泰禾困局

向陽

眼見他起高樓，眼見他樓塌了。

以開發(fā)建設(shè)“中國第一豪宅”——中國院子而成名的泰禾集團(tuán)（以下簡稱“泰禾”，000732），已然跌落神壇。

多個(gè)樓盤長期停工致交房逾期，多項(xiàng)債務(wù)糾紛至今懸而未決，多個(gè)債券到期未能兌付……今年以來，泰禾可謂負(fù)面消息纏身。更糟心的是，兩個(gè)多月前表示要向它伸出援手的萬科A（000002，以下簡稱“萬科”），至今尚無任何實(shí)質(zhì)性動作。

在暫無外力援助的背景下，泰禾面臨怎樣的困局？近日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者對泰禾在武漢市蔡甸區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目——武漢泰禾·知音湖院子和城開泰禾·武漢院子進(jìn)行了實(shí)地探訪，并對業(yè)主和合作方進(jìn)行了采訪，借以窺一斑而知全豹。

武漢兩個(gè)“院子”還好么？

“北京院子二期項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)?！?/p>

“福州東二環(huán)‘泰禾廣場東區(qū)（含金尊府）項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)。”

“東莞泰禾新天地項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)?！?/p>

……

今年5月以來，泰禾旗下多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)事件。原因大同小異，主要因?yàn)轫?xiàng)目長期停工或半停工，而致逾期或延期交房。恰逢泰禾深陷債務(wù)泥潭，業(yè)主們擔(dān)心項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾情況。

每每看到這樣的新聞，李青（化名）都很不安。李青是武漢泰禾·知音湖院子的一位業(yè)主，因青睞泰禾獨(dú)具特色的新中式院落別墅，去年12月底，她花費(fèi)約200萬元買下知音湖院子一套建筑面積百余平方米的疊拼別墅。與蔡甸周邊9000多元的房價(jià)相比，這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)高。

“買房時(shí)很高興，現(xiàn)在很后悔?！痹诮邮苤c(diǎn)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，李青感嘆道。與泰禾很多外地業(yè)主一樣，她也擔(dān)心自己的房子爛尾。

今年4月20日，武漢“解封”后不久，李青收到了武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目開發(fā)方武漢君悅尚品置業(yè)有限公司（以下簡稱“君悅尚品”）發(fā)來的《不可抗力順延交付告知函》。

君悅尚品稱，受新冠肺炎疫情影響，公司施工勞務(wù)人員雖已分批次有序復(fù)工，但至今未能全部返崗，暫無法全面恢復(fù)施工。鑒于本次疫情為不可抗力，武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目本應(yīng)于2021年6月30日的交房時(shí)間，可能相應(yīng)順延。

“延期可以理解和接受，但具體什么時(shí)間交付，一直沒有下文?！崩钋嗾f。李青并非是擔(dān)心該項(xiàng)目爛尾的唯一業(yè)主，多位業(yè)主對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表達(dá)了同樣的擔(dān)憂。在武漢市網(wǎng)上服務(wù)平臺“武漢城市留言板”上，也有業(yè)主反映了相關(guān)情況。

業(yè)主們的憂慮并非空穴來風(fēng)，武漢泰禾·知音湖院子一名置業(yè)顧問證實(shí)了他們的擔(dān)憂?！拔錆h解封后，項(xiàng)目現(xiàn)場確實(shí)只有部分分包方復(fù)工，總包方全面復(fù)工是在9月27日?！痹撝脴I(yè)顧問對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說，“中間之所以間隔這么久，確實(shí)是受到了集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)危機(jī)的一些影響，現(xiàn)在集團(tuán)正在積極推進(jìn)債務(wù)重組，并引入戰(zhàn)略投資者，因此后期施工都已經(jīng)動起來了，現(xiàn)在每天有200多名工人施工。”

10月14日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者在武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目工地外圍看到，該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)雖已封頂，但地面、外墻、綠化、道路、主大門等還未完成施工。同時(shí)，僅內(nèi)場有幾名工人在施工。當(dāng)記者提出想進(jìn)入工地查看，置業(yè)顧問以不方便為由拒絕。被問及何時(shí)能交房，該置業(yè)顧問表示，目前預(yù)計(jì)往后延期3個(gè)月，業(yè)主們需等到2021年9月30日收房。

泰禾在武漢的另一個(gè)項(xiàng)目，即目前均價(jià)為2.6萬元/平方米的城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目，也出現(xiàn)了延期交房的情況。

