我國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老制度的法律問(wèn)題及對(duì)策探究

黃煌

摘 要：由于我國(guó)的人口老齡化迅速加快，養(yǎng)老制度成為社會(huì)普遍關(guān)心的話題。隨著我國(guó)的社會(huì)保障制度越來(lái)越完善，我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)章制度，比如2013年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)的若干意見(jiàn)》，該《意見(jiàn)》明確的提出了開(kāi)展老年人住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)工作任務(wù)，極大的減輕了國(guó)家的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。但是在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，還存在著一系列的問(wèn)題，比如群眾的積極性還不夠高，各地區(qū)的政策的支持力度不太一樣，有的地區(qū)的國(guó)家政策甚至無(wú)人問(wèn)津等，這些現(xiàn)象都成為我國(guó)對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的障礙，據(jù)此，本文針對(duì)我國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老制度的法律問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款;社會(huì)養(yǎng)老制度;房屋抵押

中圖分類(lèi)號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.32.052

0 引言

住房反向抵押貸款最先始于歐洲，因?yàn)槿〉昧艘恍┏晒患娂娦Х?。人口老齡化的問(wèn)題成為人類(lèi)發(fā)展的重要問(wèn)題，并不單單只有我們國(guó)家。而我國(guó)的學(xué)者引進(jìn)對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老制度的推進(jìn)，是根據(jù)我國(guó)的國(guó)情決定的，而且該制度的引進(jìn)符合了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，而且還推動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使市場(chǎng)更加的活躍，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和養(yǎng)老保障有很重要的作用。

1 我國(guó)推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老制度的重要性

住房反向抵押貸款是指老年人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，然后金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行合理的估算，將房屋的價(jià)值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到老人去世。在這過(guò)程中，投保人可以提前預(yù)支，并且同樣可以獲得該房屋的居住權(quán)，等到老人去世以后，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。住房反向抵押貸款制度首先能夠減輕老年人貧困的有效手段，成為一種有效的養(yǎng)老保障制度，使老人能夠脫貧，其次，提高人們的生活質(zhì)量，同時(shí)大大的減輕了年輕人的生活壓力，再次推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)，通過(guò)住房反向抵押貸款制度不僅使買(mǎi)房成為一種消費(fèi)方式，同時(shí)也成了一種投資行為，促進(jìn)老百姓把錢(qián)從口袋拿出來(lái)，刺激消費(fèi)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提高，最后，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的蓬勃發(fā)展，該制度極大的促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，保證了銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的展開(kāi)，使這些機(jī)構(gòu)的工作目標(biāo)不僅僅是為了盈利，而變得更加具備社會(huì)責(zé)任感。

2 我國(guó)住房反向抵押貸款法律困境

2.1 金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榛鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)模式的困局

由于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)本身就具備復(fù)雜性，在具體的辦理過(guò)程中涉及了很多的行業(yè)和領(lǐng)域，比如銀行、證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域都涵蓋其中，因此使該業(yè)務(wù)所涉及的金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變成混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，任何一個(gè)行業(yè)在該業(yè)務(wù)辦理中都是一個(gè)不可或缺的組成部分，但是我國(guó)先行的《證券法》和《銀行法》等法規(guī)都明確的指出，證券公司和銀行業(yè)務(wù)要進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理，這給住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理帶來(lái)了一定的阻礙?，F(xiàn)在的金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，無(wú)論是銀行的信貸業(yè)務(wù)還是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)以及財(cái)產(chǎn)抵押等各方面的業(yè)務(wù)在推進(jìn)時(shí)都存在著很大的問(wèn)題，各機(jī)構(gòu)只是單獨(dú)的發(fā)揮自己的作用，特別時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)條件差的地區(qū)，各機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力發(fā)展混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，使金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)法更好轉(zhuǎn)變成混業(yè)經(jīng)營(yíng)，使這些地區(qū)的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)。因此我國(guó)應(yīng)該借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和成果，再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，使金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步轉(zhuǎn)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

2.2 現(xiàn)行土地所有權(quán)制度帶來(lái)的障礙

我國(guó)的城市土地為國(guó)有，城市的土地是有償有期限的使用，其中住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，之后的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有。老人買(mǎi)一套房子需要20-30年的期限，才能完全的獲得房屋70年的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)老人向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)20年的“反抵押貸款業(yè)務(wù)”，當(dāng)老人將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，往往土地的使用權(quán)已經(jīng)不多了，這勢(shì)必會(huì)給房子的價(jià)值大打折扣，無(wú)論是對(duì)房子本身的價(jià)值還是對(duì)產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)，都不夠合理。除此之外，我國(guó)的城市化進(jìn)程在不斷的加快，有很多地區(qū)的城市房屋建筑正在大面積的拆遷和改造，而實(shí)行的拆遷房條例只針對(duì)被拆遷的權(quán)益有效，而且老人的反向貸款抵押的合法權(quán)益得不到保護(hù)。而且房子的價(jià)格隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而變化，從而對(duì)住房方向抵押貸款的運(yùn)行帶來(lái)不定因素。抵押貸款的房子屬于二手房交易，在70年限實(shí)踐交叉之處該如何處理時(shí)反向貸款抵押業(yè)務(wù)順利推進(jìn)需要解決的問(wèn)題。

2.3 我國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老制度的法律問(wèn)題的對(duì)策探究

