從半年報(bào)看碧桂園的守與攻

吳雨航

8月25日，碧桂園發(fā)布2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

由于受新冠疫情的沖擊，房產(chǎn)行業(yè)遭受震蕩，碧桂園也不例外。財(cái)報(bào)顯示，上半年碧桂園營(yíng)業(yè)收入1849.57億元，毛利潤(rùn)448.87億元。“有兩個(gè)月處于停滯狀態(tài)，導(dǎo)致交樓較去年同期有所下滑。” 碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君解釋道。

但值得注意的是，除1、2月疫情嚴(yán)重時(shí)期而出現(xiàn)單月同比下跌外，自3月起連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中7月份權(quán)益銷售額542.8億元，同比增長(zhǎng)27.52%，銷售表現(xiàn)已逐步恢復(fù)至比去年同期略好的水平。

這意味著，碧桂園正在從整個(gè)“深V”走勢(shì)的行業(yè)低谷中穩(wěn)步恢復(fù)。

截至2020年6月30日，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約2669.5億元，銷售面積約3185萬(wàn)平方米，在第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額排行榜中，仍然穩(wěn)居行業(yè)第一。

取得這樣的成績(jī)，在業(yè)內(nèi)實(shí)屬不易。這主要得益于碧桂園近幾年的戰(zhàn)略布局，以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況托底，在機(jī)器人領(lǐng)域發(fā)力，整合全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋，精準(zhǔn)投資三四線城市，形成強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

在企業(yè)發(fā)展的攻防兩端均出色，才能夠在風(fēng)浪中站得更穩(wěn)。

上半年銷售表現(xiàn)。

手握2055.2億元?領(lǐng)跑者的防守姿態(tài)

競(jìng)技賽場(chǎng)上，犀利勇猛的進(jìn)攻和大閘般穩(wěn)固的防守同等重要，二者若能完成出色的配合，將會(huì)取得亮眼的成績(jī)。

企業(yè)發(fā)展道理相同，采取必要的防守是創(chuàng)造效益的堅(jiān)石。

而碧桂園的防守就體現(xiàn)在“穩(wěn)”字上。

首先，銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)，尤其是在高資金密度的房地產(chǎn)行業(yè)。碧桂園財(cái)報(bào)上顯示，今年回款率達(dá)到94%，銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，已經(jīng)連續(xù)5年超過(guò)90%。

另外，在上半年期間，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%。另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，資本充裕。

有息負(fù)債總額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，相較去年底下降了7.5%。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園的凈借貸比率僅為58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)90%的均值。這在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中并不多見(jiàn)。

疫情的危機(jī)倒逼企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)為線上營(yíng)銷，而已相對(duì)成熟的碧桂園“鳳凰云”線上直銷也省去了不少成本。上半年?duì)I銷及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用約為134.7億元，同比下降27.9%。

目前，行業(yè)在“房住不炒”的收緊政策下，紛紛轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”階段。 而碧桂園對(duì)回款目標(biāo)的強(qiáng)考核以及精細(xì)化管理機(jī)制，給其自身的高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)“后盾”。

碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜預(yù)測(cè)稱，2020全年銷售業(yè)績(jī)可實(shí)現(xiàn)同比10%的增長(zhǎng)。

實(shí)際上，考慮到還有已售未結(jié)收入7808億元，加上連續(xù)多年穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，基本上能夠鎖定碧桂園下半年乃至未來(lái)兩三年內(nèi)業(yè)績(jī)提升空間。

土儲(chǔ)量豐富 重倉(cāng)城市化群

碧桂園的穩(wěn)健布局不僅僅體現(xiàn)在內(nèi)控力，在土儲(chǔ)量和精準(zhǔn)拿地布局方面，較同行業(yè)也有著明顯的優(yōu)勢(shì)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.34萬(wàn)億元，土儲(chǔ)量充裕。

碧桂園2020年度中期業(yè)績(jī)公布。

眾所周知，碧桂園躍居行業(yè)龍頭，便是得益于多年堅(jiān)持深耕三四線城市，打造差異化產(chǎn)品，挖掘出城鎮(zhèn)化市場(chǎng)的巨大潛力。