“我們首開是在2018年2月，這一批業(yè)主收房時(shí)間原本在今年底，但受疫情影響，收房時(shí)間往后延期了3個(gè)月，也就是要到2021年2月收房?！痹擁?xiàng)目一名置業(yè)顧問對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，不少別墅外墻都已完工，主大門、道路設(shè)施等也已完工?！艾F(xiàn)在主要在做地下室，后期還要做園區(qū)綠化?！鄙鲜鲰?xiàng)目置業(yè)顧問說。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者提出到工地探訪，同樣遭到拒絕。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者查詢泰禾2018年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年4月13日竣工，城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年4月15日竣工。目前來看，計(jì)劃趕不上變化。泰禾在漢的兩個(gè)項(xiàng)目能否在他們最新設(shè)定的時(shí)間內(nèi)順利交房，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

其實(shí)，這兩個(gè)在2018年開始預(yù)售的項(xiàng)目，當(dāng)年和2019年的銷售情況并不差。泰禾2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目預(yù)售0.88萬平方米，城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目預(yù)售5.94萬平方米，共為泰禾貢獻(xiàn)了1886.42萬元的收入。

泰禾2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目預(yù)售5.23萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額11.67億元；城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目預(yù)售4.50萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額11.25億元。

今年已近尾聲，泰禾這兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在情況如何？支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者查詢武漢市住房保障與房屋管理局（以下簡稱“武漢房管局”）官網(wǎng)信息發(fā)現(xiàn)，截至今年10月14日，武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目，還有38套可售住房及39套非住房可售。

城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目，還有307套住房可售及18套非住房可售。此外，城開泰禾·武漢院子二期項(xiàng)目暫未獲得預(yù)售許可證，共有479套住房和9套非住房。

前述兩個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問均表示，房管局這一數(shù)據(jù)與項(xiàng)目實(shí)際銷售情況并不一致，實(shí)際銷售情況要好得多。“售樓部將房子賣出后，還要經(jīng)過網(wǎng)簽等流程才能到房管局備案，這中間有可能會有幾個(gè)月甚至半年的時(shí)間差。”武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目置業(yè)顧問解釋說，他們目前僅剩4套房源未售。

城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目置業(yè)顧問則稱，截至今年10月14日，項(xiàng)目還剩100多套房源未售。

武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目置業(yè)顧問還在無意中透露了一個(gè)信息：“房管局?jǐn)?shù)據(jù)與項(xiàng)目實(shí)際銷售情況不一致還有一個(gè)原因，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目存在‘以房抵工 的情況?！彼M(jìn)一步解釋說，公司有少數(shù)房源抵給施工方當(dāng)工程款，這些房源施工方可自住也可投資，但數(shù)據(jù)并未上網(wǎng)。

國內(nèi)知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)——中指研究院華中市場研究中心主任李國政指出，“以房抵工”一般在市場行情不好時(shí)較為常見，且不光是工程款存在這樣的情況，其他合作方的合作款支付也存在類似情況。

20萬元都付不起？

武漢力天盛世文化傳播有限公司（以下簡稱“力天盛世”）是武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目的合作方，為追討合作款將君悅尚品告上了法庭。今年9月29日，法院判決君悅尚品向力天盛世支付約定合同款19.86萬元，并支付相關(guān)逾期付款利息。

還有更早的合作款也沒有結(jié)清。中國裁判文書網(wǎng)于今年8月2日發(fā)布了相關(guān)判決書，君悅尚品于2019年5月24日向武漢華中巖土工程有限責(zé)任公司（以下簡稱“華中巖土”）交付了票據(jù)金額為30萬元的電子商業(yè)承兌匯票，到期日期為2019年11月24日，但到期后君悅尚品未付款。今年5月，華中巖土將君悅尚品訴至法庭。8月6日，法院判決君悅尚品向華中巖土支付工程款30萬元，并支付違約金6.28萬元。

城開泰禾·武漢院子項(xiàng)目開發(fā)方武漢金沙半島置業(yè)有限公司（以下簡稱“金沙半島”）也有類似情況。

2018年1月，金沙半島與武漢上境文化傳媒有限公司（以下簡稱“上境文化”）簽訂《武漢站吊旗燈箱廣告發(fā)布合同》，委托其在武漢火車站發(fā)布廣告，費(fèi)用總計(jì)240萬元。同年5月，上境文化按要求發(fā)布完全部廣告，并得到了金沙半島的確認(rèn)，但一直未收到合同款項(xiàng)。

