新冠疫情期間的商品住房管理政策規(guī)劃

楊簡瑋

摘要：隨著社會經濟的高速發(fā)展，中國城市化的進程不斷加快，在這個過程中，城市中的用地主要被劃分為經濟用地和住宿用地以及休閑娛樂用地等等多種模式。在多年來的城市化發(fā)展中，我國的商品房住宅類型也被不同的城市所廣泛使用，這種住宅類型似乎已經成為了中國社會上最流行的一種模式，但是這些年來針對這種模式探討和反思卻從來沒有停止過。受到新冠肺炎疫情爆發(fā)的影響，為了安全考慮，在一段時間內人們都普遍采用居家隔離的模式防止新官病毒的蔓延。在這個過程中，全社會對于當下城市人居環(huán)境方面的問題都產生了一些相關的思考。社會上各界人士都對我國城市發(fā)展中商品住房中存在的問題進行了一些探討。在該文中，作者將通過當下房地產行業(yè)的發(fā)展狀態(tài)，商品房住宅現存的問題以及解決這些問題所需的規(guī)劃等方面出發(fā)，分析新官疫情期間的商品住房管理政策規(guī)劃相關的內容。

關鍵詞：新冠疫情、商品住房、管理、政策

從我國經濟改革時期，房地產行業(yè)就已經初具規(guī)模。隨著社會經濟的發(fā)展，我國人均住宅面積得到了一定程度的明顯提升，人們在住房的數量上的需求已經得到了滿足，但是，當下人們最迫切的需求還是對于住房的質量要求。人們對于住房的具體需求不斷提升，他們希望自己的住房能夠不斷滿足自己個性化的特點，但是在房地產發(fā)展的過程中仍然存在較為嚴重的供需不匹配不平衡問題，這些都深刻地影響著房地產市場的向好發(fā)展。

1房地產市場的發(fā)展態(tài)勢和潛在的問題

房地產市場發(fā)展和我國經濟發(fā)展是相輔相成的，社會經濟這些年的發(fā)展，房地產行業(yè)也在幾十年間獲得了較為優(yōu)質且高速的發(fā)展，我國房地產行業(yè)的發(fā)展對我國經濟和人口的適應能力也不斷增強?，F在的整體趨勢是房地產市場既能夠滿足城市上不同居民的住房需求，還是促進國民經濟高速增長的一大動力。在房地產行業(yè)的發(fā)展中，市場投資主體，政府監(jiān)管主體以及社會上廣泛的消費者都參與到這場經濟循環(huán)中來，這種空前的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的確令人欣喜?？墒侨绻覀兩钊敕治龇康禺a行業(yè)的發(fā)展，我們可以從供需角度發(fā)現許多的問題，這些房地產行業(yè)存在的問題，有可能會給經濟帶來一些不小的動蕩。

住房功能缺失。在房地產市場的供給方面，政府會在其中發(fā)揮重要的宏觀調控作用，無論是國有土地供應，規(guī)劃設計甚至到最后的銷售環(huán)節(jié)，政府都會在其中進行一個監(jiān)管和參與，這就讓房地產市場的供給呈現一個較為標準穩(wěn)定的態(tài)勢。但是，在房地產市場的需求方面，從最終的房產購買者角度來看，他們的一些需求可能并沒有得到滿足，也就是說這些消費者并沒有真正對這些他們所購買的房產感到滿意，在這個過程中有可能會激化，市場主體和消費者之間的矛盾，造成一些其他的經濟問題，不利于社會經濟的發(fā)展，也不利于房地產市場的平穩(wěn)和健康運行。

在經濟發(fā)展的過程中，對財富的掌控已經讓人們最基本的住房數量上的需求得到了基本滿足。當下人們最迫切的需求還是對于住房的質量要求。人們對于住房的具體需求不斷提升，他們希望自己的住房能夠不斷滿足自己個性化的特點，許多的消費者都希望自己所購買的房子能夠在一個環(huán)境較好的地域，而且房間的光照通風都要比較好，這樣才能夠讓他們居住時不會感覺壓抑，促進他們的身心健康。但是從整體上看，我國的商品住房設計和排列都是一種比較封閉的方形狀態(tài)，這種形態(tài)在一定程度上較為壓抑，整個住房中和自然接觸最為緊密的可能就是一個窄小的陽臺，也不能夠實現光照，通風等等的優(yōu)化。這種情況總結來說就是商品住房的住宅功能缺失，人們在壓抑封閉的房子內沒有辦法親近自然，沒有辦法接觸新鮮的環(huán)境和空氣，自然會產生心理上的落差。

