李詩(shī)晨

落戶步高里

1904年，一對(duì)年幼的姐弟從湖南逃難到江浙滬一帶，亂世之下，這對(duì)姐弟就像兩棵隨風(fēng)飄搖的小草，在浙江不幸離散，那時(shí)，弟弟毛文志年僅三四歲。

毛文志自己都不記得那樣一個(gè)小毛頭是怎樣飄到了上海，幸運(yùn)地被一戶好心人家收養(yǎng)，成了上海的孩子。十幾歲時(shí)，曾經(jīng)的小毛頭長(zhǎng)成了一表人才、聰明機(jī)敏的小伙子，說一口流利的上海話，還學(xué)會(huì)了英語，便開始到處打工攢錢。

1926年，旅日華僑余芝卿與薛?；瘸赓Y8萬銀元籌建大中華橡膠廠，1927年在徐家匯路1102號(hào)租地建廠房，1928年10月正式投產(chǎn)。建廠第一年就盈利20萬元，成了當(dāng)時(shí)上海灘最風(fēng)光的行當(dāng)之一。毛文志動(dòng)了心思，進(jìn)入大中華橡膠廠當(dāng)了學(xué)徒，開始學(xué)習(xí)橡膠工藝。為人可靠又聰慧，毛文志在廠里左右逢源，很快獲得賞識(shí)，一路高升，積累了頗為可觀的財(cái)富，還成了大中華橡膠廠的一名合伙人。

1930年，二十多歲的大中華橡膠廠合伙人毛文志做了一個(gè)決定，用十幾年來積累的財(cái)富——10根大黃魚（每根重約231克的金條）買下了一幢位于陜西南路的房產(chǎn)，舉家搬了進(jìn)去。這是一幢位于步高里的二層小樓，由法商萬國(guó)儲(chǔ)蓄會(huì)投資、上海建業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)施工。

“步高里”既是法文“Cité Bourgogne”的音譯，又有著步步高升的吉祥含義，直譯過來則是勃艮第之城的意思。勃艮第，法國(guó)最為著名的葡萄酒產(chǎn)區(qū)，終年彌漫著葡萄酒醉人的芬芳，這讓法國(guó)人無比驕傲，甚至在地球?qū)γ婧翢o相似之處的上海也建起了一座以此為名的里弄。步高里坐落著78幢磚木結(jié)構(gòu)的二層石庫(kù)門建筑，頗似西洋聯(lián)排別墅；整體風(fēng)格又遵循中國(guó)傳統(tǒng)的中心軸設(shè)計(jì)，弄堂口的牌樓有濃郁中式風(fēng)味，紅磚齊整、紅瓦如鱗，步高里、1930和法文Cité Bourgogne字樣優(yōu)美大氣。

買下房子，毛文志又拿出一根大黃魚給全屋置辦了彰顯主人身份和品位的紅木家具。從一個(gè)命運(yùn)飄零的男孩正式成了有家有業(yè)有面子的上海人。1932年，巴金先生在步高里暫住兩月，寫就中篇小說《海的夢(mèng)》，毛文志與巴金，想必曾有過一面之緣。

幾年以后，毛文志開辦了自己的橡膠廠——中孚橡膠工廠，同樣位于徐家匯，有兩臺(tái)煉膠機(jī)，雇傭53名工人。雖然相比大中華，中孚橡膠廠規(guī)模小了許多，但是毛文志對(duì)于自己二次創(chuàng)業(yè)，自己當(dāng)家做主很是滿意。也有一說，這是利益輸送的一個(gè)手段，就見仁見智了?？傊?，毛文志在上海灘雖稱不上是大中華的老板余芝卿那樣的橡膠大王，但也擁有大中華橡膠廠的股權(quán)和自己的一間工廠，在民族工商業(yè)的發(fā)展歷程中奮力劃過槳。

