馮玉森 任超 張建勇

[摘要]農村房地一體不動產確權登記工作是一項維護農民權益、維系社會穩(wěn)定和促進鄉(xiāng)村振興的重要基礎性工作，對于深化農村土地制度改革、完善農村土地權屬制度及增進農民福祉意義重大，基于對江西省農村房地一體項目的實踐，對農村房地一體確權登記調查工作的重難點進行了系統(tǒng)梳理，并提出建議以期為后續(xù)工作的開展提供案例與方法借鑒。

[關鍵詞]農村房地一體;確權調查;問題;建議;江西省

[中圖分類號]F321.1

[文獻標識碼]A

農村房地一體化項目是國家政府給與老百姓的福利，旨在確定農村房屋的權屬、面積，進行登記頒證，為了盤活農村固，定資產，為市場經(jīng)濟注人新鮮的血液，拉動農村的緊急增長，打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，具有重大的意義。

農村房地一體不動產權籍調查是對宅基地和集體建設用地及其上的建筑物、構筑物調查為重點。為農村宅基地和集體土地確權登記發(fā)證工作做好資料的收集，也為全國范圍內實施不動產統(tǒng)一登記工作打下堅實基礎。

1農村房地一體確權登記調查的工作內容

農村房地一體化確權包括農村地籍與房屋調查，是對農村范圍內所有宗地的權屬、位置、房屋及構筑物面積等相關信息的調查，是一項公益性基礎調查。農村地籍與房屋調查的成果資料是不動產統(tǒng)一登記發(fā)證工作的基礎資料，為不動產統(tǒng)一登記在農村地區(qū)的開展提供保障。

本次農房一體不動產權籍調查主要是針對農村宅基地和集體建設用地及其上房屋等建筑物、構筑物的權屬調查。對宅基地和集體建設用地及其上的房屋等建筑物、構筑物尚未進行權籍調查的，此次可進行房地一體的權籍調查工作;對已完成宅基地和集體建設用地登記發(fā)證的，可根據(jù)實際情況只進行房屋信息調查;對已完成宅基地和集體建設用地地籍調查但未進行登記發(fā)證的，應進行地籍資料的現(xiàn)狀核實，并對房屋等建筑物、構筑物的調查;對宅基地和集體建設用地未進行地籍調查，但其上房屋等建筑物、構筑物已經(jīng)登記發(fā)證的，對宅基地和集體建設用地進行地籍補充調查，并對房屋等建筑物、構筑物進行落宗核實。

農村房地一體確權調查的工作主要有：權屬調查和資料收集、房屋調查和測量等工作。權屬調查和資料收集主要是對已建農房進行調查，確定權屬來源，核對地籍圖是否發(fā)生變化，收集土地使用相關的土地證、審批文件、權利人證件以及戶口本等資料，作為農房調查確權、發(fā)證的依據(jù)。房屋調查測量是對農房進行宗逐戶的進行人戶調查，也可以和權屬調查同時進行，包括拍攝房屋照片、繪制分層圖、丈量房屋的邊長、補充收集房產相關權屬資料。

2農村房地一體確權登記調查開展情況

目前，各地均在積極開展農村房地一體化確權調查工作，目前開展比較早且已經(jīng)進人數(shù)據(jù)建庫和登記發(fā)證的省份，如福建省、江西省，其他省份也陸續(xù)的開展，如山東省、湖南省。

江西省農村房地一體確權登記調查項目于2015年開始啟動試點縣市區(qū)，主要有婺源縣、余江區(qū)、會昌縣，目前各縣市區(qū)基本結束入戶調查的工作，將近80%的縣市區(qū)已基本完成數(shù)據(jù)建庫的工作，農房發(fā)證工作也已開展，進度相對緩慢，按照江西省自然資源廳下發(fā)關于加快推進農村房地一體登記確權發(fā)證工作的通知，要求各縣市區(qū)和作業(yè)單位于2020年6月底完成90%的發(fā)證率，各縣區(qū)在積極應對，確保農房發(fā)證工作的順利進行。

3農村房地一體確權登記調查工作開展過程的重難點剖析

目前，各地農村房地一體確權登記調查項目已經(jīng)進入全國區(qū)域性的項目，由國家層面牽頭，地方省市區(qū)積極宣傳動員，各省市均已開展和著手開展相關的調查和準備工作，農村地區(qū)由于歷史遺留、時間變遷等其他因素的影響，雖然工作開展初期得到當?shù)卣拇罅π麄骱椭С?，但在具體的實施過程中仍然存在一些阻力。

3.1農民對不動產登記意識不高

農村房地一體化確權調查工作最底層的組織架構由縣級政府、自然資源和規(guī)劃局部分組成，在宣傳農村房地一體確權登記調查項目的過程中，廣大農民朋友們的認識不高，對發(fā)證工作存在抵觸心理，部分農民對發(fā)證的意義認識不到，以為是自己的房子，不管發(fā)證與否與自己的使用無關，當?shù)亟ǚ侩S意性很大，多鲇多建現(xiàn)象嚴重，很多農民擔心超占面積會在此次的調查中被發(fā)現(xiàn)，存在拒絕調查和不配合調查現(xiàn)象，這將直接導致地籍、房屋調查工作帶來很大的阻力。