2019年，上境文化將金沙半島訴至法庭，法院判決金沙半島支付240萬元廣告費(fèi)。金沙半島對此判決不服，于今年7月提出上訴。9月24日，二審判決維持原判。截至10月13日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系到上境文化相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示仍未收到金沙半島的相關(guān)廣告費(fèi)。

泰禾在武漢還有多項(xiàng)懸而未決的訴訟糾紛。武漢市山之田模型藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，公司于2018年給武漢泰禾·知音湖院子項(xiàng)目制作了沙盤模型，合同費(fèi)用約60萬元。當(dāng)年結(jié)款時(shí)君悅尚品因?yàn)橘Y金不足給了公司電子商業(yè)承兌匯票，到期日期為2019年。承兌匯票到期后，君悅尚品仍未付款。今年，公司便將君悅尚品訴至法庭。

不僅如此，君悅尚品今年還開始拖欠稅款，金額高達(dá)1898.87萬元。

反映到整個(gè)集團(tuán)層面，泰禾的債務(wù)危機(jī)就更嚴(yán)重了。自今年7月以來，泰禾已自曝多個(gè)債券到期未能兌付，涉及金額達(dá)95.28億元。

此外，泰禾還自曝，截至今年8月15日，公司已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

泰禾今年上半年年報(bào)顯示，扣除預(yù)收房款的3.35億元預(yù)收賬款，以及預(yù)收房款的520.87億元合同賬款后，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等在內(nèi)的流動負(fù)債合計(jì)超過1130億元；包括長期借款、應(yīng)付債券、預(yù)計(jì)負(fù)債等在內(nèi)的非流動負(fù)債合計(jì)超過280億元。

泰禾在集團(tuán)層面也有多個(gè)訴訟懸而未決，較大的一個(gè)訴訟糾紛對象是中原信托有限公司（以下簡稱“中原信托”）。中原信托于2018年向泰禾多個(gè)子公司共發(fā)放1.3億元及9.77億元兩筆貸款，今年6月貸款到期后，還有10.66億元的本金未能償還。

截至今年8月15日，泰禾尚未披露的其他小額訴訟、仲裁事項(xiàng)共計(jì)260起，涉及金額16.39億元。天眼查信息顯示，僅今年10月，泰禾又新增了多個(gè)開庭公告信息。

還不起債，讓泰禾多次成為被執(zhí)行人，它的控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“泰禾投資”），及其一致行動人黃其森（泰禾創(chuàng)始人）、葉荔（黃其森妻子）、黃敏（黃其森妹妹）合計(jì)持有泰禾62.69%的股份，均被輪候凍結(jié)。

泰禾也曾有過高光時(shí)刻。

1992年在福建成立的泰禾，于公司成立十周年之際進(jìn)軍北京。在通州區(qū)長安街東與京杭大運(yùn)河交匯之地，泰禾建起了旗下首個(gè)新中式大院別墅——由建筑大師張永和操刀設(shè)計(jì)，結(jié)合地脈、人文歷史等，有古樹高墻、門庭院落的中國院子，被稱為中國第一豪宅，并入選亞洲十大超級豪宅。在當(dāng)時(shí)北京房價(jià)才五六千時(shí)，中國院子已賣到了2萬多元，并很快售罄。二期開盤時(shí)，價(jià)格飛漲至每平方米超過10萬元。

2010年9月，泰禾通過借殼順利上市，成為當(dāng)年唯一成功上市的房地產(chǎn)商，市值最高時(shí)達(dá)2000億元。此后，泰禾更是踏上了造院征途，南京院子、上海院子、杭州院子等紛紛開建，并在全國一二線城市大肆拿地。

2014-2016年是泰禾擴(kuò)張最猛的時(shí)期，3年累計(jì)耗資超過500億元，拿下27宗地塊。其中，2015年以7.99萬元/每平方米的樓面單價(jià)，拿下深圳寶安尖崗山地塊，刷新了當(dāng)時(shí)全國單價(jià)“地王”記錄。

2017年，泰禾仍然高歌猛進(jìn)，并進(jìn)入了武漢等城市，全年新增土儲1069萬平方米，這也是泰禾拿地最多的一年。

為了支撐拿地和大量工程建設(shè)，除銀行貸款外，泰禾還通過發(fā)行債券以及從信托公司融資的方式獲取資金。不過，彼時(shí)房地產(chǎn)已進(jìn)入新一輪調(diào)控。為遏制房價(jià)過快上漲，很多一二線城市開始對新房實(shí)施限價(jià)限購限貸。因此，泰禾的高端豪宅一方面在溢價(jià)空間上大打折扣，另一方面在需求端也受到抑制，危機(jī)種子由此埋下。