毛文志有兩個(gè)兒子，三個(gè)或四個(gè)女兒，家里人口眾多，還安排了一位管家和幾位傭人幫忙。解放前夕，經(jīng)歷了戰(zhàn)火的中孚橡膠廠還勉力維持；一五計(jì)劃中，中孚橡膠廠與絕大多數(shù)私營(yíng)橡膠企業(yè)一起，逐步納入國(guó)家計(jì)劃的軌道；1956年，上海市橡膠工業(yè)公司成立，在公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃和部署下，中孚橡膠廠也進(jìn)行了改組和改造，在公私合營(yíng)的情況下，毛文志索性賦閑在家。步高里這幢房子雖是二層小樓還帶一個(gè)大露臺(tái)，一大家子住在這里，慢慢開始顯露出逼仄。兩個(gè)兒子各自成家，房子一層與二層之間、二層與三層之間的兩個(gè)空間也被開辟成隔間，兩個(gè)新的小家庭就安頓在僅僅五、六平方米的隔間中。

到了20世紀(jì)80年代，毛文志一人積累起來的財(cái)富逐漸見底，于是將第三層露臺(tái)賣了出去，新來的一家人在露臺(tái)搭起屋子，像鳥兒筑巢一樣，棲息于浦西的梧桐樹下。

小M的高起點(diǎn)

1990年，九十歲高齡的毛文志得了他三代單傳的曾孫——我們暫且稱他為小M吧，狹小的隔間里又多了一口人。如今，步高里這幢房子的一層和樓道口的隔間的房本上，已是這個(gè)九零后的名字。1992年，毛文志去世，他的兩個(gè)兒子分別分得了步高里這幢房產(chǎn)的一層、二層以及各自樓道口的隔間——確實(shí)有些復(fù)雜，若沒見過上海的老房子或許還有點(diǎn)難以想象，但是地處寸土寸金的上海浦西建國(guó)西路梧桐樹下，旁邊就是秀美的紹興公園，再走幾步就到人聲鼎沸的田子坊，確實(shí)要好好商榷。

1995年，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策，毛文志的二兒子決定用他們的隔間置換位于浦東的一套房子，離開住了65年的家。這一舉動(dòng)也打破了上海人民“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的迷思；新世紀(jì)初的某一年，他們又將擁有的二樓以100多萬人民幣賣掉，在浦東買了一套三居室，徹底成了身體上的浦東人——精神上的浦西人。

毛家大兒子一家人卻始終沒有放棄步高里的這間房子，1989年9月，步高里被列為第一批上海市優(yōu)秀近代建筑和上海市文物保護(hù)單位，這雖然是好事，卻也意味著動(dòng)遷是不太可能了。也是因此，小M得以在美麗的梧桐樹下、純正的上海氣氛中度過了他的童年。直到1997年，由于居住條件實(shí)在過于簡(jiǎn)陋，小M的父親、毛文志的長(zhǎng)孫當(dāng)時(shí)在事業(yè)單位工作，以5萬元購(gòu)買了一套單位內(nèi)部房，離開了步高里。這幢曾經(jīng)充滿了人聲、笑語和煙火氣的房子就這樣慢慢搬空，70年間的故事被留在了這幢老宅的角落和縫隙。

2000年，小M的母親看中了浦東陸家嘴花園的一套房子，在源深體育中心與世紀(jì)大道之間，那時(shí)浦東的房?jī)r(jià)還比較低，即使地理位置優(yōu)越如此，每平米也還不到一萬人民幣，于是毛家花約100萬買下，寫的是小M母親的名字。

買這套房子完全是小M母親據(jù)理力爭(zhēng)的結(jié)果。原本，小M的父親覺得單位自建房已經(jīng)不錯(cuò)了，相比步高里的老房子寬敞明亮得多。更何況，浦東的房子竟然要100萬，怎么想都不值得。小M的母親卻熱切地想給小M更好的生活環(huán)境，并且隱隱預(yù)感到浦東將大有可為。

