住在深圳：從租在城中村到買上一套房
2020-10-20 06:30:16敖瑾陳澤淳
南都周刊 2020年9期
敖瑾 陳澤淳
2020年是陳萊星在深圳打拼的第8年，今年，她終于在深圳擁有了一套屬于自己的房子。
從2012年大學(xué)畢業(yè)來到深圳工作開始，陳萊星便心心念念要在深圳買房，“沒有房子，漂泊感太嚴(yán)重了，有房子才會覺得在這里有一個家?！?/p>
8年間，她見證了深圳房價的逐年增長。她仍然清楚記得，2015年一次看盤后沒兩天，深圳的房價就出現(xiàn)了一波猛漲?！叭暌粋€輪回”，她很擔(dān)心，如果今年還不及早買上房，接下來很可能深圳的房子她就再也夠不上了。
最終，在經(jīng)過兩個月密集的奔走看盤、參加打新后，陳萊星在8月份“上了車”。但與此同時，還有許多需求則被一紙新政，擋在了售樓處門外。
7月15日，深圳市住建局等八個部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控新政，從提高落戶和社保年限、首付款比例等方面進(jìn)行了限購。一些“新深圳人”因為落戶不滿兩年，突然失去了購房資格。
深圳市住建局曾發(fā)文解釋這次“7·15新政”的背景：“近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民，也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求?！?/p>
換言之，深圳目前龐大的住房需求，已讓本地的住房供應(yīng)無力招架，政府只能調(diào)整限購。然而，調(diào)控之下，深圳住房需求，只是被迫延緩，并未消失。
“來了就是深圳人?！钡珜τ诿磕甏蠹s40萬從各地涌入的深圳新增常住人口來說，他們中的大多數(shù)都與陳萊星想法相同：來到深圳，只有在這里買上房了，才算成為真正的深圳人。
租在城中村
2012年，江西和深圳之間還沒有通高鐵，陳萊星只能選擇坐一夜的火車，從老家去往這個她全無概念的新城市。
下火車之后，她把行李搬到了南山區(qū)南頭古城的一個城中村，作為自己落腳深圳的第一站。
深圳共有1000多個城中村，而每年來到深圳的40多萬人中，有七成會把在深圳的第一個“家”安在散落于摩登樓宇之間的城中村農(nóng)民房。
城中村是深圳城市化和工業(yè)化發(fā)展中的歷史遺留。上世紀(jì)80年代初，走在改革開放前沿的深圳開始大規(guī)模引進(jìn)外資，大量廠房開始在原本屬于農(nóng)田的土地上拔地而起。隨之而來的，則是從全國各地來這些工廠尋找就業(yè)機會的工人。大量工人的到來催生了大量的住房需求，“洗腳上田”的原村民們瞄準(zhǔn)了市場，開始在宅基地上加蓋樓房，出租房間給工人，以賺取租金。
在接下來的30多年里，這些城中村迎來送往一代又一代來到深圳的勞動力，從最早的制造業(yè)工廠工人，到現(xiàn)在像陳萊星一樣的企業(yè)格子間白領(lǐng)。
陳萊星對當(dāng)時的城中村生活還歷歷在目?！俺侵写迤鋵嵰卜汁h(huán)境好的和環(huán)境差的，我當(dāng)時住的是800塊錢一個月的單間，條件尚可，但我朋友們住的，條件就很差了?！?/p>
當(dāng)時，有一個朋友想邀陳萊星一起合租。但當(dāng)看到她租住房間的條件之后，陳萊星便果斷拒絕了?！八〉姆孔邮窃谝粯牵繓|就在那外面擺攤賣東西，所以進(jìn)門的地方經(jīng)常很潮很亂。房子的共用廁所還是老式馬桶，還需要接水沖水。她住的房間大概就只有4平方米，只能擺下一張床、一個凳子、一個一米寬的布藝柜子。這樣的空間，怎么可能住下兩個人?！?/p>
雖然條件簡陋，但這里的租金價格只有陳萊星房租的一半。而更讓陳萊星感到意外的是，她發(fā)現(xiàn)當(dāng)時招她進(jìn)公司的人事經(jīng)理，竟然也住在這樣環(huán)境的城中村里。“我還記得他當(dāng)時跟我說，他的房租只需要每個月500塊，意思就是我住得比他一個經(jīng)理級別的還貴。”
