文/王文琴 賈麗 王巍

近幾年來(lái)，合肥市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，漲幅達(dá)到了全球第一，居民購(gòu)房壓力不斷增加，由此，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，成為社會(huì)各界關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。因此，對(duì)合肥市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行研究分析，并對(duì)房地產(chǎn)泡沫提出相應(yīng)的防范措施，對(duì)于目前合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展具有重大意義。

一、泡沫及房地產(chǎn)泡沫

（一）泡沫的內(nèi)涵

根據(jù)金德?tīng)柌竦挠^點(diǎn)，泡沫是連續(xù)過(guò)程中一個(gè)或一系列資產(chǎn)價(jià)格的突然上漲。最初的價(jià)格上漲導(dǎo)致人們預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，遂吸引新買家。一般而言，投資者是對(duì)買賣產(chǎn)生的價(jià)差收益而不是資產(chǎn)本身的使用或其贏利能力有興趣。資產(chǎn)價(jià)格的上漲通常伴隨著預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的快速下跌，最終將導(dǎo)致金融危機(jī)；這一非嚴(yán)格定義得到了許多學(xué)者認(rèn)同。而唐納德在他的經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典中作出定義：資產(chǎn)泡沫是資產(chǎn)的價(jià)格連續(xù)上漲到高位直至崩潰；它是一種投機(jī)性冒險(xiǎn)。除非有無(wú)數(shù)參與者，否則泡沫本質(zhì)上是非理性的。日本金融學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)三木谷良一認(rèn)為，所謂泡沫，是資產(chǎn)價(jià)格（具體指股票與不動(dòng)產(chǎn)等價(jià)格）嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的暴漲。有學(xué)者認(rèn)為泡沫是資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中無(wú)法用基本面來(lái)解釋的一部分，另有學(xué)者認(rèn)為投機(jī)泡沫是在一段時(shí)間內(nèi)由于隨機(jī)沖擊而偏離價(jià)格基本價(jià)值的現(xiàn)象。

基于上述定義和討論，可以得出泡沫的定義如下：泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，是資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于基本價(jià)值的非平穩(wěn)偏離，這種偏離是由于人們的預(yù)期具有趨同性而產(chǎn)生投機(jī)行為導(dǎo)致的，主要表現(xiàn)為價(jià)格的持續(xù)性上漲。

（二）房地產(chǎn)泡沫的概念

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。一般來(lái)說(shuō)，由于房屋所依附的土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特有屬性，人們會(huì)對(duì)其未來(lái)價(jià)格產(chǎn)生同質(zhì)性預(yù)期進(jìn)而產(chǎn)生投機(jī)行為，使得房地產(chǎn)價(jià)格非平穩(wěn)性地偏離其基本價(jià)值；主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)商品價(jià)格脫離基本價(jià)值持續(xù)上漲，同時(shí)伴隨產(chǎn)品所依附土地的價(jià)格的持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲以及房屋空置率居高不下等各個(gè)領(lǐng)域的泡沫現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)泡沫的影響分析

房地產(chǎn)泡沫會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一系列危害，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)導(dǎo)致社會(huì)資源分配失衡

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，過(guò)多的資金和資源涌向房地產(chǎn)業(yè)，便會(huì)使得投入其他行業(yè)的資金和資源減少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就得不到充分的發(fā)展，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生失衡，其他行業(yè)發(fā)展緩慢的同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)過(guò)度繁榮的現(xiàn)象，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，這些行業(yè)必定會(huì)受到?jīng)_擊，產(chǎn)能過(guò)剩，工人失業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，這些都會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)。

（二）對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響

作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大部分資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的貸款。在房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展時(shí)期，金融機(jī)構(gòu)的許多資金都投向房地產(chǎn)業(yè)，一旦泡沫破滅，就會(huì)出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)，抵押貸款價(jià)值大幅受損，金融機(jī)構(gòu)將遭受巨大損失甚至造成金融危機(jī)。

（三）影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)在的局面，是市場(chǎng)失靈的體現(xiàn)，投資者只看重投資所帶來(lái)的回報(bào)，不論央行采取緊縮還是擴(kuò)張的政策，他們都不會(huì)停下投資的步伐，從而加速房地產(chǎn)泡沫的膨脹和破滅。