那時(shí)，陸家嘴的高樓還稱不上林立，東方明珠塔的信號(hào)僅僅發(fā)射了5年，金茂大廈還是剛投入使用2年的嶄新建筑，浦東的大路上行人寥寥。正上初中的小M每天要轉(zhuǎn)3趟公交車上學(xué)，來回要兩個(gè)多小時(shí)。2018年，毛家賣掉了這套陸家嘴花園的房子，房?jī)r(jià)幾乎翻了十倍——小M的母親實(shí)在非常有眼光，在房?jī)r(jià)頂點(diǎn)賣出。

不得不說，家庭大事還真應(yīng)該由老婆做主。21世紀(jì)的頭幾年，很少有上海人會(huì)買商品房，因?yàn)樯虾Ｄ菚r(shí)是工業(yè)城市，老百姓通常有自建房可住，后來房改時(shí)只要出幾萬塊就可以買下，房地產(chǎn)商開發(fā)的新樓盤盡管如今看是白菜土豆價(jià)，每平米還不到一萬塊錢，浦東遠(yuǎn)一點(diǎn)的甚至只要五六千，但是一套公寓住宅一兩百萬的價(jià)格在那時(shí)的上海人眼里仍是天價(jià)。倒是有許多外地人來上海打拼，沒有所謂的工廠自建房給他們住，新房子雖然價(jià)格貴但是不得不買，所以上海第一波房地產(chǎn)的金沙，都被拼了命買房子的溫州人、香港人、臺(tái)灣人挖到了。后來也興起了“炒房熱”，以溫州人為主，組個(gè)團(tuán)就來上海像逛菜市場(chǎng)一樣買房子。

至于毛家如何發(fā)家致富，在2000年買了陸家嘴核心地段的房子，又是另一個(gè)故事了：90年代，外資大批涌入中國(guó)，小M的父親見外資大有可為，于是離開事業(yè)單位，加入剛剛進(jìn)入中國(guó)開展業(yè)務(wù)的某法國(guó)零售巨頭。從小生活在曾經(jīng)的法租界，不光英語說得溜，張口閉口還能來幾句法語，工作能力也很強(qiáng)，小M的父親沒出幾年躋身管理層。時(shí)代裹挾著人們沒頭沒腦地往前跑，有心、有膽量的人總能有所收獲。

Z先生無心插柳柳成蔭

Z先生也是這樣的人。Z先生不愿意透露他在上海有幾套房，但是他很明確地說，當(dāng)初他在上海買房是迫不得已。

2000年，Z先生在廣告行業(yè)打拼，擁有一家自己的廣告公司。有一家房地產(chǎn)商找上門，要給在浦東陸家嘴區(qū)域的新樓盤打廣告，說不準(zhǔn)就是小M家所在的陸家嘴花園。Z先生喜出望外，100萬的單子可不是常有的。不過客戶有一個(gè)要求，Z先生必須保證幫他們的新樓盤賣出去10套房子，所謂“效果付費(fèi)”。那時(shí)候的房子遠(yuǎn)不像如今，100套房子恨不能有幾千人來?yè)u號(hào)。Z先生心里顫悠悠的，但是年輕氣盛又不愿意放走這單生意，咬咬牙答應(yīng)了下來。隨后，Z先生就像如今的中介小哥一般賣力推銷，先從身邊親朋好友下手，為他們描摹浦東開發(fā)的光明前景，吹捧上海房?jī)r(jià)的無限未來，還真就賣出去了兩套，其他親戚朋友不為所動(dòng)，Z先生又組織了“看房團(tuán)”，帶了一群臺(tái)灣人、香港人來上海看房子，當(dāng)時(shí)的陸家嘴一日游不比如今的高大上，簡(jiǎn)直像是郊游。花了老大心力，賣出幾套。