2.3.1 進(jìn)一步把關(guān)和限定住房反向抵押貸款的擔(dān)保物

住房貸款抵押業(yè)務(wù)中，用不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物是該項(xiàng)業(yè)務(wù)順利展開(kāi)的基礎(chǔ)條件，因此為了讓該項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行，需要進(jìn)一步把關(guān)和限定住房反向抵押貸款的擔(dān)保物，用于抵押的房屋應(yīng)該是老人合法擁有，同時(shí)要符合我國(guó)的擔(dān)保法，金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的目的主要是將房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金來(lái)給老年人養(yǎng)老，在一定程度上減輕家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。首先，該擔(dān)保物不能屬于集體所有土地所有權(quán)，因此農(nóng)村住房不能作為該項(xiàng)業(yè)務(wù)的擔(dān)保物，應(yīng)該是借款人享有的完整的產(chǎn)權(quán)的城市房屋。其次，該擔(dān)保物歸老人所有，老人必須滿(mǎn)足住房反向抵押貸款制度的年齡期限，該擔(dān)保物的有效期限是根據(jù)老人的去世的時(shí)間而定的，其他人無(wú)法改變?cè)摀?dān)保物的權(quán)限。

2.3.2 建立健全的住房反向抵押貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

住房反向抵押貸款是一項(xiàng)社會(huì)保障性的特殊金融業(yè)務(wù)，為了更好的保證老年人的合法權(quán)益，國(guó)家應(yīng)該建立健全的住房反向抵押貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，如果要展開(kāi)該項(xiàng)業(yè)務(wù)，相關(guān)的部門(mén)和領(lǐng)域須有一定的資質(zhì)和能力才能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，其最終還需要政府的審批和授權(quán)才能給予辦理資格以及相關(guān)的手續(xù)。對(duì)于保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)狀況、業(yè)務(wù)辦理的資格、辦事人員的專(zhuān)業(yè)度進(jìn)行審核，督促第三方機(jī)構(gòu)在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中發(fā)揮重要的作用，對(duì)第三方機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行全方位的審查，確保老年人的合法權(quán)益。

2.3.3 加強(qiáng)住房反向抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和外部監(jiān)管

住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)是一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，雖然具有一定的社會(huì)保障性，但是也是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，因此需要對(duì)住房反向抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)向進(jìn)行有效的控制。首先，我們可以對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平進(jìn)行控制，提高他們的職業(yè)道德來(lái)進(jìn)行防范;其次，要精心設(shè)計(jì)出合理的住房反向抵押貸款合同的標(biāo)準(zhǔn)文本，該文本在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中受到法律的保護(hù)，該文本明確的指出了老人的責(zé)任和義務(wù);再次，還可以發(fā)揮充分發(fā)揮第三方的綜合監(jiān)督管理能力，讓商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司以及各大社會(huì)保障機(jī)構(gòu)來(lái)行使自己的監(jiān)督職能，結(jié)合自己的業(yè)務(wù)特色和優(yōu)勢(shì)，在該業(yè)務(wù)的辦理過(guò)程中，不斷的優(yōu)化和整合，正確的發(fā)揮自己的實(shí)力，建立良好的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制;最后，還可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房屋估價(jià)團(tuán)隊(duì)對(duì)老人的房屋進(jìn)行合理的評(píng)估，使老年人的合法權(quán)益最大化，是老年人的生活得到保障。除此之外，還要發(fā)揮各級(jí)政府的政策干預(yù)，加強(qiáng)對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，頒布一些與之相關(guān)的法律和法規(guī)，來(lái)約束相關(guān)部門(mén)的行為，并對(duì)各部門(mén)各業(yè)務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)測(cè)。

2.3.4 完善有政府擔(dān)保機(jī)制和商業(yè)保險(xiǎn)制度

政府在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推行中扮演著重要角色，其他的歐洲國(guó)家之所以成功的推行了該項(xiàng)業(yè)務(wù)，在很大程度上也歸功于有政府的支持。首先住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的有效期耗時(shí)很長(zhǎng)，其中包含了很多的不確定因素，為了更好的保證申請(qǐng)人的合法權(quán)益，除了商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的努力之外，還需要加大政府的扶持和幫助，從而更好的減少該業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，在必要時(shí)，還可以給予一些資金上的幫助，比如當(dāng)商業(yè)銀行出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題或者資金周轉(zhuǎn)上的問(wèn)題，政府可以給予一定的扶持，來(lái)保證貸款人的資金需求。在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推進(jìn)中，還可以引入商業(yè)保險(xiǎn)制度，讓商業(yè)保險(xiǎn)制度參與到該項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理中，可以分擔(dān)金融機(jī)構(gòu)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)保險(xiǎn)由投保人支付保費(fèi)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)可能面臨的損失進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)然，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行還需要建立合理的保險(xiǎn)制度，才能合理的保護(hù)老年人的權(quán)益。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)作為一種特殊的金融產(chǎn)品和養(yǎng)老制度，將盈利目的與社會(huì)責(zé)任感相結(jié)合，該業(yè)務(wù)應(yīng)該得到大力的推廣，為我國(guó)的社會(huì)保障體系做出巨大的貢獻(xiàn)。在具體的推進(jìn)中，應(yīng)該加強(qiáng)各領(lǐng)域各行業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，增加其業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)性，并且能夠正確的解決該制度與法律規(guī)定之間的沖突，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，并找出可行性的解決辦法，設(shè)計(jì)出一套完善的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

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