甄愛軍

對(duì)2020年樓市走勢(shì)，大致有幾個(gè)判斷：房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，全年保持溫和上漲態(tài)勢(shì)，漲幅不會(huì)超過5%;成交可能微幅回落，幅度在3%左右;土地市場(chǎng)保持基本平穩(wěn)，地價(jià)微漲2%。

2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一些變化，比如房?jī)r(jià)、成交量、土地市場(chǎng)等都會(huì)與2019年有著不同的表現(xiàn)。當(dāng)然，在穩(wěn)定這個(gè)大前提下，樓市不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。那么，2020年樓市到底會(huì)如何運(yùn)行，我們不妨作出10個(gè)預(yù)測(cè)。

預(yù)測(cè)一、調(diào)控穩(wěn)定

在2019年，有少數(shù)城市對(duì)調(diào)控進(jìn)行了微調(diào)，如珠海、南京、天津、青島等城市局部放寬限購(gòu)措施，但這并非意味著調(diào)控將會(huì)全面放松。2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。該表述明確了2020年中國(guó)樓市的定位、發(fā)展機(jī)制和目標(biāo)。

可能性：★★★★★

預(yù)測(cè)二、房?jī)r(jià)平穩(wěn)

近日，住建部定調(diào)2020年樓市調(diào)控：穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)地價(jià)仍是首位，這是2020年度的工作主基調(diào)，房地產(chǎn)工作的指導(dǎo)思想同樣如此，因此，在政策的選項(xiàng)里，房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落均不可能。不過，全國(guó)房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的黏性，易漲難跌，本世紀(jì)僅在2008年全球金融危機(jī)時(shí)微跌，因此在不發(fā)生經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)的情況下，2020年全年仍將呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢(shì)，但同時(shí)考慮到由于成交降溫的不利因素影響，預(yù)計(jì)2020年房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)超過5%。

可能性：★★★★★

預(yù)測(cè)三、成交量下滑

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2019年1～11月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)顯示，2019年前11個(gè)月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2%;商品房銷售額13.9萬億元，增長(zhǎng)7.3%。商品房銷售量連續(xù)5年正增長(zhǎng)，2019年全年成交量達(dá)到歷史高點(diǎn)，連續(xù)數(shù)年的高成交量透支了部分購(gòu)買力，預(yù)計(jì)2020年商品房銷售量將小幅下降。當(dāng)然，考慮到我國(guó)城市化進(jìn)程方興未艾，同時(shí)城市居民改善需求平穩(wěn)釋放，預(yù)計(jì)2020年樓市成交下滑不會(huì)很明顯，幅度不會(huì)超過3%。

可能性：★★★★☆

預(yù)測(cè)四：利率下滑

融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，二套房貸款平均利率為5.84%，分別為5年期LPR加點(diǎn)72BP和104BP。從2019年全年的情況來看，全國(guó)房貸利率平均水平先跌后漲，因此目前房貸利率水平并不低?？紤]到目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，未來LPR仍有下行的空間。在多地放松人才政策、市場(chǎng)資金面比較寬松的情況下，明年銀行房貸利率大概率會(huì)隨LPR下調(diào)，不過，下調(diào)的幅度和速度都會(huì)比較平緩，因?yàn)槠椒€(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

可能性：★★★★☆

預(yù)測(cè)五：消滅投機(jī)

近年來，中央不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，說明該指導(dǎo)思想不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行、壓力加大而出現(xiàn)變化。當(dāng)前樓市平穩(wěn)發(fā)展的局面來之不易，是在持續(xù)調(diào)控下取得的成果。此外，最近舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，投機(jī)、投資性需求空間將會(huì)不斷受到擠壓，由此可見，還抱著買房賺錢的想法，已經(jīng)不合時(shí)宜了。

可能性：★★★★★

預(yù)測(cè)六：地價(jià)平穩(wěn)

地價(jià)穩(wěn)定與否，也關(guān)系到房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。在2019年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，穩(wěn)地價(jià)與穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期一道，成為長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制中的一個(gè)重要組成部分，因此在2020年，各地方政府在調(diào)控中會(huì)把穩(wěn)地價(jià)作為一項(xiàng)主要工作來抓，以促進(jìn)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。易居研究院發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，土地價(jià)格還是會(huì)保持溫和上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2020年全國(guó)房企土地購(gòu)置均價(jià)將小幅上漲，漲幅在2%左右。

可能性：★★★★☆

預(yù)測(cè)七：一線反彈

一線城市成交有可能會(huì)繼續(xù)反彈。較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長(zhǎng)，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續(xù)增長(zhǎng)，且有相當(dāng)部分三四線城市處于人口凈流出狀態(tài)，預(yù)計(jì)成交量將出現(xiàn)下降。分地區(qū)來看，表現(xiàn)各不相同：成交量連續(xù)3年小幅下滑的東部地區(qū)，在2020年可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，成交量可能會(huì)小幅增長(zhǎng);中部地區(qū)成交量可能與2019年差不多持平;西部地區(qū)由于啟動(dòng)最晚，目前還未降溫;2020年大概率成交量增速將轉(zhuǎn)負(fù);東北地區(qū)成交量跌幅將收窄。

可能性：★★★☆☆

預(yù)測(cè)八：萬億房企

國(guó)內(nèi)有沒有可能出現(xiàn)萬億元級(jí)房企？有，不過在2020年出現(xiàn)的可能性比較小。目前最接近萬億元規(guī)模的開發(fā)商是碧桂園，截至2019年11月底，據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1月至11月房企銷售TOP100榜單數(shù)據(jù)，按照全口徑銷售金額統(tǒng)計(jì)，碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7515.4億元。有專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在未來5年里面，房地產(chǎn)行業(yè)的前5名能占到30%，隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高，碧桂園、恒大集團(tuán)和萬科這3家房企的銷售額都有可能達(dá)到萬億元規(guī)模。

可能性：★☆☆☆☆

預(yù)測(cè)九：租金平穩(wěn)

住建部要求，2020年要著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題;進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái);重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。隨著各地大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，供應(yīng)進(jìn)一步加大，對(duì)平抑租金的上漲將起到極大作用。因此，在2020年工薪階層租房的壓力相對(duì)會(huì)減輕一些。

可能性：★★★★☆

預(yù)測(cè)十：中介關(guān)張

二手房市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高。以上海為例，以鏈家地產(chǎn)為首的大型房產(chǎn)中介公司不斷升級(jí)服務(wù)，并通過招收高學(xué)歷員工來提升競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)擠壓中小房產(chǎn)中介公司的生存空間。同時(shí)，大型房產(chǎn)中介公司在創(chuàng)新方面也走得更快，更受消費(fèi)者歡迎。所以，在2020年，部分中小房產(chǎn)中介會(huì)變得更加艱難而選擇關(guān)張。因此，購(gòu)房者在選擇與二手房中介合作時(shí)，一定要選擇信譽(yù)好、規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的公司合作，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

可能性：★★★☆☆