“泰禾定位高端產(chǎn)品，定位沒問題，產(chǎn)品力也還不錯(cuò)，錯(cuò)就錯(cuò)在步子邁大了?！崩顕诮邮苤c(diǎn)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)分析，高端產(chǎn)品甚至頂級豪宅產(chǎn)品，客戶群體相對小眾，去化會慢一點(diǎn)。但在目前的金融資本環(huán)境下，泰禾被動走上了拼規(guī)模、拼周轉(zhuǎn)的道路，過去幾年在全國擴(kuò)張比較快，又正好遇上這一輪格外嚴(yán)格的調(diào)控，持續(xù)時(shí)間又長，加之今年試行房地產(chǎn)資管新規(guī)“三道紅線”，泰禾資金鏈愈加緊繃，于是就造成了如今的局面。

的確，2019年，泰禾銷售額、營業(yè)收入、凈利潤等指標(biāo)均下滑。其中，銷售額降至千億元以下，營業(yè)收入從上一年的300多億元降至200多億元，凈利潤從上一年的25億元降至4億元。

今年受疫情影響，業(yè)績下滑更厲害。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，泰禾還以682.30億元的銷售額，位居中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績37名；今年上半年，泰禾已跌出TOP100之外。泰禾于10月15日發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，今年前三季度預(yù)計(jì)虧損16.50億-22.30億元。

能等來“白衣騎士”嗎？

面對危機(jī)，泰禾頻繁“割肉”自救。

2018年，泰禾出售位于天津、無錫、福州等項(xiàng)目子公司股權(quán)，獲資21億元；2019年，通過向世貿(mào)集團(tuán)出售分別位于杭州、南昌、漳州、佛山、廣州、昆山等7個(gè)項(xiàng)目子公司股權(quán)，獲資40億元；今年上半年，通過向五礦國際信托有限公司旗下信托計(jì)劃轉(zhuǎn)讓廣州增城項(xiàng)目子公司部分股權(quán)，獲資4.88億元。

今年7月30日，泰禾的控股股東泰禾投資及實(shí)際控制人黃其森，與萬科全資孫公司海南萬益管理服務(wù)有限公司（以下簡稱“海南萬益”）簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有泰禾19.90%的股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.90元，以此計(jì)算，對應(yīng)標(biāo)的股份總價(jià)為24.27億元。

針對此次收購，萬科設(shè)置了較為嚴(yán)格的條件，主要有：本次協(xié)議簽署后，在標(biāo)的股份向深交所申請過戶前一交易日，泰禾股票二級市場收盤價(jià)的90%低于4.90元/股的，海南萬益有權(quán)按照屆時(shí)泰禾股票二級市場收盤價(jià)的90%，對股份轉(zhuǎn)讓價(jià)格作調(diào)低處理：泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常經(jīng)營，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該方案的上述作用能達(dá)到雙方的一致認(rèn)可；標(biāo)的股份轉(zhuǎn)讓完成后，雙方系獨(dú)立經(jīng)營主體，海南萬益不對泰禾的經(jīng)營及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任，亦無任何責(zé)任為其提供任何增信措施或財(cái)務(wù)資助。

為何泰禾要接受如此嚴(yán)格的條件？李國政認(rèn)為，萬科如果能夠入股泰禾，不僅能帶來資金方面的支持，也可以起到提振市場信心的作用。

那么，萬科為何又要入股泰禾？“萬科近年來也在全線升級高端產(chǎn)品，比如在武漢就有偉鵬萬科御璽濱江，但高端產(chǎn)品并不多?！崩顕治稣f，泰禾的產(chǎn)品力還不錯(cuò)，可以與萬科在高端低密產(chǎn)品上互補(bǔ)，而且從土地儲備來說，現(xiàn)在抄底也是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

不過，雙方協(xié)議簽署已經(jīng)兩個(gè)多月，萬科至今仍無任何實(shí)質(zhì)性動作。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)致電萬科詢問原因時(shí)，對方相關(guān)負(fù)責(zé)人稱可參考萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在萬科2020年中期業(yè)績線上推介會的發(fā)言。

祝九勝的原話是，“關(guān)于萬科和泰禾的后續(xù)進(jìn)展，我認(rèn)為取決于3個(gè)因素：第一 ，泰禾本身的生存意識及求生欲望；第二，金融機(jī)構(gòu)對該問題的理解；第三，福建省政府及金融辦處理該問題的態(tài)度和方法?！?/p>

看來，泰禾要等來“白衣騎士”，還有很多工作要做。