住房配套功能區(qū)不全。當下我國的商品房住宅最常見的模式就是建設整個小區(qū)，由物業(yè)公司等來進行基礎性管理。商品房住宅的購買者不僅需要基礎的住房訴求得到滿足，同時還需要配套設施齊全從而優(yōu)化生活質量，比如小區(qū)中的地下空間以及環(huán)境建設空間分配這方面的需求。在疫情期間和日常的生活中，也確實存在地下空間分配不合理的情況。在白天大家忙于工作，小區(qū)車庫里車輛數量較少，這些空缺的車位沒有得到有效利用，在夜間人們回到小區(qū)之后往往會出現停車位不足的問題，作為小區(qū)業(yè)主，自己的愛車卻沒有辦法停在自己生活的小區(qū)里，這對商品房住宅的購買者來說是一個很大的弊端。小區(qū)的住房設計和小區(qū)的地下空間分配有非常大的不匹配性，這導致了小區(qū)里的業(yè)主生活中存在較大的不便。一般來說能夠在小區(qū)購買住房的人都希望能夠買到車庫，這樣可以將自己的車順利的停在自己生活的區(qū)域里，既安全又放心。但是，在住房設計階段，由于地下車庫數量設計不合理，導致先到先得甚至高價轉賣車庫的事情頻發(fā) ，這種情況不利于資源的高效分配，對資源和資本都是一種浪費。

2住房潛在問題可能導致的后果

在這些問題當中，有些是疫情爆發(fā)之前我們所忽視的，但是，疫情的發(fā)生讓我們認識到了這些住房還存在許多問題。疫情期間突如其來的封閉政策，讓人們在家中居住的時間遠遠超過從前，同時他們對住房的問題也有了充分的發(fā)現。其實無論是住房功能缺失還是住房配套功能不足都是影響較為嚴重的問題，但是當人們，更多的精力花在工作上時，就會忽視這些住房上潛在的問題。疫情封閉政策，保持安全的社交距離以及大家對健康的需求讓上述住房潛在問題變得尤為突出，如果這些問題不能夠有效解決，那么在疫情期間，無論是有效隔離還是公共衛(wèi)生防控措施都無法順利進行下去。這將帶來非常嚴重的后果，因此針對這些住房上面存在的嚴重問題，有關部門一定要積極的制定各種政策去解決，才能夠讓居民的生活水平和安全健康生活的心愿得到有力的保障。

3住房潛在問題的解決辦法

以上這些問題可以說是我國商品房市場中存在的供給方和需求方最大的矛盾焦點，但是在這些年的發(fā)展中，這些問題始終沒有得到根本性的解決。如果在以后的商品住房規(guī)劃設計管理階段能夠制定更為高效的政策，這些問題或許能夠得到有效的解決。

優(yōu)化住宅結構設計。針對住宅功能缺失的問題，其實，消費者只是希望自己生活的環(huán)境更為健康，實現自己的居住環(huán)境和自然環(huán)境的連接。在這個問題的解決上，成都新都區(qū)一個名為七一國際廣場的項目就非常值得關注。這個項目，讓每一戶住宅都可以擁有一個大面積的陽臺，戶內空間和陽臺連通，陽臺上可以種植各種各樣的植被，甚至是高達6米的樹木，這種空中花園的設計真正滿足了人們對于健康生活環(huán)境的需求，可以極大的提升綠化程度。如果不同的城市在商品住房規(guī)劃時也能夠設計出獨具地方特色的環(huán)境美化方案，想必能夠真正實現購房者的利益訴求。

加強配套功能區(qū)建設。針對居住小區(qū)地下空間利用不合理的情況，在白天業(yè)主乘車出門忙于工作時，小區(qū)物業(yè)可以根據實際的車位利用情況，與業(yè)主達成協議，以較低的價格對外開放，解決路邊停車的問題，同時提升小區(qū)的車位利用水平。在夜間小區(qū)車庫不足時，則可以適當的采取雙層車位結構實現空間的真正高效利用，解決小區(qū)夜間停車難的問題。

在疫情期間，相關利益部門對于商品房住宅的規(guī)劃設計和管理政策方面的思考的確在一定程度上有利于社會大眾的廣泛認識到商品房住宅潛在的問題，這些問題也確實都是在我國商品房市場的發(fā)展中屢見不鮮的問題。社會大眾對這些問題的高關注度也能夠反向推動這些問題的有效解決。不過，對于商品住房規(guī)劃設計管理政策方面的問題，最重要的解決方向還是需要政策設計者，以居住者的實際生活需求為出發(fā)點，注重各類配套設施的完善建設，綜合考慮方便居民生活的多項配套設施，這樣城市的功能區(qū)規(guī)劃和整體管理能力才能得到真正的提升，困擾我國房地產市場多年的問題也能夠得到真正有效的解決，人民的生活水平才能夠隨著經濟的高速發(fā)展同步提升，實現居民幸福感的強化。