（四）影響社會(huì)的和諧發(fā)展

在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫期間，會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的不正常上漲現(xiàn)象，投機(jī)者也會(huì)因?yàn)橥稒C(jī)房地產(chǎn)而取得巨大的利潤(rùn)，但是一般百姓購(gòu)房只會(huì)使其背負(fù)更大的債務(wù)，從而會(huì)導(dǎo)致貧富差距的擴(kuò)大，進(jìn)而影響社會(huì)的和諧發(fā)展。

三、合肥市房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度分析

（一）合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

合肥市是安徽省的省會(huì)城市，是安徽省的經(jīng)濟(jì)、教育、科技、文化中心，長(zhǎng)三角城市群副中心，一帶一路和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略雙節(jié)點(diǎn)城市，是具有國(guó)際影響力的創(chuàng)新之都。2017年合肥市市區(qū)人口為270.11萬(wàn)人，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7003億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2001年的15.58億元到2017年的1557.41億元，翻了近百倍。同時(shí)，合肥市商品房?jī)r(jià)格也由2011年的 6374元/平方米漲到2017年的12086元/平方米，房地產(chǎn)價(jià)格在短短六年時(shí)間里翻了一倍。房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合肥市2017年11月新開(kāi)樓盤(pán)的均價(jià)達(dá)到了13368元/平方米，其中合肥政務(wù)區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格29600元/平方米，達(dá)到了高峰。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，使居民居住條件得到了很大的改善，但是短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升也不得不引起重視，警示房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

（二）合肥市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)選取及分析

綜合考慮合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，最終選取了以下六個(gè)指標(biāo)對(duì)合肥市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度，它們分別是房?jī)r(jià)收入比、租售比、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重與商品房施工面積/商品房竣工面積。一方面是因?yàn)檫@六個(gè)指標(biāo)具有固定的數(shù)據(jù)來(lái)源，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，具有權(quán)威性；另一方面是這六個(gè)指標(biāo)在學(xué)術(shù)界有公認(rèn)的警示線數(shù)值，確保了研究成果的可靠性。

1.房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是為考察房地產(chǎn)泡沫成因中的過(guò)度投機(jī)需求而設(shè)計(jì)的，它反映了居民家庭的住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。房?jī)r(jià)收入比的公式為城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積×商品房銷售均價(jià)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。合肥市近七年房?jī)r(jià)收入比見(jiàn)表1。

由表1可知，合肥市的房?jī)r(jià)收入比從2011年以來(lái)一直處在大于6的水平，到2017年達(dá)到了11.43，并且呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，表明房?jī)r(jià)超出人們的預(yù)期，居民的收入水平已經(jīng)大大低于房?jī)r(jià)，市場(chǎng)上的投機(jī)現(xiàn)象比較多，存在房地產(chǎn)泡沫。

2.租售比。租售比是指每平方米的租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的比值，用來(lái)衡量該房地產(chǎn)投資價(jià)值的大小。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是用售價(jià)與租金比來(lái)判斷是租房更好還是買房更好。檢驗(yàn)一個(gè)區(qū)域或一個(gè)樓盤(pán)投資價(jià)值的大小，主要的參考指標(biāo)就是租金與售價(jià)的比值，如果房地產(chǎn)售價(jià)與租金差距巨大的話，就更適合用租房來(lái)滿足居住需求。

租售比應(yīng)處于1：200至1：300 之間。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值較低，房?jī)r(jià)被高估；如果高于1：200，說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大，房?jī)r(jià)泡沫不大。

與北京、上海、深圳、廣州等大城市相比，合肥的外來(lái)人口較少，對(duì)房屋的租賃需求也不如一線城市旺盛，房屋租賃價(jià)格較低。由于各城區(qū)條件不同，各區(qū)租金也不盡相同，因此，為了更好地采集租金數(shù)據(jù)，根據(jù)安居客、鏈家提供的信息，忽略裝修程度、樓層、朝向等因素，在各個(gè)區(qū)分別選取20個(gè)樣本，取每平方米住宅的租金作為該區(qū)域的住宅租金值。合肥市各區(qū)域租金值見(jiàn)表2。

表2 合肥市各區(qū)房屋平均租金情況 單位：元/平方米

由此計(jì)算合肥市的平均租金R：

由此計(jì)算合肥市的租售比為29.41/12086=1：411

從上面的結(jié)果可以看出，如果購(gòu)房者在合肥購(gòu)買房屋，想要靠出租收回購(gòu)房成本，需要近35年的時(shí)間，這個(gè)結(jié)果遠(yuǎn)低于1：300，可以得出合肥市房?jī)r(jià)較高、房地產(chǎn)投資價(jià)值較低的結(jié)論。

