胡大見(jiàn)

The Problems Existing in the Informatization of Property Management in

Old Residential Area

HU Da-jian

【摘? 要】當(dāng)前，人們生活在信息時(shí)代，所以信息技術(shù)成為推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的主流技術(shù)。各行各業(yè)都在積極應(yīng)用信息技術(shù)使工作趨向信息化。物業(yè)管理工作涉及的業(yè)務(wù)量大，工作面廣，如果一直沿用傳統(tǒng)的人工管理模式會(huì)提高人工使用成本。所以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的信息化成為當(dāng)前老舊小區(qū)物業(yè)管理所積極采取的措施。然而在實(shí)際應(yīng)用中也會(huì)遇到一些問(wèn)題。因此，論文針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析并提出可行性較高的解決措施。

【Abstract】At present， people live in the information age， so information technology has become the mainstream technology to promote social development. All walks of life are actively applying information technology to realize work informatization. Property management work involves a large amount of business and a wide range of work. If the traditional labor management mode is applied all the time， the labor cost will be increased. Therefore， realizing the informatization of property management has become a measure taken by the current property management of old residential area actively. However， there are also some problems existing in practical application. Therefore， this paper analyzes these problems and proposes relatively feasible solutions.

【關(guān)鍵詞】老舊小區(qū);物業(yè)管理;信息化

【Keywords】old residential area; property management; informatization

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）05-0012-02

1 老舊小區(qū)物業(yè)管理概況

1.1 老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后

城市中很多老舊小區(qū)的房齡基本在20年以上，有些甚至在30年以上，這部分小區(qū)普遍特點(diǎn)就是建房時(shí)間較早而房屋質(zhì)量不高，尤其是管道路線的規(guī)劃顯然已經(jīng)不能匹配當(dāng)前人們的生活水平，人們常常被下水管道堵塞、公共活動(dòng)空間受限等問(wèn)題所困擾。而且在建房初期，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有考慮到如今私家車(chē)數(shù)量如此龐大，所以對(duì)停車(chē)位的規(guī)劃也不到位，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)停車(chē)難、停車(chē)亂的現(xiàn)象。

1.2 老舊小區(qū)居住人群復(fù)雜

如今老舊小區(qū)的居住群體也有比較明顯的特征，一部分是老年人居多，這些人從建房后就一直居住本小區(qū)，還有一部分是租房戶(hù)較多，這部分人多為外來(lái)務(wù)工人員，因?yàn)樽饨鸨阋硕x擇老舊小區(qū)租住。由于住房人群比較雜亂，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理也帶來(lái)了一定的麻煩，常常出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)象。同時(shí)，所有的住戶(hù)普遍都沒(méi)有集體意識(shí)，對(duì)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建等行為往往都是抱著事不關(guān)己的態(tài)度，長(zhǎng)此以往人們形成共識(shí)后，會(huì)為物業(yè)管理工作帶來(lái)極大的困難。

1.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高

物業(yè)服務(wù)一般是業(yè)主選聘物業(yè)公司后由業(yè)主與物業(yè)公司進(jìn)行簽約，對(duì)房屋配套設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)環(huán)境、場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)和管理，維持好小區(qū)內(nèi)正常治安秩序，然而由于老舊小區(qū)的居住人群復(fù)雜，房屋又年久失修，部分物業(yè)人員的態(tài)度就是得過(guò)且過(guò)，抱著混日子的想法來(lái)為大家提供服務(wù)，勢(shì)必不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2 老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化的必要性

2.1 發(fā)揮先進(jìn)性作用

物業(yè)服務(wù)的管理模式與人們通常認(rèn)識(shí)到的其他管理是不一樣的，其更多的是強(qiáng)調(diào)管理策略，很多管理策略都是從大中型企業(yè)的成功管理案例中吸取經(jīng)驗(yàn)所總結(jié)出的，如果通過(guò)信息化手段將其全面推廣，從中總結(jié)優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)，并應(yīng)用到自己的物業(yè)管理工作中來(lái)，能大幅度提高工作水平，切實(shí)提高物業(yè)管理效率。

