嚴(yán)躍進(jìn)

兩會(huì)以后，購(gòu)房者的觀望情緒在減弱，加之近期政策放松預(yù)期增大、樓市熱度上升，購(gòu)房者自然希望比較清晰地判斷市場(chǎng)。樓市的噪音，自然需要排除，購(gòu)房者需要理性、審慎、科學(xué)對(duì)待當(dāng)前市場(chǎng)情況。

6月前后，全國(guó)樓市出現(xiàn)了一些新情況，各種樓市噪音開(kāi)始增加。此類噪音，集中體現(xiàn)在“搶房”和“拋售”等交易市場(chǎng)中，傳遞了“過(guò)熱”或“過(guò)冷”的錯(cuò)誤信號(hào)。部分消息是錯(cuò)誤的、沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，而部分消息則是夸大的、不具有代表性。此類市場(chǎng)噪音干擾了市場(chǎng)判斷、影響了預(yù)期，是各市場(chǎng)參與主體需要理性看待的。通過(guò)此類噪音的分析，有助于我們明確市場(chǎng)主線，更加客觀和準(zhǔn)確地看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近期樓市噪音

對(duì)近期全國(guó)各地樓市交易和熱點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，至少有6個(gè)案例是值得關(guān)注的，這也是近期市場(chǎng)討論比較多的內(nèi)容。此類案例背后的噪音現(xiàn)象，都和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定思路相悖。從分類上看，類似噪音實(shí)際上包括了兩種，一種是傳遞“市場(chǎng)過(guò)冷”的信號(hào)，包括斷供潮、拋售潮等;另一種則是傳遞“市場(chǎng)過(guò)熱”的信號(hào)，包括“萬(wàn)人搖”等現(xiàn)象。

關(guān)于市場(chǎng)過(guò)冷的噪音內(nèi)容，主要有兩個(gè)案例：

第一個(gè)案例是關(guān)于深圳的斷供潮。5月底，市場(chǎng)上有傳言，認(rèn)為深圳市場(chǎng)出現(xiàn)了大量房貸斷供現(xiàn)象。甚至有人放出銀行工作人員的截圖：一家銀行的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，5月斷供賬號(hào)達(dá)1.3萬(wàn)個(gè)。

第二個(gè)案例則是關(guān)于上海二手房拋售的情況。近期有部分自媒體發(fā)文，其標(biāo)題是“慌了！降162萬(wàn)！降120萬(wàn)！上海一大批業(yè)主開(kāi)始緊急拋房！”，類似文章引起了市場(chǎng)較大的恐慌。

關(guān)于市場(chǎng)過(guò)熱的噪音內(nèi)容，主要有以下4個(gè)案例：

第一個(gè)案例是關(guān)于東莞房?jī)r(jià)的。某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》顯示，東莞5月第4周二手房?jī)r(jià)格19751元，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，漲幅首次超過(guò)深圳，排名全國(guó)第一。報(bào)告宣稱今年以來(lái)東莞房?jī)r(jià)猛漲，即將進(jìn)入“3萬(wàn)時(shí)代”。

第二個(gè)案例是關(guān)于“萬(wàn)人搖”的情況。6月初，杭州某項(xiàng)目登記搖號(hào)，最終吸引了近6萬(wàn)人參與，這也是一年來(lái)杭州樓市出現(xiàn)的第28次“萬(wàn)人搖”。同樣的例子在南京等城市也出現(xiàn)。

第三個(gè)案例是關(guān)于學(xué)區(qū)房的。近日有媒體報(bào)道，深圳學(xué)區(qū)房的業(yè)主，為了孩子能夠上學(xué)區(qū)內(nèi)的初中和高中，紛紛到教育局門口下跪。這成為網(wǎng)上沸沸揚(yáng)揚(yáng)討論的事件。

第四個(gè)案例則和認(rèn)籌有關(guān)。深圳某項(xiàng)目因連夜排隊(duì)購(gòu)房認(rèn)籌者爆滿，被相關(guān)執(zhí)法部門出動(dòng)清場(chǎng)。政府部門后續(xù)也緊急發(fā)文規(guī)范了認(rèn)籌流程。

理性看待噪音

對(duì)于此類樓市噪音現(xiàn)象，我們應(yīng)該客觀進(jìn)行看待，從其形成原因、影響機(jī)制、市場(chǎng)反饋等角度進(jìn)行分析。只有這樣，才不能為此類噪音所干擾，進(jìn)而形成獨(dú)立的市場(chǎng)判斷。