3.房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅應(yīng)該與GDP的增幅相差不大。如果該比值很大，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度很大，很有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。許多學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)的上漲幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上，就存在房地產(chǎn)泡沫，如果超過(guò)2倍，房地產(chǎn)價(jià)格就很不正常，有非常大的泡沫。合肥市近七年的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率見(jiàn)表3。

表3 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

由表3可以看出，2011年到2013年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率均處于較低水平，雖然2014年該比值大于1，但仍低于1.3，在2016年之后，該指標(biāo)大幅上漲，并且超過(guò)2倍，說(shuō)明合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超GDP的增長(zhǎng)率，合肥市房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額。本指標(biāo)說(shuō)明有多少資金投入房地產(chǎn)業(yè)，可反映全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。

衡量房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否穩(wěn)定、持久，需要研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重。

一般來(lái)說(shuō)，該指標(biāo)如果大于25%，則認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫。對(duì)于合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果該指標(biāo)超過(guò)30%，則說(shuō)明投入房地產(chǎn)業(yè)的資金過(guò)多。合肥市近七年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/社會(huì)固定資產(chǎn)投資額見(jiàn)表4。

表4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額

從表4可以看出，該指標(biāo)2011年達(dá)到最大的26.48%，并且在其后的五年中均大于20%，雖然尚未達(dá)到25%，但合肥市的房地產(chǎn)泡沫仍然可能存在。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重。該指標(biāo)從投資的角度提示，社會(huì)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期是否過(guò)高，各行業(yè)投資結(jié)構(gòu)是否均衡。如果房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率適中，將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)作用，但如果增長(zhǎng)率較高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將變得不平衡。從以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重來(lái)看，該指標(biāo)在10%以內(nèi)屬于合理范圍，如果比值大于10%而小于15%，需發(fā)出泡沫預(yù)警，當(dāng)大于15%時(shí)，則能夠認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫明顯。合肥市近七年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重見(jiàn)表5。

表5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重

從表5可以看出，該指標(biāo)值均處于15%以上，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，行業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，房屋供給較多，人們對(duì)將來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期過(guò)高，投資現(xiàn)象明顯。由此可見(jiàn)合肥市房地產(chǎn)泡沫明顯。

6.商品房施工面積/商品房竣工面積。該指標(biāo)能反映合肥市將來(lái)一到兩年的商品房供應(yīng)量，如果該指標(biāo)大于3，商品房市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，當(dāng)大于4的時(shí)候，供不應(yīng)求現(xiàn)象更加嚴(yán)重，未來(lái)三四年的供應(yīng)量都會(huì)被過(guò)度放大。該指標(biāo)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫程度越高。合肥市近七年的商品房施工面積/商品房竣工面積見(jiàn)表6。

表6 商品房施工面積/商品房竣工面積

由表6可以看出，近幾年合肥市的商品房施工面積與竣工面積之比近幾年呈上升趨勢(shì)，并逐步接近4，可以得出結(jié)論：未來(lái)幾年合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)供大于求，供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)泡沫程度比較嚴(yán)重。

（二）合肥市房地產(chǎn)泡沫研究總結(jié)

前文通過(guò)對(duì)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，依據(jù)數(shù)據(jù)的獲取性、準(zhǔn)確性，選取了房?jī)r(jià)收入之比、租售比、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重、商品房施工面積/商品房竣工面積共六個(gè)指標(biāo)來(lái)研究合肥市房地產(chǎn)泡沫是否存在及泡沫水平，結(jié)果顯示：2011年到2017年間，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。目前對(duì)“房地產(chǎn)泡沫系數(shù)”的研究還不夠深入，沒(méi)有形成確切的泡沫系數(shù)，但通過(guò)各個(gè)指標(biāo)值的分析對(duì)比可以看出，2015年、2016年、2017年合肥市房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)都超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)值，合肥市的房地產(chǎn)泡沫程度比較嚴(yán)重。

四、合肥市房地產(chǎn)泡沫防范對(duì)策

根據(jù)以上研究，綜合這六個(gè)指標(biāo)，可知2015年以前合肥市房地產(chǎn)泡沫程度較輕，2015、2016年和2017年這三年房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)泡沫程度非常嚴(yán)重。嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的破壞力，一旦泡沫破滅，虛假的繁榮消失，資金鏈破壞，很多樓盤(pán)爛尾，房屋有價(jià)無(wú)市，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)停滯不前。鑒于合肥市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，提出以下防范對(duì)策與措施。