2.2 提倡規(guī)范性管理

無(wú)論任何工作，都應(yīng)該形成其固有的規(guī)范規(guī)章，所以物業(yè)管理信息化就最大限度地發(fā)揮出了規(guī)范性管理優(yōu)點(diǎn)，其能將管理責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，每個(gè)物業(yè)管理者都會(huì)有其專(zhuān)屬I(mǎi)D來(lái)行使自己的權(quán)限，每個(gè)管理人只能在自己權(quán)限范圍內(nèi)處理自己的業(yè)務(wù)工作，每項(xiàng)工作的操作流程必須按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其最大的優(yōu)點(diǎn)是管理人能時(shí)時(shí)反思自己的工作是否得當(dāng)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能立即整改。

2.3 實(shí)現(xiàn)高效低成本管理目標(biāo)

老舊小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目非常多，涉及客戶(hù)資料、商品資料、合同變更、招行裝修、公共維修、租賃合同等非常多的內(nèi)容，為管理人帶來(lái)了巨大的工作量。通過(guò)在物業(yè)管理中應(yīng)用信息化手段，能督促物業(yè)各個(gè)崗位人員互相配合和監(jiān)督，最大限度地縮短業(yè)務(wù)辦理時(shí)間，提高管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，加上信息化管理中物業(yè)使用的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控和智能自動(dòng)化門(mén)鎖都替代了人工操作，減少了很多用工用料成本，所以信息化管理在提高工作質(zhì)效的同時(shí)又能降低管理成本。

3 老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化中存在的問(wèn)題

3.1 政府政策支持力度較小

近年來(lái)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出的繁榮發(fā)展景象，房?jī)r(jià)一步步攀升帶來(lái)的結(jié)果就是每個(gè)新建小區(qū)都會(huì)有其專(zhuān)有的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司，尤其是一些高檔住宅，其物業(yè)管理已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)信息化和網(wǎng)絡(luò)化。這與老舊小區(qū)當(dāng)前的狀況形成鮮明的對(duì)比，老舊小區(qū)之所以一直無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息化管理的原因還是在于早期規(guī)劃時(shí)沒(méi)有考慮到這方面的成本，沒(méi)有預(yù)留出資金，若想真正實(shí)現(xiàn)信息化必須依靠政府政策的大力支持。

3.2 技術(shù)管理人才不足

老舊小區(qū)的物業(yè)管理信息化對(duì)于物業(yè)人員來(lái)說(shuō)是個(gè)比較新鮮的事物，如果小區(qū)想要實(shí)現(xiàn)信息化管理的話(huà)，包括相關(guān)政策和管理模式都要隨之一起改變，然而目前老舊小區(qū)物業(yè)管理人員的年齡普遍在四十歲以上，對(duì)計(jì)算機(jī)的應(yīng)用不熟練甚至是完全不懂，加上物業(yè)管理人員的薪酬待遇較低，很難招聘到專(zhuān)業(yè)的技術(shù)管理人才，這也導(dǎo)致信息化管理工作遲遲難以推行，即便推進(jìn)信息化建設(shè)工作，工作人員也是草草了事，毫無(wú)效果可言，最終的管理模式也淪為傳統(tǒng)的落后模式。

3.3 物業(yè)管理人員與用戶(hù)聯(lián)絡(luò)基礎(chǔ)較弱

物業(yè)為居民提供服務(wù)的最終目的是讓居民生活更舒適，彼此建立和諧良好的關(guān)系。然而老舊小區(qū)居住人群復(fù)雜，租住房屋住戶(hù)較多，更換頻繁，導(dǎo)致物業(yè)人員往往與住戶(hù)之間聯(lián)絡(luò)較少，關(guān)系生疏。所以在開(kāi)展物業(yè)管理工作時(shí)常常讓物業(yè)管理人員感到困難，例如，要經(jīng)常性地上門(mén)去家訪信息，更新當(dāng)前住戶(hù)信息，這些基本工作就耗費(fèi)了工作人員大量的時(shí)間。