從原因來(lái)看，渲染“過(guò)熱”和“過(guò)冷”市場(chǎng)情緒，是有不同的出發(fā)點(diǎn)和動(dòng)機(jī)的。相對(duì)來(lái)說(shuō)，渲染樓市過(guò)熱情緒的較多。這有幾個(gè)原因：第一，相關(guān)中介和售樓處為了加快營(yíng)銷，或者說(shuō)為了讓購(gòu)房者觀望情緒減弱，制造了樓市過(guò)熱的假象，同時(shí)也通過(guò)相關(guān)公眾號(hào)文章過(guò)多地進(jìn)行了傳播。第二，過(guò)多地抓住了某一兩個(gè)極端項(xiàng)目做文章，可能確實(shí)也有比較熱的現(xiàn)象，但本身不代表所在城市的趨勢(shì)，或者說(shuō)往往拿項(xiàng)目的開(kāi)盤情況進(jìn)行分析，本身不具有典型性。另一方面，對(duì)于渲染樓市過(guò)冷的現(xiàn)象，其原因也有很多。其中一個(gè)重要的原因是，把極個(gè)別特殊案例作為普遍案例來(lái)分析，通過(guò)比較夸大的寫法，容易吸引眼球，來(lái)增加相關(guān)公眾號(hào)文章的流量或?qū)崿F(xiàn)所謂的“漲粉”。

從影響方面看，各種樓市噪音的危害都很大，如果處理不得當(dāng)，不僅會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，而且也可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。比如說(shuō)前面提及的學(xué)區(qū)房“下跪”事件，很容易被炒作和遭惡意解讀。但是實(shí)際上，地方政府已經(jīng)積極出手進(jìn)行了管控。近日深圳市福田區(qū)發(fā)布了此類學(xué)位糾紛問(wèn)題的情況通報(bào)：公安機(jī)關(guān)對(duì)煽動(dòng)和參與違法聚集的2名房地產(chǎn)中介人員已依法做出治安處罰;在6月1日所謂“跪求學(xué)位”的7人中，也沒(méi)有一人今年有孩子需申請(qǐng)學(xué)位。類似做法都是為了明確事實(shí)，防范事件被歪曲。

客觀判斷未來(lái)

兩會(huì)以后，購(gòu)房者的觀望情緒在減弱，加之近期政策放松預(yù)期增大、樓市熱度上升，購(gòu)房者自然希望比較清晰地判斷市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)后續(xù)的購(gòu)房決策等提供參考。而此類樓市噪音出現(xiàn)，自然是需要排除的，這需要購(gòu)房者理性、審慎、科學(xué)對(duì)待當(dāng)前市場(chǎng)情況。

首先是需要明確今年的樓市基調(diào)?？傮w上看，兩會(huì)政府工作報(bào)告明確，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這實(shí)際上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，對(duì)于各類炒房的現(xiàn)象，自然都會(huì)面臨管控。另外，實(shí)際上今年也依然會(huì)強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”導(dǎo)向，尤其是對(duì)于穩(wěn)預(yù)期而言，其依然是重要的內(nèi)容，各類干擾市場(chǎng)預(yù)期的行為，自然也會(huì)面臨管控。

其次則是要從市場(chǎng)基本面來(lái)看樓市走向。就近期市場(chǎng)來(lái)看，各地預(yù)售證審批節(jié)奏是加快的，此時(shí)客觀上使得購(gòu)房者可以選擇的房源增多，市場(chǎng)交易復(fù)蘇的概率在增大，這也使得各類看空的或降溫的說(shuō)法相對(duì)來(lái)說(shuō)靠不住。當(dāng)然，市場(chǎng)本身也難以大幅升溫或者過(guò)熱，因?yàn)楫?dāng)前各房企的去庫(kù)存壓力是加大的，降價(jià)促銷追趕半年銷售目標(biāo)是主流思路，價(jià)格本身也難以大反彈。

最后則要對(duì)近期的市場(chǎng)調(diào)控方向有明確的把握?！胺坎怀础薄皟r(jià)平穩(wěn)”“量抬升”的基調(diào)不會(huì)變，各地的工作重心在于提高市場(chǎng)交易量。當(dāng)然必須看到，無(wú)論什么時(shí)候，市場(chǎng)秩序都不能亂，尤其是中介部門、房企營(yíng)銷部門和部分自媒體公眾號(hào)，更應(yīng)該在此時(shí)敬畏樓市調(diào)控的威懾力，不炒作、不渲染、不傳謠。只有孤立和消除樓市噪音，樓市才能真正健康平穩(wěn)發(fā)展。