（一）加強(qiáng)對(duì)合肥市金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，因此與金融業(yè)是不可分割的。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，需要巨額資金，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都會(huì)向金融機(jī)構(gòu)尋求貸款，擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，減輕資金壓力。因此，必須健全房地產(chǎn)金融體系，加強(qiáng)對(duì)合肥市房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理，防止金融機(jī)構(gòu)盲目追求投資回報(bào)而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱。

雖然目前合肥市個(gè)人房貸的不良貸款率還未到1%，不屬于劣質(zhì)資產(chǎn)，但也必須防范危機(jī)于未然。美國(guó)的金融體系非常成熟發(fā)達(dá)，但仍然爆發(fā)了嚴(yán)重的次貸危機(jī)，合肥市需要引以為鑒。對(duì)于合肥市金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)該放在首位，抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力也要不斷提高；同時(shí)，金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，提高資本充足率，控制不良貸款率，嚴(yán)格監(jiān)管。

（二）完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，發(fā)展房屋租賃業(yè)

合肥市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展并不完善，仍然存在許多缺陷，不能很好地保護(hù)租房者，并且租房者與購(gòu)房者不能享有同樣的權(quán)利，所以很少有人愿意租房，即使租房也是將其作為購(gòu)房之前的過(guò)渡。

合肥市政府應(yīng)該制定合理的政策，保護(hù)租房者的權(quán)利，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃企業(yè)的管理，出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)房屋租賃企業(yè)發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，完善住房的租賃制度，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儾缓侠淼馁?gòu)房需求，改變供給結(jié)構(gòu)，以此來(lái)防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

2017年合肥市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“一天一個(gè)價(jià)”的短時(shí)間迅速高漲現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇捂盤(pán)惜售，甚至聯(lián)合中介一起抬高價(jià)格。部分開(kāi)發(fā)商發(fā)布“日光盤(pán)、樓王、地王、樓市火爆”等廣告語(yǔ)，給大眾制造恐慌情緒。二手房市場(chǎng)秩序更是混亂，一些二手房中介和炒房團(tuán)合作控制房源，使得老百姓恐慌情緒高漲，“搖號(hào)、徹夜排隊(duì)”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，剛需群體深受其害。由于大眾買漲不買跌，合肥市房?jī)r(jià)在2017年一年內(nèi)翻了一倍。因此需要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，積極貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，堅(jiān)決抑制擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。

政府部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理工作，重點(diǎn)分區(qū)域、分價(jià)格段歸集商品住房?jī)r(jià)格信息，完善新建商品房網(wǎng)上備案制度，嚴(yán)厲查處網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房?jī)r(jià)的行為。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理，避免企業(yè)開(kāi)發(fā)不合格產(chǎn)品，從資質(zhì)審查、產(chǎn)權(quán)登記、信用檔案等方面進(jìn)行規(guī)范，相應(yīng)提高企業(yè)的進(jìn)入門檻，通過(guò)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，扶持壯大一些市場(chǎng)口碑好、實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更好地完善市場(chǎng)秩序。

（四）土地供給方式多樣化

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，也是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。目前城市商品房的土地使用權(quán)均來(lái)自國(guó)有土地使用權(quán)出讓。2019年8月新出臺(tái)的《土地管理法》中明確了集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的條件下可以上市，這意味著以后集體建設(shè)用地可以不通過(guò)征收程序而進(jìn)入市場(chǎng)。因此，在修改《土地管理法》的大背景下，增加農(nóng)村集體建設(shè)用地的供給方式，可能會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的拿地成本，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

結(jié)語(yǔ)

本文在借鑒有關(guān)學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，闡述房地產(chǎn)泡沫的概念，分析房地產(chǎn)泡沫的影響，從合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，選取房?jī)r(jià)收入比、租售比、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重和商品房施工面積/商品房竣工面積六個(gè)指標(biāo)，對(duì)合肥市房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度進(jìn)行分析，并以此為依據(jù)，對(duì)合肥市防范房地產(chǎn)泡沫提出了對(duì)策與措施。政府部門應(yīng)采取相應(yīng)措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解行業(yè)狀況，合理確定企業(yè)發(fā)展路徑，避免造成巨大投資風(fēng)險(xiǎn)，幫助消費(fèi)者正確認(rèn)識(shí)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)，理性消費(fèi)，避免盲目投資，促進(jìn)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。