財(cái)報(bào)顯示，上半年碧桂園的銷售收益將近60%來(lái)自于三四線城市，除疫情影響較為嚴(yán)重的2月份外，其他月份都實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。三四線城市銷售額自3月起平均每月同比上升11%，明顯優(yōu)于一二線城市單月銷售同比變化水平，反彈更明顯。

從數(shù)據(jù)上，再一次很好地佐證了碧桂園的城市布局思路。

而新型城鎮(zhèn)化的市場(chǎng)前景還遠(yuǎn)未到終點(diǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱，2019年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%，離發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的城鎮(zhèn)化率還存在差距，意味著市場(chǎng)前景廣闊。

克而瑞研究認(rèn)為，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市群建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。

目前，碧桂園已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2662個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市、288個(gè)地級(jí)市、1334個(gè)區(qū)/縣，布局廣泛性居行業(yè)之首。

因此對(duì)于未來(lái)投資方向，碧桂園仍將采取“堅(jiān)定看好新型城鎮(zhèn)化前景，堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線”的投資策略。

尤其看重對(duì)城市群的深度布局投資，特別是深度布局長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大城市群。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

正如碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)坦言：“全國(guó)還有好多地方等著我們?nèi)?。?h3>進(jìn)攻全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋

2019年1月，楊國(guó)強(qiáng)將碧桂園重新定位為“全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”，并圍繞地產(chǎn)主業(yè)，先后布局建筑機(jī)器人、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等新業(yè)態(tài)，展露其跨界轉(zhuǎn)型的野心和進(jìn)攻方向。

一年后，以房地產(chǎn)為中心的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋格局正在初顯。

15秒出餐、24小時(shí)無(wú)休，這是碧桂園在今年疫情間為武漢前線支援的煲仔飯機(jī)器人產(chǎn)品。除此之外，迷你雪糕機(jī)、集裝箱煲仔飯機(jī)器人、咖啡機(jī)、漢堡機(jī)已進(jìn)入量產(chǎn)階段，碧桂園旗下的千璽機(jī)器人餐廳，已有6家門(mén)店在運(yùn)營(yíng)。

碧桂園堅(jiān)持在智能制造上加大投入。正巧的是，今年，國(guó)家住建部等13部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)智能建造于建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級(jí)。這給碧桂園的機(jī)器人賽道帶來(lái)更大的發(fā)揮空間。

目前，碧桂園旗下的博智林機(jī)器人公司，重點(diǎn)聚焦建筑機(jī)器人+裝配式+BIM技術(shù)、新型裝配式及相關(guān)核心技術(shù)，招募了3600多名國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀研發(fā)人才加入博智林團(tuán)隊(duì)。

據(jù)了解，截至2020年8月14日，博智林機(jī)器人公司已累計(jì)遞交專利申請(qǐng)2314項(xiàng)，獲授權(quán)567項(xiàng)。現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人50款，其中35款已投放工地測(cè)試，填補(bǔ)了行業(yè)空白。地面整平、樓層清潔、通用物流、室內(nèi)噴涂、鋼筋自動(dòng)加工機(jī)器人已分別在順德和陽(yáng)江等地項(xiàng)目上使用。

這些關(guān)鍵領(lǐng)域的核心技術(shù)還將應(yīng)用到物業(yè)管理、醫(yī)食住衣的方方面面，均衡城市布局的基本盤(pán)，加上全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，碧桂園依然構(gòu)建其獨(dú)有的護(hù)城河。

“發(fā)展才是硬道理”，這是碧桂園年中報(bào)告開(kāi)篇的第一句話，也是1992年鄧小平在南巡順德時(shí)提出的著名論斷。

二十多年來(lái)，這家出生在順德的企業(yè)，將發(fā)展刻在基因里，致力于打造高性價(jià)比的人居環(huán)境，滿足了千萬(wàn)人對(duì)美好生活的向往。永遠(yuǎn)求變的碧桂園，未來(lái)還將如何在發(fā)展的攻守兩端相互配合，拭目以待。