3.2村干部配合力度不夠

村級的工作人員是對本村實際情況最熟悉的人員，在農村房地一體調查工作中扮演重要角色，但由于村委工作人員偏少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣下發(fā)其他行政任務，例如空心房整治工程，精準扶貧等工作，導致村委配合農村房屋調查工作也顯得捉襟見肘，有力施展不開，進村調查工作的開展并不順利。

3.3工作人員技術不成熟

由于農村房地一體確權登記調查項目是屬于政策類項目，全國范圍內大范圍的開展工作，調查人員的缺口巨大，部分技術作業(yè)單位為了完成進度要求的任務，放寬技術人員的要求，導致作業(yè)技術人員參差不齊，在實際調查的過程中，成果的合格率整體偏低，許多縣市區(qū)的質檢合格率低于驗收要求的水平，造成整體的進度緩慢和調查的成果質量偏低，成果的調查和整改，費時費力，外業(yè)調查的成果經(jīng)過質檢的內業(yè)數(shù)據(jù)建庫，存在大量返工的情況，整改工作量和人員缺口大，工作的開展舉步維艱。

3.4-戶多宅等歷史遺留問題

由于農村長期處于監(jiān)管寬松的環(huán)境，村民隨意建房、少批多占多建、借地建房，權屬分割不清楚，現(xiàn)狀復雜，難以追本溯源，調查清楚實際情況，因此給農村房地一體確權登記調查工作帶來了許多困擾。調查確認權屬來源、一戶一宅的情況顯得無從下手，加上村民對已產生的違法建房、多占多建的情況刻意隱瞞，實際的情況更加難以調查清楚，這無疑是增加了農村房地一體確權登記調查工作的難度。

3.5工期長、利潤低、回款難

農村房地一體確權登記調查項目的工期長，調查難度和調查工作量大，形之中給調查的技術單位增加了巨大的生產成本的經(jīng)營的難度，工作周期長，成本高，收益低，回款難，許多的測繪單位面臨經(jīng)營不利，倒閉的風險，進一步加劇了調查工作開展的難度。

4針對農村房地一體確權登記調查工作的建議

4.1加大宣傳教育力度

自然資源和規(guī)劃局及建設部門加大宜傳農村宅基地申請、審批、農房建設和登記辦證的法律法規(guī)及流程，讓每一位農民都清楚從宅基地申請到農房登記辦證的各個環(huán)節(jié)，讓農民了解違法占地、違法建設的法律責任及經(jīng)濟處罰。讓農民懂得取得

不動產權證才是證明房地物權的唯一法律憑證。同時，充分發(fā)揮村委會、村民小組的重要作用，引導村組和農戶主動積極開展確權登記工作，在調查工作中派專人進行配合。

4.2加強技術培訓和質刪監(jiān)督

由于各地宅基地確權、房屋確權等工作開展情況、南北方地形、人文情況不一致，部分地區(qū)可能宅基地確權或房屋確權早已完成，山區(qū)地形復雜、存在農民長期外出打工等情況，盡可能做到一次調查清楚、準確。各技術單位應針對此次農村房地一體確權登記項目根據(jù)各地具體情況、政策文件、技術規(guī)程統(tǒng)一技術標準，對技術人員做技術培訓，確保成果符合國家標準要求。

4.3妥善處理歷史遺留問題

為了維護農村、農民的穩(wěn)定，保護農民的財產權益，本著“尊動史、依法依規(guī)、實事求是、分類處理”的原則，對農村房地一體不動產確權登記過程中發(fā)現(xiàn)的歷史遺留問題進行深人研究，區(qū)分不同情況，分別制定切實可行的政策措施，切實維護農民合法權益。農村房地確權登記歷史遺留原因眾多，在不同時期政策可能不同，我們在處理歷史遺留問題時，查詢當時問題產生的政策，不能使用現(xiàn)行的政策和制度去解央歷史問題。

4.4保障經(jīng)費

按照國家級各地政府要求，將農村房地一體不動產確權登訌作所需經(jīng)費列人本地政府財政年度預算中，確保工作順利開展。同時，各地政府加強對農村房地一體確權登記工作的專項經(jīng)費進行有效監(jiān)管，切實做到?？顚Ｓ?。

5結語

農村房地一體確權登記調查項目是由國家政策扶持，給老百姓福利的事情，權屬調查工作的順利進行，是關乎農村房地一體確權登記工作的重點，直接關系到農村房地一體確權登記工作的正確、準確性。切實做好權屬調查，依據(jù)相關政策處理好工作中的問題，確保工作的順利開展，維護好農民的權益。

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