當(dāng)時(shí)，上海本地人不要買房的，首先，像小M的母親一樣頗有遠(yuǎn)見又碰巧有實(shí)力的人并不是很多，其次，家家戶戶住在單位自建房自得其樂，不懂為什么要一兩百萬買套浦東的房子。后來實(shí)在沒轍，Z先生只好自掏腰包，把沒賣出去的4套房子買了下來。好在打拼多年有點(diǎn)積蓄，當(dāng)時(shí)的首付也只要15%-20%，個(gè)稅還能抵扣。于是，Z先生在2001年開始了自己在上海的買房歷程，成了小M家的鄰居。如今的陸家嘴商圈，彼時(shí)的浦東大農(nóng)村，8000多人民幣一平米，他能承受，但還是覺得肉疼。

除此之外，還有開發(fā)商付不出廣告費(fèi)就拿房子抵債的幾套地處張江的房子，Z先生心不甘情不愿地收下了。那時(shí)的張江二字還沒有任何意義，根本想象不到有一天會(huì)成為上海最欣欣向榮的科學(xué)城。這些房子的價(jià)格如今早已翻了十倍不止，用Z先生的話說，他在上海有幾套房，全都是不要錢得來的。沒過幾年，房?jī)r(jià)大漲，Z先生賣掉其中兩套，大賺一筆。

20年買入4套房

小M家兩代人都在梧桐樹下長(zhǎng)大，對(duì)浦東難免有種淡淡的嫌棄。在浦東住了幾年后，2004年就搬回了黃浦江以西。賣掉單位內(nèi)部房，并貸款15萬元，以50萬元在閔行區(qū)蓮花路地鐵站附近買了一套三室戶，離開浦東興沖沖地搬了進(jìn)去。那一年，上海的地鐵還只有1、2、3號(hào)線三條線路?，F(xiàn)在看看，放著100萬的陸家嘴花園不住，那個(gè)時(shí)候可能很難想象如今陸家嘴的繁盛，黃浦江以西才是上海啊。

毛文志的資產(chǎn)到了他的長(zhǎng)孫，也就是小M的父親這代，已經(jīng)縮水許多，除了步高里的房子，并沒有多少流動(dòng)資金，因此，小M家在這十幾年里買房、賣房又買房、賣房的操作不僅僅是這戶上海家庭的投資史，也是這戶上海家庭搭上改革開放的快車，逐漸進(jìn)行財(cái)富積累的過程。小M的父親一路高升成為公司中國(guó)區(qū)的副手，后來接觸股市，虧掉不少，又趕上創(chuàng)業(yè)熱潮，湊熱鬧開了外貿(mào)公司，幾年下來有盈有虧。應(yīng)了Z先生那句話，“十幾年前，買房的人沒有虧的，買股票的卻很少有賺的”。好在有陸家嘴花園的房子和步高里的一層半小樓，每個(gè)月的租金可觀。

相比小M家的家庭投資，Z先生則是進(jìn)行在頗具規(guī)模地進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)作。

不僅是在上海，Z先生的公司當(dāng)時(shí)也給海南島的房地產(chǎn)商做包銷，賣不掉的房子就買下作為公司資產(chǎn)。后來他發(fā)現(xiàn)，自己的廣告公司沒賺多少錢，反而是房子無心插柳給自己帶來了可觀的財(cái)富。

在那時(shí)，房地產(chǎn)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的抓手，能帶動(dòng)上下游行業(yè)，從建筑、鋼筋水泥、勞動(dòng)力市場(chǎng)，到裝修、家具、木材、涂料等等行業(yè)都盼著房地產(chǎn)繁榮，政策也鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展。20年時(shí)間，房?jī)r(jià)飛升，當(dāng)年不稀罕買房的人們?nèi)缃窈蠡诓坏?，卻也高攀不起。如今，進(jìn)入“房住不炒”的時(shí)代，像那時(shí)閉著眼睛賺錢的日子不復(fù)存在，也不會(huì)再來了。不過期間也經(jīng)歷了一些波折。2003年，非典來了，房?jī)r(jià)跳水，賣房子的人排隊(duì)掛上中介，大街上卻空無一人，買家杳無音信。