4 加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的建議

4.1 政府加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的改造力度

從老舊小區(qū)八層以上房子加裝電梯等各種政策可以看出，這年來(lái)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注老舊小區(qū)管理上存在的問(wèn)題，也逐步出臺(tái)政策來(lái)鼓勵(lì)地方政府增加對(duì)老舊小區(qū)改造的資金投入，進(jìn)一步提高老舊小區(qū)住戶(hù)的居住舒適度。對(duì)于一些不具備市場(chǎng)化改造運(yùn)作的老舊小區(qū)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)單位或是與原產(chǎn)權(quán)單位脫離關(guān)系的老舊小區(qū)，政府作為主導(dǎo)力量積極推進(jìn)改造。對(duì)于具備市場(chǎng)化改造運(yùn)作能力的老舊小區(qū)則積極實(shí)行市場(chǎng)運(yùn)作改造。此外，還要鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)發(fā)揮自身作用，分?jǐn)傎Y金共同進(jìn)行小區(qū)改造。總之，為了讓老舊小區(qū)能盡快實(shí)行信息化管理，盡管政策落地落實(shí)還需要一定的時(shí)間，但相關(guān)部門(mén)應(yīng)該大力宣傳，發(fā)揮應(yīng)盡職能。

4.2 推廣可行性較高的普惠方案

目前，物業(yè)管理信息化涉及的改造有三種：一是行業(yè)套件加少量開(kāi)發(fā);二是通用商用軟件;三是大規(guī)模定制開(kāi)發(fā)，每種改造模式都有其特點(diǎn)。對(duì)于老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，同地區(qū)的老舊小區(qū)基本存在共性問(wèn)題，如果以政府為主導(dǎo)力量，前期先對(duì)這些老舊小區(qū)充分調(diào)研，找出管理上的共性問(wèn)題，然后進(jìn)一步再找出個(gè)別小區(qū)額外的個(gè)需要求，最后采用行業(yè)套件加少量開(kāi)發(fā)的管理模式，非常適合當(dāng)前老舊小區(qū)的物業(yè)管理信息化改造，而且相應(yīng)成本比較低，推廣起來(lái)更加容易。

4.3 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)

正如上文所說(shuō)，當(dāng)前老舊小區(qū)物業(yè)管理人員年齡偏大，對(duì)計(jì)算機(jī)的操作非常不熟練，而短期內(nèi)又無(wú)法招聘到合適的專(zhuān)業(yè)年輕人員。所以物業(yè)企業(yè)前期必須做好對(duì)現(xiàn)有工作人員的培訓(xùn)工作，首先針對(duì)計(jì)算機(jī)的基本使用進(jìn)行統(tǒng)一操作培訓(xùn)，然后在物業(yè)管理軟件方面以簡(jiǎn)潔明朗的原則來(lái)設(shè)計(jì)，方便工作人員去操作。直至工作人員在電腦上可以熟練操作后再進(jìn)一步開(kāi)發(fā)手機(jī)APP，方便物業(yè)管理人員和小區(qū)居民只要通過(guò)APP就能在線快速辦理業(yè)務(wù)，如物業(yè)費(fèi)的繳納、水電費(fèi)的查詢(xún)等。對(duì)于在使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)反饋，立時(shí)整改，必要時(shí)可以上門(mén)指導(dǎo)服務(wù)。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，目前老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)這項(xiàng)工作勢(shì)在必行，但由于涉及的相關(guān)工作非常復(fù)雜，在實(shí)施過(guò)程中還有很多問(wèn)題需要一一克服。相信在國(guó)家和政府的大力支持下，在相關(guān)技術(shù)人員的全力開(kāi)發(fā)下，在物業(yè)管理人員的共同努力下，在小區(qū)住戶(hù)的齊心協(xié)力下，這項(xiàng)工作必然會(huì)全面實(shí)行，讓更多的住戶(hù)受益。

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