很快，陳萊星就產(chǎn)生了買房的念頭，這還是受到了她城中村出租屋鄰居的啟發(fā)。
“我當(dāng)時的鄰居比我年長幾歲，是哈工大畢業(yè)的一個高材生。后來聊天才知道，他在海岸城已經(jīng)買了一套房子，但是他自己不住那兒，而是租出去，用租金來還月供，然后自己每個月花800塊錢住城中村?！标惾R星身邊的朋友當(dāng)時還沒有一個談到買房的事情，這個比自己年長一點的鄰居第一次讓她發(fā)現(xiàn)，買房原來也是可以考慮的選項。加上自己本來就不喜歡漂泊的感覺，陳萊星開始了第一次看房之旅。
2012年的深圳房價，相比1994年深圳開始允許商品房預(yù)售時，已經(jīng)翻了一番，但若與現(xiàn)在相比，它仍然處在一個絕對低點。根據(jù)官方背景的深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的報告，深圳2012年新房住宅成交均價為1.89萬元/平米，同比微跌0.5%。報告還稱，這是深圳樓市有權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來“首次出現(xiàn)兩連跌”。
但即便如此，對于月收入只有4000元的陳萊星來說，這樣的價格仍是“遙不可及”。“當(dāng)時南昌那邊的房子也就5000塊錢一平米，這邊一下子就是2萬，心里只覺得很夸張，根本買不起?！?/p>
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的報告還評估了當(dāng)年深圳的房價收入比。按往年的收入增長比率推算，2012年的深圳人均可支配收入為4.1萬元。一套70平方米住房的平均價格為132萬元。以平均收入的夫婦兩人計算，房價收入比為16倍，也就是說，平均收入的小兩口不吃不喝，需要16年才能負(fù)擔(dān)得起購房款。
這一年，深圳的房地產(chǎn)市場還有一個特征：新房市場供過于求，而這已經(jīng)是深圳樓市連續(xù)第三年出現(xiàn)新房供過于求的情況了。
陳萊星也是多年后才知道，她在2012年錯過了她的第一個買房窗口期。
錯過漲價前的買房末班車
在接下來的時間里，陳萊星兩次挪騰租房的位置，從距離工作只有10分鐘步行距離的南頭城中村，搬到了南山區(qū)邊緣的西麗，再換到了需要每天早上6點半出門通勤的龍華。
她工作也換了三份，但一直都在信息技術(shù)崗位聚集的南山區(qū)。她的薪水這些年節(jié)節(jié)上升，從剛畢業(yè)的4000元漲到了現(xiàn)在的20000多元一個月。這些年她交了男朋友又恢復(fù)了單身，而唯一不變的，還是要在深圳買房的執(zhí)念。
這一年，深圳市商品住宅均價為7040.1元/平方米，同比上漲17.38%，二手住宅價格為4283.92元/平方米，同比上漲10%。王鋒在書中預(yù)測得到的當(dāng)年房價收入比為6.5907，超過了國際上公認(rèn)的4-6倍的合理區(qū)間。而此前，自1996年以來，深圳的房價收入比一直處于合理區(qū)間。
王鋒對2005年深圳房價出現(xiàn)過熱的原因做出了分析，房價上漲是城市發(fā)展到一定階段的客觀結(jié)果。另外，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一個周期，居民收入有了階段性的積累，讓需求集中釋放，也會促使房價進(jìn)入上行通道。但王鋒認(rèn)為，從根本而言，供求關(guān)系的緊張，才是房價持續(xù)上漲的主要原因?！肮┣箨P(guān)系的日趨緊張，使得未來房價上漲的壓力不斷增大?！?/p>