這幾乎是房?jī)r(jià)U形發(fā)展曲線的谷底，往后就是一往無前地瘋漲?！霸奖阋说姆孔釉劫嶅X”，Z先生強(qiáng)調(diào)。當(dāng)時(shí)兩百萬可以買一套兩百多平米的高級(jí)公寓，放到如今都是兩千萬起跳，而當(dāng)時(shí)兩千萬的豪宅卻很難漲到四千萬。這也成了Z先生在房產(chǎn)投資的一條原則：不要買豪宅，普通住宅漲得更快。小M家在蓮花路地鐵站旁邊買的房子便是如此。2004年，50萬左右買入一套三室戶，如今差不多的房子放在某殼找房網(wǎng)站上都是800萬打底。

時(shí)間飛逝，2016年小M也要步入家庭了。1月份，小M家為他在閔行區(qū)又購(gòu)置了一套500萬的二室戶婚房，首付150萬，商業(yè)貸款310萬、公積金貸款40萬。為了增加一份收入，毛家把步高里的一層與二層間的隔間以現(xiàn)代風(fēng)格裝修一新，換上全套嶄新家電，霉味、濕氣隨著舊時(shí)風(fēng)華一并散盡，以近2萬元的月租金租給了一家法國(guó)人，租金用來還貸款，再加上小兩口的公積金，幾乎沒什么壓力。

毛家買房的經(jīng)驗(yàn)大概如此。1997年，小M的父親購(gòu)買單位內(nèi)部房時(shí)付了全款，2000年、2004年和2016年均選擇了貸款——分別以小M母親、小M父親和小M的名義。2004年，貸款購(gòu)房時(shí)貸款比例是30%，2017年達(dá)到70%，如今，大多數(shù)上海人購(gòu)買首套住宅都會(huì)選擇貸款?，F(xiàn)在，上海首套房的首付是3.5成，每個(gè)上海人只能享受一次。

房住不炒

作為土生土長(zhǎng)的上海人，毛家在買房上的行動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于從外地來上海打拼的人，嗅覺也是先于“新上海人”一步的，雖不算大富大貴，但家底厚實(shí)，為買房這件大事打下了基礎(chǔ)。但是對(duì)于想要在上海這座充滿魅力與誘惑的城市扎根的外地人，買房算是一個(gè)必須為之努力的夢(mèng)想——就算是有不差錢，也要努把力獲得一個(gè)上海戶口才有購(gòu)房資格，而平頭老百姓則更要往上爬，不斷升值加薪，才能幻想一下?lián)碛凶约悍孔拥纳钍侨绾螑芤狻?/p>

一旦涉及到真正的買賣，各種細(xì)節(jié)更是十分復(fù)雜。新房倒還好說，不但不用中介費(fèi)，稅費(fèi)也較少，而二手房買賣中的規(guī)定就多了。滿五唯一、滿二唯一、個(gè)稅、契稅、增值稅……很可能一不小心就需要付出房?jī)r(jià)10%的稅費(fèi)。不過話說回來，仍有很多人愿意買一套建于上世紀(jì)末的“老破小”，一是上海房子雖然貴，但是老小區(qū)有很多超小戶型的房子，比如二三十平米的一室戶；二來市區(qū)有很多老小區(qū)，地理位置比現(xiàn)在的新樓盤好很多。盡管如此，上海市區(qū)的一套房子少說也要一百五十萬，對(duì)于家境普通的上班族來說仍是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。新開發(fā)的小區(qū)就幾乎沒有這樣的小戶型了，最小的戶型也基本都在70平米以上，價(jià)格自然也就水漲船高。

