淺談房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流優(yōu)化管理

杜家浩 蘇曉暉

摘要：伴隨著城市化建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)積累程度也隨之上升。在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中，現(xiàn)金流管理事宜十分重要，很多房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)最終退出市場(chǎng)，與現(xiàn)金流管理上的不當(dāng)也有直接關(guān)聯(lián)。本文將對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的不足進(jìn)行分析，并就此類(lèi)企業(yè)如何更好地進(jìn)行現(xiàn)金流管理提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);現(xiàn)金流;管理

一、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理概述

現(xiàn)金流管理是以現(xiàn)金流量作為管理中心的一種具體管理活動(dòng)，其本身是財(cái)務(wù)管理范疇下的一種具體管理類(lèi)型。房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中需要大規(guī)模地進(jìn)行資金調(diào)度與使用，企業(yè)現(xiàn)金流量較大，現(xiàn)金流管理的實(shí)際壓力也相對(duì)較高。從總體上來(lái)看，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理能力與水平已經(jīng)有了很大程度提升，但房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用上容易受到很多內(nèi)外部因素的影響，現(xiàn)金流管理上也往往需要對(duì)多個(gè)層面的事宜予以兼顧，這使得現(xiàn)金流管理成為了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系中較為復(fù)雜的一項(xiàng)管理。

二、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問(wèn)題

（一）現(xiàn)金流管理的受重視程度相對(duì)較低

雖然現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展十分重要，但很多房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流管理的重視程度較低，財(cái)務(wù)管理體系內(nèi)，現(xiàn)金流管理的優(yōu)先級(jí)也處于較低水平。思想意識(shí)層面對(duì)現(xiàn)金流管理無(wú)法給予充分關(guān)注和支持性，一般的財(cái)務(wù)人員便充當(dāng)著現(xiàn)金流管理主體，其獨(dú)自進(jìn)行現(xiàn)金流的管理雖然能夠?qū)⒁话阈怨芾硎聞?wù)進(jìn)行較好處理，但核心領(lǐng)導(dǎo)層，特別是決策層往往不會(huì)參與到現(xiàn)金流管理活動(dòng)開(kāi)展之中。重視與支持力度相對(duì)較弱時(shí)，現(xiàn)金流管理很難成為一種常態(tài)化管理工作存在于內(nèi)部綜合管理體系之中，各種具體的管理問(wèn)題也很容易順勢(shì)產(chǎn)生。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)相對(duì)較低

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)相對(duì)較低，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的背景下，各類(lèi)型房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)都在積極的拿地、囤地，但這些經(jīng)營(yíng)行為往往需要強(qiáng)大的資本實(shí)力予以支撐。由于發(fā)展上過(guò)于冒進(jìn)，且國(guó)家在金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整、限制，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理中會(huì)受到很多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。但為了更好進(jìn)行利潤(rùn)獲取，鮮有房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠基于風(fēng)險(xiǎn)防范理念進(jìn)行現(xiàn)金流的科學(xué)管理，絕大多數(shù)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的現(xiàn)金流管理也只是一種尋常的管理。正是由于風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較為薄弱且并未在現(xiàn)金流管理中有意識(shí)地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和規(guī)避，資金鏈斷裂的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)極大。

（三）現(xiàn)金流管理同企業(yè)戰(zhàn)略的契合度較低

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理同企業(yè)自身發(fā)展方向及戰(zhàn)略的契合程度相對(duì)較低，這也是其現(xiàn)金流管理中存在的一種明顯不足。大多數(shù)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上進(jìn)行著被動(dòng)式和機(jī)械性的管理，不僅財(cái)務(wù)同業(yè)務(wù)間的正向聯(lián)系沒(méi)有構(gòu)建出來(lái)，現(xiàn)金流管理也并沒(méi)有前瞻性。現(xiàn)金流管理絕非對(duì)資金使用事宜進(jìn)行的簡(jiǎn)單管理，理論上來(lái)說(shuō)，其需要服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的開(kāi)展以及綜合發(fā)展。但受制于經(jīng)營(yíng)發(fā)展壓力的影響以及相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)金流管理在認(rèn)識(shí)上存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理并沒(méi)有同企業(yè)戰(zhàn)略以及經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)開(kāi)展較好聯(lián)系在一起，現(xiàn)金流管理的功能性與實(shí)際價(jià)值也相對(duì)較低。