翻查歷史數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，1996-2002年間，深圳平均每年出讓宅地2134萬平方米，此后這樣的宅地供應(yīng)量徹底成為歷史。從2003年開始，由于存量土地日益減少，深圳每年供應(yīng)的宅地面積驟降至100萬平方米。
深圳可建設(shè)土地這些年不斷減少，宅地供應(yīng)很快就開始跌入6位數(shù)，并在2015年后到達(dá)谷底——2017年一整年，只出讓了一宗只租不售的宅地。
但與此同時，深圳的人口卻在逐年不斷增加。
2002年，深圳的常住人口數(shù)量僅504.25萬人;到2010年，這一數(shù)字近乎翻倍，達(dá)到1000萬人;2020年，深圳常住人口已超過1300萬人，同比增長40多萬人。而這些新增的常住人口，都代表著深圳本地新的住房需求。
“深圳每年35萬的凈增人口，還不算本地每年買房的人，這里的剛需和改善需求量都很大，但深圳能夠提供的住房量又非常少，每年新房也就是三四萬套，根本不夠?！敝袊鞘薪?jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁對南都周刊表示。
陳萊星忙活了兩個多月，才在今年8月份買上了房。這兩個月她每天泡在房地產(chǎn)大V的知識星球，了解各種政策和“筍盤”，還要奔走于各大售樓處之間看盤，因為住在龍華，南山的房子她只能6點多下班后再去看，經(jīng)常看完回到家都已經(jīng)11點了。她還需要準(zhǔn)備好各種資料參加樓盤打新，但一番功夫過后，也不一定能買上，“在深圳，沒錢買不了房子，但有錢也不一定能買得上?！?p>
2019年9月5日，深圳，待拆遷的城中村與背后的高樓大廈。
8月中旬，她參加了寶安區(qū)新盤華強城花園的打新。這是深圳第一個采取積分搖號購房的新樓盤，意在打擊投資性需求，同時保證無房者優(yōu)先購房，滿足其居住需求。華強城市花園項目這次主推556套房，而根據(jù)深廣電都市頻道報道，共有2.6萬人參與了樓盤的誠意登記。根據(jù)有無住房、社保等計算出意向購房者的綜合積分，樓盤最終審核通過有資格購房者5560人。而陳萊星并未入選。
陳萊星立馬轉(zhuǎn)道參加龍華另外一個新樓盤的認(rèn)籌。這個盤的關(guān)注度比華強城要小很多，但并不影響眾多購房者的打新熱情。樓盤開放預(yù)約時間有一天半，但等到陳萊星準(zhǔn)備好所有資料，在第一天下午去線上預(yù)約時，顯示所有名額已經(jīng)約滿。陳萊星一直緊盯著預(yù)約頁面，她堅信會有人資質(zhì)不符而退出?！爱?dāng)天晚上一直刷，刷到半夜兩點，迷迷糊糊閉著眼睛都再刷，第二天早上6點起來繼續(xù)刷，終于在臨近截止時間的時候，我看到下午5點會再加一場的消息，我才最終預(yù)約上了。”
二次房改，讓居者有其屋
在2005年深圳出現(xiàn)第一輪房地產(chǎn)過熱之后，房價就此開始了一路高歌，到2007年10月，深圳房價更是漲到了每平方米17350元的歷史最高點。但當(dāng)年“9·27新政”的實施，讓一路猛漲的房價暫時剎住了車。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，從資金端對投資投機和真正的住房需求做出了區(qū)分，抑制房地產(chǎn)過熱。深圳則開啟了第二套房限購的政策。
宋丁認(rèn)為，正是這時開始，深圳房地產(chǎn)開啟了持續(xù)了十多年連續(xù)不斷的調(diào)控。
2014年開始在福田當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的王國強，曾經(jīng)歷幾次大的房地產(chǎn)政策調(diào)整。他說，基本上每年都有政策在收緊或者稍微放松，但政策過渡期結(jié)束后，市場很快又會恢復(fù)到原來的狀態(tài)。
“在深圳，沒錢買不了房子，但有錢也不一定能買得上?！?/blockquote>