不僅是Z先生這樣的“大戶”，隨著生活水平逐步提高而購(gòu)入剛需住房的家庭，比如毛家，也受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱過上了越來越好的生活。Z先生打趣說，做房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)在不劃算，2000年房子賣6800一平米，開發(fā)商又是跟政府打交道，又要陪包工頭喝酒，沒事還要跑到工地轉(zhuǎn)悠，鞋子都穿破好幾雙，就算水泥不要錢，鋼筋是偷來的，還黑心到拖欠農(nóng)民工工資，每平方米也只賺6800，買房子的人呢，稍微等個(gè)幾年，就賺來了不止六萬八，還不算其中加的杠桿。

2009年，房?jī)r(jià)有所下降，2010年政府放了4萬億出來，雖然說不能讓這錢流到房地產(chǎn)，但是錢還是通過各種方式最終體現(xiàn)在了樓市上。華爾街有句話，金錢永不眠。錢是流動(dòng)的，一定要通過某種方式來變成資產(chǎn)，體現(xiàn)出金錢的價(jià)值。

突如其來的新冠疫情又讓歷史來到了相似的節(jié)點(diǎn)。疫情導(dǎo)致樓市稍有低迷，但是房?jī)r(jià)并沒有像許多人預(yù)想的那樣大幅下跌，等了一個(gè)冬天的人們趁疫情有所緩和紛紛出動(dòng)，新樓盤仍是一房難求，前灘板塊的江景房中簽率不到10%。據(jù)二手房中介說，價(jià)格合適的房子往往剛放出來沒兩天就被迅速“秒殺”，偶爾有所謂“筍盤”更要拼速度，很可能約好明天看房，今晚就已經(jīng)被人下了定金。不少本想趁著疫情抄底的買房客只好仍以原預(yù)算購(gòu)房。Z先生苦口婆心，“不要拿現(xiàn)金，一定要換成資產(chǎn)，買房子?！蹦壳埃y行利率在下降，房貸的LPR也是下行趨勢(shì)，粗略看不出什么，Z先生算了一筆賬，如果現(xiàn)在去買一套1000萬的房子，貸款30年就能省下50萬，這也是很重要的一點(diǎn)。

但是對(duì)于政府通過限購(gòu)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的做法，Z先生稍有異議?！白屛蚁氲?0年代憑票買東西的方法導(dǎo)致了黃牛的產(chǎn)生?！彼X得房子作為強(qiáng)金融屬性的商品，價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。比如華人聚集的新加坡和香港，都是利用稅收手段來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。新加坡前幾年的買房子的印花稅是5%，現(xiàn)在增至15%，對(duì)外國(guó)人則高達(dá)25%，香港對(duì)外國(guó)人購(gòu)房征收的印花稅甚至達(dá)到了35%?！坝枚愂照{(diào)節(jié)更健康，也更有效地制止了炒房行為?！?/p>

擁有好幾套房子，Z先生仍然相信房產(chǎn)的未來，因?yàn)橄啾扔诿绹?guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率才走了2/3，“只要城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，中國(guó)的房?jī)r(jià)就不會(huì)跌”。但是買房子有個(gè)問題，遺產(chǎn)稅，要避免這個(gè)問題，Z先生給出的建議是——買藝術(shù)品。

現(xiàn)如今，雖然仍然相信房子的價(jià)值，但是Z先生對(duì)買房已經(jīng)興趣寥寥，太貴了，他的目標(biāo)已經(jīng)轉(zhuǎn)向了藝術(shù)品。唯一的問題是，像徐悲鴻、齊白石、林風(fēng)眠那樣的大家，他們的價(jià)格已經(jīng)很穩(wěn)了，再難有大的波動(dòng)，所以發(fā)掘年輕的當(dāng)代藝術(shù)家，在Z先生眼里是個(gè)閃閃發(fā)光的寶地。

房地產(chǎn)的時(shí)代也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有落幕。時(shí)代的重任已經(jīng)落在了小M的肩上，2019年，他又為自己的小家購(gòu)置了普陀區(qū)一套新房，總價(jià)近800萬，如今正興致勃勃地等待交付。