需求來看，隨著人民生活水平的提高，居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，向更高生活水平邁進(jìn)，良好的物業(yè)管理作為提高居民生活質(zhì)量的重要內(nèi)容，越來越受到城鎮(zhèn)居民的重視，實(shí)施專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，提高居民的生活質(zhì)量和社會文明程度，著力創(chuàng)造安全舒適、和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境，是群眾熱切的盼望。

3.從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長來看，住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動力，良好的物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身對擴(kuò)大消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。

二、認(rèn)真分析當(dāng)前物業(yè)管理中存在的突出問題

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模資質(zhì)低、經(jīng)營困難。目前，從開發(fā)區(qū)情況來看，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)共79家，共管理物業(yè)項(xiàng)目140多個(gè)，其中住宅項(xiàng)目90多個(gè)，管理項(xiàng)目建筑面積約1300多萬平方米。這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著規(guī)模小、資質(zhì)低的情況，由于難以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，只有三成贏利，一成保本，六成虧損，總體經(jīng)營狀況不容樂觀。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)偏低、觀念落后。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員絕大多數(shù)都是高中及以下學(xué)歷，學(xué)歷普遍較低。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理觀念落后，服務(wù)質(zhì)量差;從業(yè)人員不使用文明用語，服務(wù)態(tài)度不端正，對業(yè)主缺乏耐心，工作得不到業(yè)主認(rèn)可。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)人才，日常維修不及時(shí)、不到位，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，甚至出現(xiàn)矛盾。

3.業(yè)主維權(quán)意識增強(qiáng)，但對物業(yè)管理認(rèn)識不足。隨著社會的發(fā)展，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng)，但有不少業(yè)主對自身的義務(wù)認(rèn)識不足，沒有樹立“產(chǎn)權(quán)歸自己，維修自己管”的觀念，對房屋專有部位的維修養(yǎng)護(hù)意識不夠。自律意識差，違規(guī)裝修、亂搭亂建、利用草坪種植蔬菜等現(xiàn)象屢禁不止。不交納或不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象更為普遍。

4.老舊小區(qū)環(huán)境差，物業(yè)管理問題復(fù)雜。老舊小區(qū)多建于上世紀(jì)80年代末90年代初，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，基礎(chǔ)設(shè)施配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的承載力，小區(qū)環(huán)境較差、秩序混亂，管理不到位等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在配套設(shè)施設(shè)備數(shù)量少或者沒有;小區(qū)房屋屋面、樓道墻面、主次干道及人行道等公共部位陳舊，破損嚴(yán)重;地下管網(wǎng)配套標(biāo)準(zhǔn)低，年久失修，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞或積水等問題，這在一定程度上增加了物業(yè)管理工作的難度。

三、全面理清做好物業(yè)管理工作的思路和建議

1.堅(jiān)持監(jiān)管與扶持并舉，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。一是推行物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)。引入物業(yè)管理競爭機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，對違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的建設(shè)單位，按照規(guī)定，限期整改。二是加強(qiáng)行業(yè)誠信建設(shè)。以行業(yè)協(xié)會為依托，研究制訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信考評辦法、星級企業(yè)評選辦法，建立和及時(shí)更新物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，對服務(wù)質(zhì)量好、群眾評價(jià)高的企業(yè)，在招投標(biāo)時(shí)給予加分獎勵，對于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權(quán)益、業(yè)主有效投訴較多的物業(yè)管理企業(yè)，降低其資質(zhì)等級或者注銷其資質(zhì)證書，情節(jié)嚴(yán)重的，清出開發(fā)區(qū)市場。三是制訂行業(yè)扶持政策。鑒于物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員中有許多下崗人員和一些弱勢群體，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率較低，最大限度地減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，為行業(yè)發(fā)展提供良好的環(huán)境。

2.新建住宅小區(qū)規(guī)范與老舊住宅小區(qū)整治并重，創(chuàng)建規(guī)范完善的物業(yè)管理模式。一是對新建住宅小區(qū)，從源頭上規(guī)范物業(yè)管理。二是對老舊住宅小區(qū)，按照先整治再規(guī)范。按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、管理秩序的要求，通過開展“美好家園”建設(shè)活動，以道路、保潔、路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，全面進(jìn)行綜合整治改造。三是加大住宅專項(xiàng)維修資金繳納、追繳和管理力度。新建住宅小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理房產(chǎn)證前一次性足額繳納。

3.明確責(zé)任分工，加強(qiáng)部門協(xié)作，構(gòu)建物業(yè)管理工作新體制。物業(yè)管理涉及到社會生活的方方面面，涉及到政府的許多部門，物業(yè)主管部門只是負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是按照合同約定，提供物業(yè)服務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于人們對物業(yè)管理認(rèn)識上的偏差，往往把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成了小區(qū)的"政府"，小區(qū)內(nèi)發(fā)生違規(guī)裝修、亂搭亂建、噪音擾民、車輛亂停放、違規(guī)養(yǎng)犬、車庫地下室擅自改變用途以及發(fā)生治安案件等等都找物業(yè)公司，解決不了就說管理不好，動輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。迫切需要進(jìn)一步明確職能部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，加強(qiáng)各部門之間的工作協(xié)作，形成齊抓共管的工作合力。

結(jié)論

綜上所述，物業(yè)管理是我國改革開放以來出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè)，從總體上看，物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量還不是很高，大部分企業(yè)體量較小、效益較差、現(xiàn)代化管理水平比較低，服務(wù)還不夠到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符等，廣大居民對此呼聲強(qiáng)烈，物業(yè)管理方面的投訴不斷增加。為此，要針對物業(yè)管理的社會性和群眾性的行業(yè)特點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)執(zhí)政為民的宗旨意識，弘揚(yáng)與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新精神，統(tǒng)一思想，抓住機(jī)遇，通過強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)范行業(yè)行為，強(qiáng)化自身建設(shè)，提高服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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