“一般政策出來后會有一個過渡調(diào)整期，這個周期也就三四個月，過了這個周期市場就會慢慢成熟，客戶量就會又慢慢多起來。這可能是因為人們接受了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，該買房的人接受房價了，還是會出來買?！?/p>
他覺得深圳房地產(chǎn)市場未來出現(xiàn)價格下跌的可能性不大，因為市場供小于求的情況一直存在。“深圳的調(diào)控政策概括起來，基本情況是，收緊政策剛下來時，市場會穩(wěn)定很多，客戶量會少很多，但并不是說這批沒有買到房子的客戶不需要買房了，他們還是需要買房的。過了一個過渡期，可能決策層視具體情況，還會再出一個稍微放松一點的政策，這時候市場立馬又會火起來?！?/p>
需求側(cè)的調(diào)控未能解決供給不足的根本性問題，在這樣的背景下，2018年，在距離1998年“房改”20年后，深圳開啟了新一輪的住房制度改革，被外界稱為“二次房改”。
深圳市委原常委、副市長張思平在一篇名為《深圳住房制度改革和房價調(diào)控》的報告中，曾總結(jié)了這次“房改”的幾個亮點，包括：
深圳對住房的調(diào)控思路，從調(diào)控需求向擴大供給轉(zhuǎn)變?！兑庖姟烦雠_，改變了住房供需關(guān)系的調(diào)控方向，提出以住房供給側(cè)改革為主線，充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會等各類主體的積極性，多主體供應(yīng)、多種渠道建設(shè)。
改革還提出了保障房建設(shè)的規(guī)劃目標(biāo)和分階段計劃及比例?！兑庖姟诽岢?，將分三批次建設(shè)籌集不少于100萬套各類保障住房，到2035年，保障住房的套數(shù)將占整個社會住房總量170萬套的58%，公租房、安居型商品房和人才住房等保障房用地，占整個住房建設(shè)用地的60%。
其中的人才住房，由深圳市委投入1000億元設(shè)立的人才安居集團(tuán)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌建設(shè)。今年7月，深圳市人才安居集團(tuán)曾向媒體公開人才住房的建設(shè)進(jìn)度，深圳“二次房改”的進(jìn)度，由此可見一斑。
截至今年6月，深圳市人才安居集團(tuán)已累計開工項目42個，涉及住房5.7萬套，總建筑面積約655萬平方米;累計完成籌建房源11.3萬套，實現(xiàn)房源供應(yīng) 3 萬套。目前，人才安居集團(tuán)成立以來已獲得住房用地面積約171.74萬平方米。2020年以來，集團(tuán)累計通過招拍掛競得可售型人才住房地塊10幅，建筑面積約82萬平方米。
眼下，對于買到房子的陳萊星來說，心口懸了8年的一塊大石算是最終落地。
8月26日，深圳特區(qū)建立40周年當(dāng)天，在排了4個小時隊后，她終于繳齊了款項，將房子牢牢鎖定。這套位于龍華的房子，單價6萬多，陳萊星為此背上了400多萬的貸款。接下來，她將要面對的，是每個月兩萬元的月供。
“我的工資其實也就兩萬多塊，以后交完月供就基本上沒剩了。”她現(xiàn)在又定下了新目標(biāo)：“考證提升自己，趕緊換一份收入更高的新工作。”
而深圳也給自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展定下了新目標(biāo)。8月28日，深圳住建局局長張學(xué)凡在一場發(fā)布會上提出，深圳樓市未來要學(xué)習(xí)“新加坡模式”：將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
（應(yīng)被采訪者要求，文中陳萊星、張亦明、王國強為化名）
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