（四）預(yù)算執(zhí)行力度明顯不足

現(xiàn)金流管理可以簡(jiǎn)單理解為對(duì)資金進(jìn)行的管理，在現(xiàn)金流管理中預(yù)算計(jì)劃編制以及預(yù)算執(zhí)行等相關(guān)工作對(duì)最終管理成效取得會(huì)產(chǎn)生直接影響。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理中，預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程控制力度相對(duì)不足，財(cái)務(wù)管理人員也沒(méi)有將現(xiàn)金流管理、預(yù)算管理等分項(xiàng)管理活動(dòng)開(kāi)展較好聯(lián)系在一起。由于對(duì)預(yù)算執(zhí)行缺乏明顯的控制，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及工程建設(shè)層面的資金使用往往會(huì)呈現(xiàn)出不可控的狀態(tài)，這不僅會(huì)打亂既有現(xiàn)金流管理計(jì)劃，更是會(huì)加劇資金上的緊張，導(dǎo)致資金的內(nèi)部流動(dòng)性嚴(yán)重降低。長(zhǎng)此以往發(fā)展下去，現(xiàn)金流管理的實(shí)際壓力會(huì)越來(lái)越大，一旦融資上出現(xiàn)問(wèn)題，現(xiàn)金流管理便會(huì)陷入到十分危險(xiǎn)的境地之中。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議

（一）提升現(xiàn)金流管理實(shí)際地位

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理首先要提升現(xiàn)金流管理的受重視程度，即企業(yè)內(nèi)部需要給現(xiàn)金流管理以更多的重視，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)金流管理在財(cái)務(wù)管理體系中的地位需要得到對(duì)應(yīng)提升。建議各類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的現(xiàn)金流管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，例如，進(jìn)行現(xiàn)金流管理制度建設(shè)，將現(xiàn)金流管理的權(quán)責(zé)關(guān)系予以明確、基本內(nèi)容及目標(biāo)予以細(xì)化的做法能夠使得現(xiàn)金流管理制度更好地指導(dǎo)和規(guī)范具體管理活動(dòng)開(kāi)展。除財(cái)務(wù)管理人員外，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)核心領(lǐng)導(dǎo)層需要關(guān)注并參與到現(xiàn)金流管理活動(dòng)開(kāi)展之中，以及時(shí)地了解現(xiàn)金流管理工作開(kāi)展上的需求，并提供對(duì)應(yīng)支持。

（二）構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

現(xiàn)金流管理本身較為特殊和重要，在具體管理活動(dòng)開(kāi)展中構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制便十分必要和重要，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)更是需要結(jié)合現(xiàn)金流管理實(shí)際狀況，將風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)融入現(xiàn)金流管理全過(guò)程并構(gòu)建出與之對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。例如，萬(wàn)科集團(tuán)在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制構(gòu)建上的做法十分可行，其增加了風(fēng)控部門(mén)同財(cái)務(wù)管理部門(mén)的聯(lián)系，并要求現(xiàn)金流管理人員定期進(jìn)行現(xiàn)金流量表制作以及現(xiàn)金流管理報(bào)告制作，財(cái)務(wù)管理部門(mén)與風(fēng)控部門(mén)需要對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)與報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的排查和分析。這種模式也可以被較好套用到各類(lèi)型房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)之中，并對(duì)現(xiàn)金流管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較好抵御。

（三）圍繞企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行現(xiàn)金流管理調(diào)整

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境處于不斷的變化之中，企業(yè)自身在持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中更是要進(jìn)行不斷地調(diào)整。這些因素影響下，現(xiàn)金流管理活動(dòng)開(kāi)展中也不能一成不變，積極地進(jìn)行現(xiàn)金流管理側(cè)重上調(diào)整的也具有重要意義。由于現(xiàn)金流管理本身要以服務(wù)與企業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流優(yōu)化管理上需要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略間進(jìn)行更好的適配。

四、結(jié)語(yǔ)

不同規(guī)模的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然在現(xiàn)金流管理上的壓力不盡相同，但對(duì)于一些共性的現(xiàn)金流管理問(wèn)題其需要給予應(yīng)有關(guān)注，并積極地對(duì)自身現(xiàn)金流管理上存在的不足、問(wèn)題等進(jìn)行彌補(bǔ)與解決。值得注意的是，現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展全過(guò)程的一種重要管理類(lèi)型，核心領(lǐng)導(dǎo)層以及財(cái)務(wù)管理主體也需要將現(xiàn)金流管理，特別是現(xiàn)金流的優(yōu)化管理作為一種常態(tài)化工作堅(jiān)持下去。

參考文獻(xiàn)：

[1]? 李志成.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化研究[J].求知導(dǎo)刊，2017（21）.

（作者單位：臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院）